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随着2006年商业地产的大幅度放量,商业地产投资的话题又被更多的人提起,商业地产投资受到热烈追捧的重要原因无外乎其回报率高,但投资与风险是并存的,商业地产“一步三市”的例子比比皆是,即使同一个成熟商圈中的商铺也并非都是稳赚不赔的。商业地产投资不仅取决于人流,更取决于要有稳定忠实的消费群,也就是说,不仅靠优越的地段条件来吸引人,更要靠成功的招商、专业的经营、完备的管理来培育市场、塑造形象,只有在消费者心目中树立了地位,稳定的消费客群才能形成。那选择什麽样的商铺可以最大限度地降低风险?
一、合适的位置才是最好的谈起商业地产很多人就会想起“位置、位置、位置”,认为只有最繁华的位置才是最好的。其实不然,繁华的位置固然不错,但越繁华的位置,容积率越高,停车位越少,当今百姓驾车购物渐成习惯的时候,停车位少,客流量自然会慢慢减少,利润率随之降低;越繁华的位置,物业成本越高,其租金水平自然会高,租金的升值空间会减少,其单位面积的利润会相对减小。因此投资商铺应选最合适的位置,而并非最繁华的位置。
二、新兴商圈潜力大投资商业地产,既要考虑到短期内有一定客流的支持,快速、平稳、安全地渡过市场培育期,同时一定要着眼于未来生命周期内的成长空间。随着国家大面积的城市扩充,原来认为偏远的地方,很可能短期内就会变成繁华的地方,而商业设施就需要从市中心向周边配套服务转型,最后聚集形成新的商圈。这样的商圈投资成本低,增值空间广,投资收益自然会高。
三、大型品牌主力店可保证充足稳定的客源投资商铺一般要考虑其主力店的规模与实力,只有大型品牌主力店的进驻,才能带来大量目的性消费人流,才能保证充足稳定的客源,同时其强大的聚客效应和示范作用会带动周边商铺快速成熟,以尽早实现盈利。尤其应选择邻近超市或大型餐饮设施附近,在这里其商业气氛更容易旺起来,而且由于超市、大型餐饮其租期一般比较长,因此可以带来长期租金保证的优势。
四、内外交通要有较强可到达性无论是市政交通还是内部交通都具有很强的可到达性。对于商铺来说,交通的便利是决定消费人流引入是否快捷的首要因素,只有完备的交通设施辅助,才能导入消费人流,同时要可视度好,能最大限度在平面、立面范围内被消费者注意到,并且沿途有良好的指引系统,可顺利到达。
五、大型居住区值得考虑一些大型居住区及其周边地区,按照人们就近消费的习惯,一般这样的位置不会让消费者产生行走疲劳,而且社区居民购买力持续稳定,很容易形成忠实消费群,同时若交通便利,人流动线设置好,可以增强消费流动性,这种静态消费与动态消费最佳比例为4:6,这样可以最大程度保证商铺投资价值及经营价值。
六、后期运营管理必须专业、可靠在商业地产投资过程中,人们往往只注重地段、周边环境,很少关心后期运营管理,殊不知统一包装宣传、统一形象定位、合理业态规划、规范物业管理都能促进商业尽快成熟,稳步发展,从而提升物业升值空间,因此选择拥有专业水平成熟的商业管理机构的商业地产项目,也是投资商业地产必须要考虑的。
以上是商业地产投资的几点建议,它综合体现商铺的核心价值——商业价值,只有价值才能左右价格,具备上述条件的商铺才是高性价比的商铺。目前正在火爆招商的“U6街区”商业街项目就是极具投资价值的典范。该项目坐落于河东区中环线旁津滨大道南侧,总占地面积18000平方米,总建筑面积40000平方米,包括地下一层,地上二层,分内街、外街、临街三种形式。该项目定位为集餐饮、娱乐、休闲、购物、生活配套于一体的区域性商业中心,餐饮和娱乐将是“U6街区”商业街的主要业态。该项目以优越的地理条件、完备的交通设施吸引了众多投资者,已有多家国际著名品牌落户其中,该项目已被河东区政府列为重点招商项目予以扶持,是目前天津范围内值得商业地产投资者考虑的最佳选择之一。