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“地下钱龙”刺激商业地产开发
天津地铁网的形成不仅刺激了外围居住组团的发展,对沿线商业地产开发同样具有巨大的拉动作用。据了解,地铁1号线和津滨轻轨沿线的十几个大型商业地产项目已陆续开工,正在建设当中的地铁2、3、9号线也规划了大量的商业配套,一条“地下钱龙”即将形成。
全长28公里的地铁1号线共分规划了17个大型商业地产项目,除已落成的翔宇公园地下超市外,西南角站20万平方米上盖物业、海光寺站环球置地广场、营口道站和记黄埔综合商业体、小白楼站新音乐厅等一系列项目均已动工建设。同时,还有一系列特色商业、沿街底商、地上综合商业设施正在筹划当中。在津滨轻轨开发区段,泰达市民广场已经开业,总规模100万平方米的泰达时尚广场正在建设当中。在地铁2、3号沿线,有包括顺驰又壹城、时代奥城商业广场、海河新天地公建部分等一大批商业地产项目在建或正在规划当中。在地铁9号线六位路段,南站中心商务区的开发建设工程已经正式启动,包括香港嘉里集团在内的众多资本巨头已有意向将进驻此区域。
郊区置业跟着地铁走
日前,天津市地铁3号线工程可行性研究报告获得国家发改委批复,标志着天津市“十一五”期间规划建设的地铁项目全部通过国家批准。专家预测,天津地铁骨干网形成后,城市规划发展、城市居住格局以及人们生活方式都将会发生一系列巨大的变化,对外围居住组团更是具有深远意义。“省下时间,享受生活”,将成为未来居住在地铁两端大型居住区居民的生活口号。
沿线楼盘“涨声”一片
目前,天津地铁对沿线楼盘的拉动作用已经开始显现出来。地铁1号线西北端的瑞景居住区,四年前住宅均价约在2000元至3000元/平方米。经过这几年的发展,现在此趋于商品住宅均价已经超过5000元/平方米。如奥林匹克花园,2002年一期开盘时精装房均价为3300元/平方米,而目前在售的二期的均价已达到5900元/平方米;临近的宝翠花都,去年6月底开盘时起价为4200元/平方米,到了11月便上涨到4900元/平方米。在东南端的金地格林世界,半年的时间单位售价也上涨了约500元。
在市内地铁1号线沿线,天津富力城从开盘到现在,每平方米均价已经上涨了1100元;城南新世家2005年开盘时均价6200元/平方米,现在已涨到7100元/平方米;大通复兴门去年7月开盘时起价为6380/平方米,现在已达到7200元/平方米;城基中心一期均价7000元/平方米,如今已突破万元大关。
在正在建设当中的2、3、9号线地铁沿线,如阳光星期八、百合春天、太阳城第五季、海河新天地、金色家园、时代奥城、大地12城等项目,都纷纷打出“地铁”概念,销售价格和同区域的非“地铁物业”相比,每平方米均价都要高出200至1000元。
居住观念即将改变
观察近几年来的天津楼市,楼盘价格基本上还是以地段划分等级,距离市中心越远的楼盘,价格相对越低。不过,随着天津地铁的建设,这种“以地段论价格”的格局将会发生根本性变化,地铁将极大改变人们的居住观念,稀释市区和郊区概念。
天津中原研究部经理梁美娜认为,地铁的兴建会使城市结构和人群结构发生改变,把一批客户吸引到地铁周边区域中来,使城市住宅区原来的居住布局,变成地铁沿线条状式的布局。其次,城市形态也会因此而发生改变,会在地铁沿线出现明显的高层物业带,引起地铁周边物业的普遍升值。再次,地铁将极大地提升沿线的商务和商业价值,大量的人流和便捷的交通将形成强烈的商业氛围,提升商业价值。
“更重要的是,地铁将彻底改变人们的居住观念。”梁美娜说,“地铁延伸到哪里,生活的空间就延伸到哪里。随着地铁的发展,人们不需要再在工作和住宅中权衡利弊远近,将有更多市民会考虑,工作和生活的空间可以分别对待。工作在城市,生活在城郊,将成为一种新的生活模式。而地铁的延伸也会让有私家车的人们,将视线转到了更远的城市外围或是卫星城。开车到地铁站,尔后再乘地铁去工作,将成为一种新的生活选择。”
外围组团受益最大
不过,从住宅类型分析,也并非所有的地铁楼盘在后续市场上都有相同的表现。相对而言,地铁线两端、面向工薪阶层的中低价位普通远郊楼盘,受到的利好影响要远高于地铁沿线的豪宅。
天津中原研究部投资分析师王毅介绍,按照天津市最新的城市规划,今后五年承担主要居住功能的将是近郊卫星居住组团。这些组团面临的最大问题就是交通不便、位置偏远、配套缺乏、购物不便。不过随着城市轨道交通的建设,以上问题都会迎刃而解。相对于市区项目而言,郊区的地铁楼盘价格相对较低,户型、环境一般都比市中心的楼盘要好,性价比很高。现阶段,已有23%的被访者对近郊楼盘,特别是地铁线两端的楼盘持认可态度。
王毅介绍,目前本市已通车和在建的地铁、轻轨共有五条,1号线两端的瑞景、双港居住区,2号线两端丽苑、中北镇,3号线两端的小淀、华苑科技新城,津滨轻轨沿线的东丽、塘沽、开发区段等趋于,都值得购房者关注。像宝翠花都、金地格林世界、太阳城、阳光星期八、海河新天地以及中北镇各项目,都属于“地铁物业蓝筹股”。当然,购房者还需注意,所谓的“地铁物业”一般是指地铁出口处半径为500米之内的楼盘,选择时还需仔细考察最终的地铁站距项目究竟有多远,谨防被虚假宣传忽悠了。
轨道交通网编织哑铃状楼市
目前,天津已拥有轨道交通线路五条,包括已经开始运营的地铁1号线、津滨轻轨线,以及正在建设当中的地铁2、3、9号线,一张密集的轨道交通网络已初步编织成型。有关专家指出,这张网络将全面改变天津楼市的整体布局,“哑铃”状市场结构即将形成。
据了解,近期,轨道交通沿线土地受到追捧。如地铁2号线东段卫国道区域,2006年底有万东小马路地块、津东丽昆(挂)2006-056号地块等多块土地成交;2号线西端终点,中北镇已成为目前楼市中最热的板块之一,五个楼盘在售,另有多个项目处在规划当中;地铁3号线南端终点华苑产业园区环外区,2006年下半年共有四块土地成交,规划的住宅建设规模为72.08万平方米,套型90平方米以下住宅将占70%;在3号线北端,阳光100在王朝酒厂站旁取得了一块880亩土地;地铁9号线六纬路段,南站中心商务区的开发建设工程已经正式启动,包括香港嘉里集团在内的众多资本巨头已有意向将进驻此区域;津滨轻轨沿线,特别是在塘沽区和开发区,有多个新楼盘纷纷启动,包括滨海新城、金域蓝湾、贻港城等,总建筑面积近200万平方米。
天津市新创置业有限公司总经理赖伟浩认为,轨道交通对整个楼市的影响主要体现在两方面。一是极大稀释市区和郊区概念,将更多居民引向轨道交通两端的大型居住区,从而形成“哑铃”状的楼市供销结构;二是使郊区楼盘出现两极分化,临近轨道交通站点的郊区楼盘和其他郊区楼盘的差价将会拉大。(姜昊)