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1、地价与房价持续上升
由于土地资源的稀缺性和不可再生性,在外部环境稳定发展的前提之下,土地价值递增成为必然趋势,而价格作为价值的直接反映,也将呈上升趋势。
获取土地的价格是否合理,是决定商品房入市价格的先导,从天津整体居住供求关系来看,供应还不能完全满足需求,换言之,即便价格再高仍有强大的购买需求。目前市场环境中,我们需要考虑的客户群体主要包括以下几类人:1)婚房族2)拆迁户3)涌入天津的高级打工族4)企事业单位的管理者5)灰色收入较多的公务员6)有各种置业、投资意识的其他人,这些人群数量可观,使得开发商借助这些客户群体旺销楼盘。目前,从各大楼盘的销售情况来看,大多数定位中高端的楼盘均是供不应求的状态,销售市场很好,所以这也是房价上涨的原因之一。另外,由于重点地块的出让环节,竞争较为激烈,致使土地价格被抬升到一定的高位,土地价格升高导致房价势必升高。
即便政府出台更多政策希望打压房价,均不会有所结果,政府方面每年取得的政府收益,有相当一部分是来自于房地产和与房地产相关的其他产业,政府不可能在短期内放弃这样的利益,有理由确信房价还会随着政府出让土地价格的攀升而再冲高位,开发企业确保能获得相对稳定合理的利润空间。
2、成交区域明确、集中
未来天津土地供给的热点区域,根据现阶段中心城区的规划,结合目前城市建设和开发,未来和平区以及和平区辐射到的市内周边区域,其土地的供应将明显减少,市区内未来主要的土地放量会集中在红桥区、河东区、河北区。
从07年第一季度发布的招商地块来看,17宗土地中,河西区4宗,河东2宗,河北区1宗,红桥区2宗,东丽区2宗,西青区5宗,北辰区1宗。可建设土地面积118万平米,建筑面积达259万平方米,其中,居住用地为92公顷,规划建筑面积211万平方米;商业金融用地16公顷,规划建筑面积48万平方米。这些土地全部位于规划环外环范围内,拆迁整理基本完毕,周边环境较好,可开发建设条件成熟,具体特点为:1)是普通商品住房用地的供应比例较大。在17宗地中居住用地占11宗,可建设土地面占总量的65%,并且全部为普通商品住房用地。2)是居住用地的选址大多临近颇具规模的成熟社区。11宗居住用地基本选址在外环线附近,周边多有已建成的居住社区,其中3宗位于外环线以外,既可自成规模,又可与其他居住区功能共享。3)是商业金融用地规划容积率高,开发强度大。本次发布会商业金融地块有6宗,可建设土地面积占总量的13%,规划建筑总面积占总量的24%,充分体现了节约集约用地的原则。
另外,天津将把开辟新家园居住区作为住宅建设的重点,根据天津市“十一五”住房开发建设分区域规划,包括东丽区华明、军粮城、大毕庄,津南区双港,西青区中北、张窝、大寺,北辰小淀、双街、双口青光在内的十个环外新家园住宅开发用地规划1600公顷,住宅建设面积1600万平方米。
滨海新区纳入中央总体规划蓝图,发展力度自然不可小觑,区域将享有更加自主的土地出让权利,出让土地的幅度将进一步提高,预计将以商务用地为主,进一步发展酒店、写字楼、高档会所等,作为滨海新区建设发展的整体配套工程。
3、房地产市场管理更加规范
2007年,针对土地市场的实际情况,天津将按照“控制增量、盘活存量、适当增量、调整结构、保障需求”的原则采取一系列措施实施土地供应:
1)调整土地供应结构,确保普通商品住房用地规模。继续严格控制高档及大户型住房用地,严禁别墅类住房用地供应,加大普通商品住房用地供应,初步安排中心城区内供应普通商品住房用地200公顷,中心城区以外供应普通商品住房用地1300公顷左右。
2)积极推行工业用地招标拍卖挂牌出让,提高产业用地市场化配置程度。按照国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)的要求,从2007年1月1日起,新增的工业用地将一律按国家公布的最低价标准实行招拍挂出让。
3)严格全市经营性土地集中入市交易管理,充分发挥土地有形市场的作用。为促进出让土地能够尽快开发建设,形成有效市场供给,避免土地闲置,对单宗土地出让面积大于15公顷,开发建设周期超过3年的地块实施严格限制。
4)继续坚持出让地块信息新闻发布制度。采取提前推介的形式,集中发布出让地块信息,为开发企业创造更多选择和提前掌握详细信息的机会,引导住房理性消费。
5)加大闲置土地处置力度,尽快形成有效供应。对于闲置土地,我市将严格按照国家的法律法规,采取限期动工、收回储备、解除合同、限制存在闲置土地行为的企业参加土地竞买等措施,加大闲置土地的清理和整顿,使闲置土地发挥正面、积极的作用。
6)创新管理制度,进一步扩大土地有偿使用范围。在国家法律法规的指导下,制定施行停车楼、公寓等用地的管理办法,对我市的停车楼用地从适用范围、分类标准、土地供应方式、规划建设等方面进行规范管理;对公寓用地从使用年限、层高、选址、配套设施等方面加强管理。对于利用地下空间的各类经营性建设项目,将采取协议或公开出让的方式供应土地。