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目前,天津市房地产整体市场的发展已经从体能式时代进入到了智能式时代,也就是说房地产项目整体的交通配套、生活配套、环境配套等诸多因素将更加趋于生态化、科技化和智能化。
自然环境好,在策划开发中坚持以人为本,重视住宅区的环境建设、环境保护,关心居民的健康、舒适,使住宅区的规划、设计、建设体现人性化、个性化、亲情化。这样的楼盘往往能形成良好的品牌,成为消费者追捧的对象。可见,如果开发商能顺应时代潮流,确立绿色营销、环境营销理念,积极开发绿色住宅区市场,并保证绿色产品的质量,就为居民在住方面实现绿色消费,提供了物质上的前提。这也是需求同供给良性互动的效应。
纵观全国的房地产行为发展,已逐渐从产品卖点、概念的单一竞争,转变为品牌的全方位的竞争,不仅是某些项目间的竞争,更是企业间的竞争、企业全局性的品牌战略思路与经营模式的竞争,以崭新的企业理念运营机制展开项目及企业品牌的全方位塑造。
房地产后市场社区商业发力受困
据了解,目前众多的大中型住宅开发建设项目,都有相应的商业配套设施,但社区商业的潜在能量却很难发力,一些住宅社区的商业项目已经正常经营两、三年之久,商铺的每平方米价格翻了两倍,但整体经营却一直处于市场培养阶段,而新建社区商业更是举步维艰。
有专业人士分析,有实力的开发商投资商业地产是一种趋势,这是真正的转型,但这个“商业地产”的概念决不是现在盛行的运作模式,真正的商业地产是资本巨头的游戏,要用实力,境界和眼光来说话办事。具体运作方法是在专业的商业运营机构的指导下先做商业资产的投资,与专业商业管理团队一起把商业氛围经营培育起来,形成一定的习惯性商圈后再在附近开发住宅,利用住宅地块价值提升来实现效益的回收。
很多住宅项目注重商业配套的发展,但没有研究商业地产与住宅地产的不同,一些项目将商业作为盈利的穴头,销售后便不再过问,更没有一套完整的管理体制和发展方向,从而导致了住宅配套商业的困境。
房地产后市场物业管理制约发展
众所周知,一个好的住宅项目,好的开发企业,无论前期在规划、施工、销售过程中如何赢得市场,往往会在后期的物业管理中出现各种问题,有的甚至影响到其它新建项目在购房者中的信誉度。
目前,社区物业管理的诸多问题已经引起各方面的关注,也成为房地产后市场发展的软肋。
物业管理由于诸多因素引发一些业主的不满,导致一些小区管理松懈,进而发展到小区的内部管理混乱,整体环境与业主入住时相差甚远。当住宅小区出现问题后,开发企业与物业管理之间相互推诿,最终,业主则以开发商为主诉对象,因而造成对开发企业声誉的影响。
有关人士认为,开发商应该有责任将房地产后市场中对于物业的管理纳入企业监督之中,从选择物业管理公司,到组织相应的人员进行定期的业主走访,针对出现的问题与物业公司进行积极处理,进而保证社区的良性发展。
房地产后市场维护保养问题显现
目前,一些数年前建设的社区有的已经开始出现楼体涂层损坏,内部环境脏乱,许多基础设施有待更新,像水暖管道受阻,楼梯扶手破损,楼宇入户门破旧等等都需要进行合理的修缮,但,谁来负责这些工作成为问题,增加物业费用,居住者极不情愿,由物业管理部门出资困难重重。这也是房地产后市场需要解决的问题。
很多开发企业高层人士表示,开发项目后期维护困难。现在整个房地产市场面临着物业管理问题对企业良性运作的冲击,其中原因很多。因此,开发项目对于后期的社区管理应该提早摆在议事日程上,从建造项目开始,便应考虑到未来人们生活以及社区维护等问题,所以,项目前期施工选用的建筑材料要经过认真筛选,保证其寿命的延续,这样,可以避免物业管理在几年内便需要投入资金修缮居住区设施,从而有效地解决物业资金链问题。这势必会成为一种新的社区管理经验和维护保养的内在关键。