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两岸三地专家共话地产
2007中式别墅发展论坛圆满举行
2006年12月19日,由楼市传播机构、帝•十三广告、新浪天津房产网共同主办的“两岸三地话地产——2007中式别墅发展论坛”于天津工业展览馆举行。
本次论坛,集结了两岸三地的地产人士。天津城建学院副院长王建廷、清华大学博士后白林、天津精瑞置业有限公司总经理唐军、天津中新置地有限公司副总裁成卫东、台湾帝•十三广告公司总经理陈炳宏、台湾高端地产营销专家steven、匡形(国际)规划设计公司执行董事吴磊等专家济济一堂,共同探讨了中式别墅的文化内涵、建筑特色、园林景观,以及中式别墅的未来发展状况。
会上,唐军向大家介绍了唐郡项目的中式特色;成卫东则结合老城厢在天津的历史、文化、地域特点,重点阐述了TOWN中堂项目的“大户人家”风格定位以及相应的建筑细节。其他与会专家则从广告、营销、建筑材料、景观设计等角度对中式别墅进行了解读,或者给予相关的建议。整个会议为广大地产人提供了很好的交流平台,扩大了沟通渠道,得到了与会者的广泛赞誉。
天津电视台、《每日新报》、《天津日报》等多家本市知名媒体出席论坛,并进行了相应报道。
津城楼市步入国际化轨道
2006年12月20日,同样在天津工业展览馆“两岸三地话地产”第二场——“天津地产国际化发展论坛”,于天津举行。来自天津电视台、《每日新报》、《天津日报》等多家本市知名媒体出席了论坛,并进行了报道。
《楼市》天津刊主编谷林、帝.十三广告公司总经理陈炳宏,新浪天津房产总经理王树军,共同主持了论坛。天津市社科院经济社会预测研究所所长卢卫、台湾高端地产营销专家Steven、大通建设策划总监尹永红、侨侨置业项目负责人问彪、天津市宇轩投资咨询有限公司靳上等多位两岸三地的地产精英出席了这次论坛。大家就天津房地产将如何把握机会,实现国际化,进行了气氛和谐的讨论。
真正的国际化应包含两方面内容
个人觉得真正的国际化概念应该包含两方面的内容:第一是必须有国际化的经济基础,整个大的投资发展环境具备国际化的特点。第二是在这样的大背景下,必须要有国际化特点的项目,或者产品本身面向国际化企业,或者国际资金参与运作。地产国际化,北京做的应该不错,去年不少大单购买就出自于外资行为。天津也有外资进入,但据资料显示,更多属于合作开发的范畴。随着天津很多“利好”政策的推行,国际化定位进一步加强,天津楼市的国际化步伐也必将越来越快。《楼市》作为立志打造中国地产第一传媒的专业媒体,通过自己有力度的报道和年终的领袖地产评选,在北京取得了良好的信誉和社会效果。本次论坛也希望在天津日益国际化的背景下,发掘与发现天津楼市的国际化进程,发现更多的国际化领袖项目,推进国际化交流,促进楼市发展。
越国际化的东西越离不开本土
中国大陆的房地产市场是从零开始的,到现在也不过十年的历史。但是,中国是跨越式发展,速度很快。国际化需求是固定在一个地方的,从整个地产行销的整个过程看,第一个方面最重要的是投资。第二方面,是对它需求的认识。第三层面,是宏观和微观的,包括我们所有的中介服务领域。代理商、策划机构等基本都过来了。经济全球化,城市的发展,很大程度上过去是由一个原来的文化基础积淀的,但是这些东西也在全球化,市场的发展现在也就越来越显得个性。但国际化不代表全球化。越国际化的东西越离不开本土。天津未来的地产需求越来越会走向世界,天津城市的国际化,我觉得从写字楼、商务楼的建设开始。
怎么能够把我们现在国际化的导向,做得更贴近本土是最重要的,而不是说随意的接进来各式各样的概念附加上去。
国际化营销需要我们更
我们一谈到国际化就先排除我们,去放眼世界看别人。只有民族才是世界的,国际化必然是以我们为主体学习一些国际上的东西,市场变化了,营销也要跟着变化,要往哪里变化是国际化?什么是国际化的房地产开发市场?什么是国际化的营销理念?
地球村的概念说明一个时间到空间的距离在缩小,我们跟世界一直没有脱离联系,回归人,回归文化本身,我们是有联系的,国际上的理念,我们学的更多的是诚信、务实,还原于产品本身,做房地产项目的时候,从土地价值的发掘,产品价值的提升把握市场定位,是最根本的。我们发展方向应该趋向于回归,回归并不是倒退,而是回归诚信的、务实的一种商业品质、商业行为。所以在这里提及两点意见,一是我们虚心向专家学习,二是我们更加诚信去做我们的营销。
国际化概念实际应该是一个落地的国际化
国际化概念实际应该是一个落地的国际化,不应该漂浮在一个概念上。
对于终端客户,如何让他感受到国际化或者是港式生活,就是我们提到的精细,精细到让你能够时刻感受到我的产品带来的附加值以及我自身的服务。根据一些资料和产品来看,国外很多产品是自身配套的,是一个普及的大众。天津市有一些欠缺,很多项目要自己做一个小型的微缩的产品搁在里面,这是我们要解决的,这个概念包括一些操作方式归根到底是要落实的。理论与实践相结合,这个若干年前已经提到过,只是把他如何真正操作下去,实实在在的做下去。
国际化的沟通是“内心”的沟通
在网络时代,现在世界范围内的交流沟通已经没有时空差了,所有的新观念,新商业模式和运作模式,很多东西并不是加上“新“,而是真正“内心“的“心“,把我们的心打开,在不同专业领域轨道上的经验和获得。
唯一不变的就是市场,永远在变的是我们的人心,人心是靠我们服务端供应出来的材料,元素、产品、机能,所有的生活概念,带动我们城市的总体往上演化。国际化的营销已经在我们大陆内地开始,很多人都参与过顾问协作和营销协作的过程。天津是一个很执着的地区,无论阶层在哪里,或者什么位置,每个人有一份心愿,落后有落后的好处,可以规避到一些原来已经走偏、炒作型的东西。
市场需求决定国际化
国际化也好,本土化也好,最重要要考虑需求,到底天津的需求怎么样?天津的市场怎么样?
以前卖房子不用做广告,现在广告多了,房子却不好卖了。天津的老百姓到底需要什么样的房子?我们前期做了大量的分析,得到的结果是:天津是自住型需求为主。这意味着天津现在的市场应该是良性的,因为满足需求了。但像滨海新区,被列入国家规划以后,相比需求明显高于市区。天津的市场到底是怎样的?天津本身是很怪的,包括跟北京、上海相比,所以我们要分析把握,跟北京、上海有哪些相同的,哪些是不同的。这也是我们天津无论是国际化论坛也好,本土化论坛也好,最重要的原则。
与其谈国际化,不如谈如何挖掘高端地产
什么才是国际化?很难界定。与其说国际化,不如说怎么样挖掘高端的地产。这段时间以来,我们发现一个问题,就是大家都在考虑产品,产品可以做得很高端,我的绿化,方方面面很高端,但是忽略了一点——人群,有没有猜高端人群的心理需求?可以挖掘很多很多元素出来,这就是我们谈人心的问题,锁定高端人群的需要基本上你的高端项目就可以算已经成功了。
国际化其实是一种标准
国际化意味着高端化,高端化不等于国际化,高端低端是一个档次的概念,国际化是质量标准的概念、品质的概念。国际化的概念其实是比较泛泛,而且比较讨厌的一个,哪个开发商都可以叫国际化。小区住了几个外国人,甚至是租房的,甚至是归国华侨也叫国际化。其实,真正国际化,是它的产品的品质要达到国际的先进标准。另外,施工工艺要保证一个水平,特别是对客户的承诺信誉要做国际化的标准。
所谓的营销国际化应该体现在房地产产品上。该销的销,该卖的卖,该租的租,这需要我们对整个资本构成和特性进行国际化的整合。不要把所有的老人用的东西都保留起来,那样反而遏制了你的发展,有保留的价值的就要保留,没有价值的就要打破。
要营造国际化的灵魂,实现社区国际化
高档和高端是不同的。施工质量和标准要与国际化同步,这是一个落地的方式之一,但远远不够。国际化是多方面的,我们要提高一个国际化机构的理念,从这个角度再延伸,具体说建筑质量、小区的人文,当然细分了很多种。国际化只是一个形容词,要营造很多国际化的灵魂,实现我们社区的国际化。将来天津市还会出现一些高档物业的区域,比如大梅江区域,水上板块,西部新城、河东区域、老城厢板块,这些是可以发展为高档的板块,还有一些高端的,主要集中在五大道区域。