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海河南岸板块取代塘沽中心成区域供应老大
从中国土地市场网的公布数据来看,2006年以来塘沽区的土地交易持续走高,区域市场进一步成熟。最为明显之处,今年塘沽中心城区板块由于没有大幅土地推出,导致成交量大幅降低,但是,海河南岸供应量大幅增加,并取代中心城区成为该区域供应面积最大的板块。
上半年塘沽、开发区总计成交土地258万㎡,出让成交比率达到100%。进入第三季度,随着国家政策的调整,一级市场进入冰封期、供需连续空挡。截至10月末才在新港地区出现1宗4561.11㎡小幅地块的挂牌供应。
今年上半年海河南岸总计出让土地705166㎡,比去年同期2098.5㎡增加300多倍;同时塘沽中心板块的外扩区域也开始逐渐发力,土地供应面积及供应区域逐年增加,可以看出海洋高新板块、新河板块成为今年塘沽区外扩区域中的热点板块,供应土地面积都在26万㎡以上;而开发区由于居住区域较小,可供出让的土地面积有限,今年上半年仅供应土地3万㎡左右。
塘沽中心板块虽然是各开发商竞相进入区域,但该区域的开发时间较早、居住密度较大、可供开发的空置土地有限,而多数出让土地的地块面积较小、容积率较高,这也就造成了后期该区域由于开发的高成本、高利润带来的高单价。
另外,从外扩板块的出让情况来看,由于外扩区域面积较大,可供开发的土地资源丰厚,因此海洋高新区域、新河区域等区域的单个地块面积较大,由此可见,海洋高新区域、新河区域等外扩区域后期将建成规模性的大型居住社区。
从各板块土地成交性质看,居住类用地仍是土地出让的主体,但同时也可以看出,纯住宅类用地急速减少,今年供应的纯住宅类用地仅在4万㎡左右,取而代之是商服用地,从而变相增加了商业用地的供应量。
住宅用地供应量减少和区域发展规划有关,政府的规划力度加大,相关区域的土地供应比例有所不同。比如,今年商服类用地供应在34.8万㎡,是去年同期的近165.63倍,主要原因是响锣湾商业项目的启动带来了海河南岸板块商业用地供应的增加,从而刺激了今年商业用地的供应量。