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近年来,关注开发项目后期整体运营已经成为房地产市场向前发展的重要环节,从各地房地产管理市场加大对开发项目入住后的严格管理到相关法规政策的出台可以看出,房地产后期经营与房地产开发有着密切的关联。
有关人士认为,房地产后市场是城市房地产开发达到一定发展水平后必然受到人们关注的环节,从最早的企业福利分房,到货币分房,再到市场经济中自主选择住房,每个阶段都没有离开对房地产开发后期市场的需求,人们即使在过去的日子里生活在单位福利分房的“宿舍楼”,也会要求有公卫进行清理,有专人进行管理。如今,人们掏腰包自己选择居住生活的空间,更加对整体的居住生活有了更高的要求,比如居住环境的卫生、园林,日常的管理、服务以及停车位、保安等等,于是,如何为居住者提供良好的管理服务,是房地产后市场较为关键的环节,而住房数年后的修缮更是房地产后市场需要关注的焦点。
时下,为数众多的早期房地产开发建设项目已经陆续出现问题,诸如没有社区物业管理,停车位稀缺,尚未连接生活配套管网设施等等,而早期的整体住区由于常年得不到有效的修缮,已经使墙体外檐涂层污损,楼道内基础设施残缺,此外,没有休闲环境的住区杂乱无章,一些小有环境的住区已经面目全非。
目前,新建社区也开始出现早期小区出现的问题,其原因在于物业管理企业的资金来源困难,管理人员意识薄弱,缺乏服务观念。
有关人士表示,未来很长的一段时间里,房地产开发项目后期管理会成为困扰开发企业发展的重要因素,因为一旦小区管理出现问题,居住者首先想到的是开发商,而相关的房地产投诉也是针对开发企业而言,这样,会影响开发商在新的建设项目中较高的声誉,同时,由于成熟小区已经成为人们用做示范的例子,因此,会导致购房者对熟悉的开发企业建设新建小区的不信任感。
有开发商表示,此前,很多人认为房地产后市场是指城市建设中对土地资源的扩张,很少有人考虑建成后小区对市场的影响,实际上,关注房地产后市场决定着开发企业品牌的延伸以及发展的更高层次。
对于房地产后市场中物业管理的问题一直困扰着人们,以前,由于物业管理还只是处于起步阶段,开发建设单位自建自管,管理不规范、不到位的现象普遍存在。开发建设单位、业主与物业管理企业三者之间的关系难以协调。一方面,开发建设单位在前期基本上是贴本经营,但为了有利于房屋销售不得不继续背上沉重的包袱;另一方面,业主感觉物业管理企业受开发建设单位操纵,没有很好地维护业主权益,拒绝缴纳物业管理费,对物业管理企业普遍存在抵触情绪。物业管理企业则处在开发建设单位与业主的夹缝中,举步维艰,难以生存,加上管理人员未经过正规的培训,服务质量和水平也受到业主的质疑。诸多因素造成住宅小区遗留隐患较多,有的业主甚至采取某些过激手段,极大地影响了社会的安定团结和市民正常的工作、生活秩序。
有业主认为,现在,物业管理企业绝大部分已经与开发企业脱钩自负盈亏,但由于服务意识的欠缺,仍存在诸多的问题,因而,需要进一步的完善相应的制度和市场规范。
有专业人士分析认为,房地产后市场应该多少学习一些汽车行业对于汽车后市场的重视,汽车后市场对于维修、服务、零部件等方面加强市场运营,解决了购车者的后顾之忧,开发企业对于房地产后市场的认识还停留在模糊阶段,项目一旦入住,就彻底的交给了物业管理企业,由于没有规范的监督机制,造成出现问题相互推诿,影响了居住者对开发企业的认可。
开发商表示,房地产后市场是关系到开发企业品牌建设的重要环节,赢得购房者的推崇,开发精品项目固然重要,但后期经营更是关键。