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高端地产扎堆儿南京路
今年,南京路沿线将迎来高端地产项目供应的高峰。环球置地广场、天津中心、君隆广场、津汇广场二期等众多公寓、写字楼项目将在年内亮相,优联广场、和记黄埔营口道项目将开工建设,此外还有小白楼CBD区域内的南昌路、马场道两块公建用地公开招商。未来,南京路沿线高端地产项目市场的竞争将越来越激烈。
高端项目缘何扎堆儿南京路?
据和平区发展和改革委员会副主任张秀梅介绍,根据《南京路地区综合规划》,南京路地区的发展定位为市中心商务和商贸经济带,将分实施、近期(6年)、中远期(10年至15年)三个时段,分步实施,分块建设。整体建设将提升三大特色功能区,即充满生机与活力的CBD(中央商务区)、精彩多元的CRD(中央商业区)和充满希望的CID(中央信息区)。确定规划区域内正在实施和可开发土地38.2万平方米,新建建筑面积为358.4万平方米,建筑高度空间范围为50米至430米。
据她分析,高定位产生了综合大盘的新需求,促使高端项目纷纷扎堆南京路的现象出现。在天津经济发展的大背景下,市中心标志性地段越来越成为城市建设的制高点,其地段也更加强调商务、商业等国际化功能,绝版的地段优势及新型城市的功能配置,为集商务、商业、酒店、居住等功能为一体的综合大盘带来了升值空间,使其日益成为广受追捧的地产之王,并对该区域经济及居住形态起到了引领作用。
今年,南京路将通过依托现有大型商务商贸设施和地铁3个站点得天独厚的区位优势,实施建设地铁周边的营口道项目、津汇二期项目、君隆广场、天津中心、环球置地广场等,将把南京路打造成本市首个高端项目群,成为本市商业“主动脉”。
据了解,南京路沿线写字楼项目具备以下四大特点:一是根据南京路商务功能区定位,配置较高,大多是甲级楼;二是写字楼及酒店的比例很高,公寓和住宅只是规划开发的小部分;三是综合项目中的公寓部分只能作为配套设施,其住宅性质也是酒店式公寓,往往和酒店、商场、高级公寓相配套,如津汇广场写字楼楼下是津乐汇商场,天津中心、君隆广场、环球置地广场等均为复合型公建项目;四是大多临近地铁1号线,交通便利,如环球置地广场就是本市地铁沿线首座与地铁车站相结合的5A商务大厦。
高端项目同质化问题如何解决?
面对激烈竞争,各个高端项目所面向的高端消费客群将会如何细致的划分?这个问题似乎比较敏感,但在大通建设集团执行董事霍江看来,却没有想象中的那么可怕。他认为,百货业竞争应该是商圈和商圈的竞争,而不是人们印象中的店面与店面之间的竞争,处于同一商圈内的各商家应发挥各自的经营优势,最大限度地完善商圈服务功能。
“所谓写字楼同质化的问题,应该将其置身于项目所处的市场中进行总体评价和分析,而不是单纯的就同质化一项进行研讨。市场的成熟阶段、经济发展水平、客户需求的特质以及区域市场的特点等因素都会影响到写字楼的产品特质。”北京嘉信兰威房地产经纪有限公司营销总监许深在谈到环球置地广场如何错位问题时这样表示。“就整体而言在城市中心区域内选择写字楼项目的客户,对于产品的需求方面是有着一定的同质化要求的,使得写字楼项目在主流方向会有一定的同质化倾向。”许深的观点是:高档写字楼并不仅仅针对某一行业内的客户,而是针对整体的高端客户群体,他们的需求在大的范围内较为一致,不存在绝对的差异化。
对此,有业内人士打了个形象的比喻:银行用的写字楼,表面上看都差不多,但实际上分行和支行用的写字楼差别是非常大的,分行由于是管理行,考虑更多的是形象问题,所以一定要醒目。而支行要考虑经营,考虑附近有无大的客户资源,对形象的要求不一定很高。
另外,津汇二期的日航酒店主要面向日籍客群,君隆广场的威斯汀主要以欧美客群为主。各个知名酒店管理集团的入住无疑提升了酒店市场的档次,项目的硬件设施和软性服务将成为项目脱颖而出的砝码。
谁为高端地产埋单?
据消息灵通人士透露,未来建成后,君隆广场每平方米的价格将在16000元以上,和记黄埔将达到15000元左右,公寓价格也都在15000元/平方米或16000元/平方米以上。对此,中原地产投资分析师任雨辰认为,未来价格还要提升,而这并非价格虚高,而是南京路地段的金贵决定了地标性综合大盘将越来越少,也必将促使其价格的持续走高。
他介绍,高贵的地段优势和完善的生活设施是大型综合项目中住宅受欢迎的主要因素。如北京CBD区域中的住宅部分,其购房者很多都是企业老板,这些地段的住宅已经成为居住者身份的象征,高端写字楼项目也将显现出这一特点。他分析,地处南京路CBD区域的综合项目,其中的住宅部分其实更适合需要“高效率”就业生活的群体,即就近工作的白领及创业者,和记黄埔地铁广场、君隆广场等面向的将是这部分白领人群。他认为,外来人群将高于本土人群,如从目前津汇二期写字楼招商情况来看,主要是以外地人群为主。
另外,值得注意的是,像天津中心等公寓是酒店服务型的,在产权方面属于公建性质,而这类公寓通常不适合家庭居住。由于高端项目的集中涌现,产权式公建销售制度的阻碍,开发公建类物业的开发商比较棘手的问题就是资金压力,根据中原地产对各大开发商、金融证券和基金公司的接触,目前在公建价格一路攀升的情况下,高端项目的埋单者主要分为两类:一是开发商自己持有;二是有实力的基金公司购买产权。