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业主维权还在继续,尽管业主已经懂得拿起法律武器为自己维权,但在多方利益的博弈中,业主付出了难以想像的代价,维权之路举步维艰。
是什么原因引发了“交付危机”?交房引发的众多问题,究竟是谁的错?由此引发的损失又有谁为之埋单?
诚信缺失是罪魁祸首
“我们是对业主负责任的,我们是讲诚信的……”华苑产业园区某项目总经理助理的话言犹在耳。但是众多业主至今还在等待中,企盼“奇迹的发生”。
实例说明,业主在与开发商协商的过程中,往往被开发商像皮球一样踢来踢去,连解决问题的负责人都见不到。一个讲诚信的企业,怎能以此种方式对待他们的客户,对待因相信他们、看中他们信誉而购买他们项目的“上帝”?
其实,现在的业主已经不敢奢望体验“上帝”的感受,只希望开发商可以严格执行合同内容。
“我是把自己的房子卖了,将自己的全部积蓄给了开发商,看好的就是他们的信誉,可以保证房屋质量。但是,现在房子出现这么多问题,我真不敢相信。延期交付后,我们一家住哪去?”业主马先生看上去已经身心疲惫。
与马先生有类似经历的业主,还有很多。他们有的因此延误了婚期;有的被迫在外租房;有的退掉了早已定好的酒席和装修。因房屋交付引发的各种问题,不仅给业主带来了经济上的损失,而且从时间和经历来讲,更让他们难以承受。
“从根本上来说,交付危机的出现主要源于开发商的诚信缺失。”著名网络房评人谷力接受《楼市》记者采访时介绍。
“无论什么原因导致的延期交房或者合同问题,最终都表现为开发商是否诚信。诚信也成为当前楼市一个核心的问题。交付危机也许不可避免,但开发商对此的态度却可以有很大的区别。”在谷力看来,如果问题已经发生,最应该做的,是如何按合同来兑现自己的承诺或维护自己的权益。
业主难抗霸王条款
“遗憾的是,目前市场在很大程度上是一种卖方市场,所以在现实中,往往会产生力量的不对等,业主处于弱势。”据益清律师事务所王琳律师介绍,造成延期交房的原因很多,从类似的案例中可以了解,资金不够充足或不到位,操作经验欠缺以及不了解市场,都是导致延期交房的原因所在。而对于与合同不符的纠纷,多数是因为业主签订的合同不详细,或者合同不够规范造成的,而其中霸王条款现象更是让不少业主感到无奈。
目前,购房者在买房时所签订的购房合同一般情况下,内容是统一的。很多业主因为本身知识的欠缺,而稀里糊涂地走进了“圈套”。比如很多项目在交房时,存在多处配套设施不符合国家规定的现象。按照相关规定,高层住房应使用双层钢化玻璃;厕所、厨房要做防水等。但是,在实际应用中,很多项目在合同中只会注明,使用双层玻璃而非钢化双层玻璃;厕所做防水层而厨房则没有明确标注;窗磁系统在合同中不注明,等等。业主在不了解国家相关规定的情况下,往往不会提出补充合同内容,这样就为业主日后维权带来一定的难度。
有些业主明知问题所在,却因为开发商以及市场大势的压力,权衡利弊之下,不得不无奈地签字。
而其中最典型的就是关于收房过程的安排。根据专业验房师赵小强经理介绍,正常情况下,应该是业主先查验《住宅准许交付使用证》,然后检验房屋没有质量问题后,交付相应款项,再签字接收房屋。但开发商为了往前计算交房日期以及担心日后纠纷,往往颠倒收房顺序,让业主先签字后验收。在此之前,业主已经交付了首付款等大量款项,加之收房心切,绝大多数业主最终都会屈服于这个“霸王”程序。而这些,也为日后的纠纷埋下了隐患。
政府监管不力备受质疑
据了解,2006年4月,市建委制定并下发了《关于进一步加强天津市新建住宅商品房准许交付使用工作的通知》。其中,明确规定,开发商如果没办理《准许交付使用证》,业主可以拒绝办理入住。
“电梯、外延均明显与合同不符,这样也能交房?真不明白负责监理的部门都干什么了!政府的政策又有什么作用?”在华苑产业园区某项目业主论坛上,每天都可以看到各种各样的质疑。
就此,记者采访了天津市建设管理委员会房地产处孙小姐。对于记者提出的相关监理职能,以及如何加强监管等问题,她没有给予正面回答。她强调,在开发商可以出示《住宅准许交付使用证》的情况下,可以说明房屋质量是安全可靠的,业主可以安心入住。与孙小姐观点相同,天津市建设管理委员会办公室周女士向记者解释道,《住宅准许交付使用证》是在施工、监理、设计、开发商四方共同验收合格后才能颁发的证书。在四方的监督下,完全可以保证房屋质量。
事实上,市场上很多存在交付危机的项目都具有《住宅准许交付使用证》,业主收房前已存在不少问题,入住后,其未来状况更令人担心。综合具体实例,业主这样的担心的确在情理之中。
如果说房子延期有明显的合同约定,那么,对于类似更换电梯、改换外延材料的问题,在合同有明确规定的情况下,开发商竟能偷梁换柱以次充好?可以看到的配套问题已然如此,对于那些外表不能看出问题的房屋,其质量还能有保证吗?监理部门是如何进行监管的?
一位不愿透露姓名的业内人士认为,在政府没有提高住宅工程验收标准,实施对质量监督管理部门、监理公司的问责制的情况下,很难保证不出问题。因为,施工、设计、监理部门都是开发商支付费用,是为开发商提供服务的部门。在这种情况下,各部门虽然可以各司其职为开发商提供不同的服务,但遇到问题时,介于这种特殊的“合作”关系,问题往往会被遮掩,甚至会堂而皇之地不予理睬。
“在一定程度上,可以说政府的制度缺陷是造成市场混乱的根源。”谷力说。“再比如霸王条款,虽然其中有目前楼市是卖方市场的因素在里面,但诉讼成本的高昂以及诉讼适用条款落后等因素,往往让想维权的业主却步。甚至于一些最终告赢了的业主入不敷出,反而更助长了一些不良开发商的猖獗。”
“如果他们再忽悠咱们怎么办?”;“我还要继续请假,已经扣了很多钱了。”;“咱们打标语去找他们!”……
业主群每天都会有这样的交流,困惑中的业主不知该怎么办?甚至一些极端非理性的想法不时在屏幕上显现。等待,等待后的结果又将如何?
业主维权之路艰辛、曲折,他们是在用自己维权经历,学习、寻找维权的方法。