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再涨谁还买?高价楼盘高处不胜寒
“如果是每平米六、七千元的普通商品房开盘,肯定会有一大帮人排队抢购;如果是每平米万元以上的项目开盘,大部分都是开发商自己花钱造势吸引大家关注。”一位房地产经纪公司的负责人近日向中国经济时报记者表示,在北京,中高档项目比比皆是,但是普通住宅数量却屈指可数。
“这些动辄每平米上万元、几万元的项目,纷纷把目标客户指向了‘有钱人’,只是占少数比例的‘有钱人’,能否够这个庞大的中高档房市场疯狂地‘瓜分’呢?”该负责人告诉记者,在2006年一年中,北京中高档房市场销售非常冷清,有些项目销售套数仅为几套。
再涨谁还买?
“近几年,全国各大城市的房价涨出两个特点:涨得快、涨幅高。几番宏观调控之后,房价依旧处在高位。”首都经贸大学房地产研究所教授张跃庆在接受中国经济时报记者采访时表示,房价再涨谁还会买呢?
房价涨得究竟有多快?本报记者以两个楼盘案例来说明。2006年年底,在国贸中心举行的北京四季房展的冬展会上,位于官园桥东南200米的官园8号项目虽然让很多购房人心动,但其高达15800元/平米的价格却让大家只能望而却步。
记者在北京市房地产交易管理网上看到,该项目2006年初的销售价格为10500元/平方米,但随后,该项目在一年之内连续三次涨价。根据焦点房地产网的历史价格记录显示,官园8号2006年6月涨到12000元/平方米,8月涨到15000元/平方米,8月之后涨到15800元/平方米,一年内涨了5000元/平方米。
与此同时,位于北京朝内大街的禾风相府项目,一期于2001年8月开盘,当时售价大约为9000元/平方米左右,但一直到2005年,该项目尚未售完。后来,其二期项目也开始推向了市场,在对推广案名进行更换后,一期、二期进行混合销售。记者了解到,2006年,该项目一期房屋的均价已经涨到了13000元/平方米,二期均价15000元/平方米。近日,本报记者得到的消息是,该项目二期最后一套房屋的销售价格是20000元/平方米,而三期价格待定。
如果说以上两个项目价格疯涨但可能仍会有人为其“埋单”的话,那么另外一些价格居高的中高档房,销售情况就不甚理想了。有调查发现,北京朝阳区朝外大街的新城国际公寓三期,至今网上显示的签约量为60多套,成交率仅13%。位于西城区兴盛街的金融街华荣公寓,网上显示的签约量仅有10套,成交率不足一成。据了解,2006年这种价高但成交量很低的中高档房在北京市场占近八成。
“大部分中高档房价格频频升高,但售楼处却鲜有购房者光顾,这种有价无市的局面越来越明显。”业内专家表示,房价太高致使很多人都在观望。
托市不成“高开低走”
“‘惨淡’的销售率,显示出这些高价位楼盘的供应量已经超过需求。”北京蓝石营销策划公司董事长李春平认为,中高档住宅出现一定程度的疲软是一个趋势,“去年以来,政府调控政策很多,肯定会出现这种情况”。在中高档住宅市场,投资型客户比例较高,因为在同样的市场增值幅度下,单价10000元的房子盈利肯定要高于单价5000元的房子;中高档住宅投资型客户上海一般超过50%,北京至少有20%-30%,个别项目比例更高。
目前北京、上海等地的房价已经涨到一定高位,投资获利的空间越来越小,很多投资客户慢慢退出了两地市场。与此同时,2006年9月出台的限制外籍人士购房政策,也使中高档住宅的客源大幅减少。
“在北京、上海,有很多中高档项目一开始的目标客户群体大部分是涉外人士。”北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文向记者表示,北京很多热点区域一直都把境外人士作为主要目标客群。就以往的成交量来看,一些核心区项目的境外人士购买比例非常之高。但“限外政策”出台后,这些项目的客源就几乎失去了一大半。
失去外籍客户,本地消费能力又不足,再加上市场供应量已经相对饱和,面对这些问题,中高档房的房价还能挺多久?“事实上,很多中高档房都在高开低走。”据了解,一些项目最终与客户的成交价格并非开盘时拟定的高价。以预售均价35000元/平方米的新城国际公寓三期为例,其实际成交价为25000元/平方米。记者根据北京市房地产交易管理网的数据发现,相当多的中高档项目实际成交价均低于开盘定价。
“这其实已经是一种变相的降价行为,只是开发商在销售时会以各种优惠政策为借口,避开高开低走这个事实。”有业内人士表示,房价在高位运行一段时间后,开发商撑不住了,降价是迟早的事。“因为这些项目的销售价格本身就太离谱了。”