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11月2日,东丽区津东丽昆(挂)2006-056号地块终以23050万元的价格摘得,比起挂价14870万元高出8180万元,土地市场的激烈竞争使地价与房价的关系问题再次引起人们的关注。
拿地成本高,是否是房价高涨的充分条件或唯一理由?当然不是。因为我国当前的房地产定价并非简单的成本加成法。经济学理论告诉我们,哪个市场存在超额利润,必然会有大量生产者进入该市场,直到市场超额利润为零。目前我国之所以各路资本都愿涌入房地产市场,就是因为该市场存在巨大的超额利润。日前财政部第十二号会计信息质量检查公告也给出了明证,在所检查的39家房地产开发企业中,会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%,而实际利润率却高达26.79%。这缘于房屋不同与一些其他商品,它的定价不是采用成本加成,而是其特性和市场机制作用的结果。
那么,开发商到底如何定价?因为房地产项目位置的固定性,会使供应者具有垄断地位,所以开发商采用差别定价方式,即根据消费者能承受的最高价格进行定价。
DD曲线为市场需求线,曲线上的每个点对应不同单位数量的商品带给消费者的边际效用,以及消费者愿意为这一数量商品支付的最高价格。如果对于一般商品,生产会在生产数量1的情况下以P1的价格进行销售,在生产数量2的情况下以P2的价格销售,即由于成交数量的增多会带来价格的下降。而对于房地产商品,由于位置的固定性,产品的差异性使得生产者(房地产商)具有垄断地位,因此房地产商会对第1个单位数量的房地产定价为P1,对第2个单位数量的房地产定价为P2,也就是说会根据消费者所能承受的最高价格进行定价。
因此,即使政府按照一些房地产商的建议多供应土地,甚至低价供应土地,也不可能降低达到让开发商降低房价的目的。
于是,如何促进地价和房价的合理化成为我们应该考虑的问题。地价是房地产开发商追求利润竞争的结果,地价的高低说明了土地价值的高低。如果地价真的过高,则说明房地产商对该块土地的“预期”利润过高。而房价高,更多的是表明消费者的“预期价格”过高,不过这种预期价格大部分情况下是被动的,是老百姓“无可奈何”的选择。因此要促进地价和房价的合理化,关键是降低这种过高的“预期开发利润”和“预期价格”。
一方面,降低开发商过高的“预期利润”,促进开发商理性进入或退出房地产市场。其关键措施就是加大房地产开发资金的监管。目前开发商资金主要来自银行贷款,而银行业由于自身利益驱动以及法制的不健全,常使得开发商预期收益远远大于其风险,以致出现房地产商采取对项目高价挺立,“捂盘”惜售等方式与消费者相持。因此,要降低房价,就必须增加其资金风险,使房地产开发的风险和收益相当。
另一方面,就是设法降低消费者的“预期价格”。尽管我国土地供应在不断增加,但相对于渴望拥有住房的大众的实际支付能力而言仍远远不够,而房地产商的垄断地位和差别定价方式会长期存在,故试图以增多土地供应而使商品房供应增多,从而带来房价下落的方式相当困难。因此,必须让消费者“预期价格”变低,从而促使房地产商定价变低,这就需要采用政府干预的手段。这种干预可以是通过完善保障性住房体系建设、增加经济适用房和廉租房供应的方式进行,也可通过对部分出让土地限制房价的方式进行,如当前试点的“双竞双限”政策。
作者简介
黄凌翔经济学博士,天津城市建设学院管理工程系讲师,现为中国社科院财政与贸易经济研究所在站博士后。研究方向为城市经济、房地产经济。目前已在《经济问题》、《生产力研究》等国内核心刊物上发表多篇论文。