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一、宏观环境动态
2007年1月1日公积金执行新利率:今年4月底,由于央行上调了贷款基准利率,从5月8日起各档次个人住房公积金贷款利率也相应上调了0.18个百分点,其中5年(含)以下贷款由现行年利率3.96%调整为4.14%;5年以上贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%。在贷款利率调整前发放的贷款,此利率在次年1月1日起执行新贷款利率。
公寓项目建设管理暂行办法出台:为适应目前房地产市场这种发展和需求,规范公寓项目建设管理行为,市国土房管局、市建委、市规划局联合制定了《天津市公寓项目建设管理暂行办法》,结合天津市城市规划功能布局、市场需求及国家有关政策要求,对公寓项目的建设和管理提出了相应的标准和要求。要求指出:酒店式公寓须设中央空调;居住型公寓、混合型公寓、酒店型公寓车位配套指标各有不同;层高不同建筑面积算法不同.目前,该《暂行办法》已由市政府通过并正式施行。
北京新房元旦开征1%土地增值税:北京市地税局21日下发的《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》规定,将对房地产开发企业在项目全部竣工土地增值税清算前预(销)售商品房取得的收入,除政府批准的经济适用房和限价房外,一律按预(销)售收入的1%预征土地增值税。对未按规定期限预缴土地增值税的房地产开发企业,依法应于缴纳税款期限届满之日的次日起,按日加收应预缴未预缴税款万分之五的滞纳金。
城镇居民禁买农村宅基地:为了加强土地管理,市十四届人大常委会第三十四次会议昨天审议通过了《天津市土地管理条例》。《条例》规定,本市鼓励节约土地,开发利用地下空间。利用地下空间进行各类建设,应当符合城市规划。城市建设必须节约使用土地。禁止占用湿地,严格控制占用水面。《条例》规定,禁止村民将宅基地上建设的住宅向城镇居民出售;禁止城镇居民购买农村宅基地。将村民宅基地或者宅基地上建设的住宅向城镇居民出售,由土地行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,没收违法所得,并处违法所得百分之五十以下罚款。并将从2007年3月1日起施行。
二、滨海新区市场发展综述
1.一级市场——汉沽两宗土地成交
2006年滨海新区下半年土地出让大幅度缩减,总共出让10宗土地,分布于塘沽、汉沽和空港。12月份,汉沽和塘沽分别有2幅地块出让外,11月份的汉沽2宗小幅地块并在本月实现成交。
本月成交地块:
津汉(挂)2006-01,汉沽区文化街南,1277.20㎡,住宅、商服用地,住宅和商服用地使用年限分别为70和40年,容积率不大于1.8,成交价格5500000.00元,土地使用权人为天津瀚森投资有限公司。
2006年12月15日成交。
津汉(拍)2006-12,汉沽区平阳里小区南,493.91㎡,住宅、商服用地,住宅和商服用地使用年限分别为70和40年,容积 率不大于2.5 ,成交价格1040000.00元,土地使用权人为李绍玲,2006年12月6日成交。
2.二级市场——淡季走高,成交量继续攀升
12月份滨海新区(塘、汉、大)总成交面积186068.4㎡,环比上月上涨31.78%;成交套数1786套,环比上月上涨40.52%。成交均价4056.15元/㎡,环比上月下降2.17%。
数据来源:市房管局——每日房价
从以上的交易统计数据可以看出,滨海新区成交量呈上涨趋势。二级市场受一些项目的支撑以成交量高位上涨结束了2006年。本月塘、汉和大成交量均呈上涨趋势,涨幅较为明显为大港区,其成交面积环比上涨85.93%。其主要由于近期住宅市场开始放量,直接带动了市场交易量的拉升。塘沽区本月上市项目以中心区的小户型为主,成为淡季成交量上涨主要动力。
从本月滨海新区的成交均价来看,大港区本月成交价格跌入4000元以内,环比下降3.39%。汉沽区环比上月成交价格上涨2.11%,近期汉沽区成交价格一路高升,主要由于销售商品房平均价格拉升。塘沽区成交价仍高居滨海之首,但本月价格略有回落,环比下降4.76%。
3.三级市场——需求旺盛,价格走低
12月份滨海新区(塘、汉、大)总成交面积62797.1㎡,环比上月上涨3.51%;成交套数930套,环比上月上涨6.41%。成交均价2874.7元/㎡,环比上月下降2.75%。
数据来源:市房管局——每日房价
从以上的交易统计数据可以看出,本月二手房交易再创新高,成交量环比上涨3.51% 。其主要由于下半年二手房交易受税费政策影响一直低迷,近期随着买卖双方对于政策的消化刚性需求开始放量,使得近期成交量触底反弹。汉沽区二手房交易呈上涨趋势,环比上涨36.12%。汉沽区在售的商品房项目较少,刚性需求旺盛,部分需求者转嫁二手房市场。塘沽区和大港区成交量与上月基本持平。
本月滨海新区的成交均价小幅下滑。塘、汉、大的成交价格分别下滑3.18%、2.51%和2.21%。其主要由于国家对房地产市场的调控政策不断出台,税收政策、税费的增加导致部分房源降价出售。加之市场的规范,促使供需双方重拾信心。
三、塘沽区、开发区住宅市场分析
1.塘沽区商品房交易数据分析——小户型再现光芒
12月份塘沽区商品房总成交面积105547.8㎡,环比上月上涨11.21%;成交套数999套,环比上月上涨11.87%。成交均价4465元/㎡,环比上月下降4.76%。
数据来源:市房管局——每日房价
通过以上的交易统计数据可以看出,塘沽区本月成交量涨幅明显,超出10月传统的销售旺季。本月中心区小户型项目开盘,直接拉动了区域内的成交量有大幅攀升。四季度塘沽区成交价格处于高位徘徊,本月小幅下滑。
2.塘沽区二手房交易数据分析——成交量高位徘徊
12月份塘沽区二手房总成交面积28956.1㎡,环比上月上涨0.81%;成交套数442套,环比上月上涨4.99%。成交均价4184元/㎡,环比上月下降3.18%。
从数据显示本月塘沽区的二手房交易与上月基本持平,二手房交易经过前期的冰封期后,近期交易一直处于上涨趋势。下半年二手房交易经过前期的频繁政策调整,部分需求者近期随着对市场信心增强,需求开始放量。成交价格略有回落,其主要由于买卖双方经过政策消化对于价格回归理性。
3、本月关注
大户型预征“保有税”:“保有税”实际上是物业税的一种,即按房地产的面积每年付税。主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用。保有税实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。其实,综观今年的房地产宏观调控思路,主要是为了“鼓励、引导自住型需求,限制投资性需求,抑制投机性需求,加大中小户型房屋的供应量。”尽管对大户型房征收“保有税”对国家推进住房供应结构调整、从而推进整个房地产宏观调控将产生重大影响,但这一政策的制定实施可能面临一系列技术性难题,许多工薪阶层并不是不想买而是买不到小户型房,市场产品没有选择余地消费者只能被动性消费。
淡季不淡集中开盘:寒冷12月并非房地产新项目上市的最佳时期,但今年的情势却完全不同。15日万通新城国际二期亮相;16日新馨家园、安邦艺景集中开盘,东方名居推出新楼作
新馨家园:塘沽本地开发商在杭州道以北、新北路以东的地块上建设5栋高层产品,以75-85㎡的两室小户型为主打,开盘均价5700元/㎡。
安邦艺景:天津安邦在线投资开发,项目位于塘沽中心板块洋货商圈附近,户型分别为80-90㎡两室和112㎡三室,开盘均价6300元/㎡。
四、其他区域住宅市场动态——第三级新城
大港楼市闪现亮点
和兴理想城:由天津市和兴集团投资,天津和兴源置业有限公司开发建设,占地面积51000㎡、总建筑面积61400㎡,容积率1.2,绿化率40.5%,规划建设19栋4-5层洋房,于2006年12月23日开盘,均价4700元/㎡左右。