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专家谏言:下一步调控需修改方向
在2006年中央电视台经济频道主办的“趋势2007中国经济展望峰会”上,国家统计局总经济师姚景源、博鳌亚洲论坛秘书长龙永图、全国工商联房地产商会会长聂梅生、《楼市》总经理蔡鸿岩等众多经济、地产界专家共聚一堂,房地产宏观调控的效果成为与会者关注的焦点。其中《楼市》杂志对宏观调控的质疑引发了众位专家的热烈讨论。他们一致认为,“调控应重点关注地铁公交”,而关于“夹心层”人群的住房问题则引发了更多的房价讨论。
《楼市》质疑直击调控问题核心
2007中国经济大势如何?房地产调控向何处去? 2006年12月21日下午,由中央电视台经济频道主办的“趋势2007中国经济展望峰会”在北京国际饭店隆重举行。博鳌亚洲论坛秘书长龙永图、国家统计局总经济师姚景源、中国银监会政策法规部主任兼研究局局长黄毅、国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣等政府相关部门领导、专家,房地产届四位嘉宾代表:全国工商联房地产商会会长聂梅生、中国企业联合会执行副会长兼中房集团理事长孟晓苏、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、《楼市》总经理蔡鸿岩等经济、地产界权威人士出席了峰会。
继12月份建设部部长汪光焘下达房产若干领域仍需调控的最后“通牒”,不久便传出大户型住宅征税,各地填报90m2以下住宅比例上报建设部等诸多消息。紧锣密鼓的2006宏观调控效果几何、明年调控方向怎么走,显然成为各界当前最关注的焦点。议题伊始,主持人直奔主题——房地产宏观调控。
在回答主持人“在林林总总的政策中,作为业内人士,您认为哪一个政策的影响力最大,关注度最高”的提问时,全国工商联房地产商会会长聂梅生直言不讳地说:“我很关注2006年底市场结构调整是不是到位,2007年关于中小户型,中低收入住房问题调控的主题是不是会继续。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则表示对“70%•90m2”政策落实情况十分关注。本次峰会唯一被邀请的地产媒体——《楼市》杂志总经理蔡鸿岩对2006年房地产宏观调控的方向表示质疑,引发了与会专家的深入探讨。
蔡鸿岩在提问时指出,虽然政府一直在加紧房产调控,但是对调控的范畴应该提出质疑,就像交通,政府是需要关注奔驰车跟宝马车出什么车型,卖得多贵,还是应该关注城铁、公交?现在房地产调控的方向,好像是在关注宝马和奔驰,而不是在关注城铁和公交。
调控重点应关注“地铁公交”
蔡鸿岩指出:“政府需要关注的是保障性住房,而不是关注房价。所谓的房价是商品房的价格,从1998年房改逐渐市场化之后,整个房屋供应体制就出现了问题,我们把所有的住房、老百姓都推到商品市场上竞争,所以导致现在的结果就是房价高。实质上,强调房价,谈房价的问题,那是宝马、奔驰车层面的问题,而现在喊房价高的人,是那些需要挤地铁、挤公共汽车的人,政策调控应该关注的是这个人群;房价层面应交还给市场。”
中国企业联合会执行副会长兼中房集团理事长孟晓苏对蔡鸿岩的观点表示赞同,他表示:“现在房价涨幅速度过快的原因正是在于供应的结构性不平衡,这些年我们比较注重发展商品住房,确实忽略了为中低收入者建造经济适用房,包括卖的和租的。本来在房改初期,已经设立了这样一个完善的住房体系,一般商品房、经济适用房和廉租房,这些年发展商品房的时候,我们忽略了这些。所以从2006年开始,这种结构性调整正在逐渐解决、落实。”同时,他认为,结构的调整不光是大户型、小户型的调整,更重要的是一个保障类住房的供应结构调整和供应体制的完善。
聂梅生则借用经济学的术语来诠释这一问题。她说:“我认为,应该对房地产宏观调控分成两个板块,不要弄到一起,一块我叫它全流通领域,也就说全流通的商品房,你让它在市场流通,用市场手段来调控。另外一块,我们叫做限制流通领域,也就是保障性住房,不要推到市场上去,而是由政府主导。”
“夹心层”人群住房问题引发房价热论
但是,这样的方法也存在一定问题。按照如此方式调控,必存在部分中等收入人群,既不属于政府保障范围,又承受不起市场高房价,而无法解决住房问题的“夹心层”人群。
“以杭州为例,整体房价居高不下,即使是市边缘的房屋价格也已经很高。在人民币升值的大背景下,未来房价还会继续上涨。我们既不符合买经济适用房等保障性住房的条件,但是也买不起高价商品房,请问我们未来的住房问题该如何解决?”来自杭州中信金通证券的相关负责人提出了这一极其现实而备受关注的问题。
对此,顾云昌肯定了此种现象的存在,他认为,社会保障应该包含此类夹心层的人群。不过,我国现在此方面的工作还没有细化。中低收入家庭起码占全民的20%,但全国经济适用房只占房产总投资的4%。针对中国目前的状况,不应削弱经济适用房建设,而是应该加大投资力度,并且要加大规范力度,使经济适用房真正分配到需要的人手中。另外,房价未来走势也是关系到中等收入人群能否购房的关键问题,顾云昌表示,政府当前首要工作是加大中低收入家庭住房保障,但是同时必然将继续调控房价,因为房价过快增长不仅会使越来越多的中等收入人群买不起房,还将对中国整体经济发展不利。
而孟晓苏对此则持有不同观点,他并不认为当前大多中等收入人群无房可住。根据孟晓苏提供的数据,现在中国城镇居民有房的家庭,包括房改房和商品房,超过了85%,真正没有房的无房户只有14%多一点。
“我国居民有房比例远高于很多国家,甚至一些发达国家。中等收入人群普遍有房,而目前其面临的主要问题是改善居住条件。”孟晓苏认为,供求关系决定房价,2007年,随着各项调控政策的到位,包括对于住房结构的调整到位,供应量将会进一步改善,供应结构将会进一步合理。由此未来房价不会过快增长,其走势对中等收入人群住房问题影响并不会特别大。聂梅生、顾云昌、孟晓苏等共同的观点都认为,首要的是要将保障性住房问题解决,这样一来,就不会所有的人都涌到商品房市场上去,需求一旦降低,房价就不会像现在这样猛涨,在调控合理的情况下,中等收入人群的消费能力将与房价日益趋向平衡。
“未来房价不会像脱缰的野马一样上涨。”聂梅生认为。
诸位专家一致认为,随着宏观调控的深入,市场将朝着良性的方向发展。比如,股市渐成牛市,过剩货币开始从房地产外流;顺差也开始减少。聂梅生认为,全国房地产投资渐渐平稳,未来房价不会大涨大落。显然,这对中等收入人群的住房前景而言,是一个良好的趋势。
最后,主持人表示,“宏观调控应关注宝马奔驰还是地铁公交”等焦点话题应引起相关各方重视,相信在未来的房产调控下,房地产行业会朝着稳定健康的趋势发展,成为中国经济发展一道靓丽的风景线。
大户型“保有税”“欲说还休”?
自“90平方米以下,70%以上”细则出台以后,12月16日国家建设部部长刘志峰又透露:今后将对大户型征收保有环节税,杜绝当前住宅和消费的“贪大求阔”现象,促使小户型住宅成为“社会主流”。征收范围可能在144平方米以上的房产。但征收保有环节就真的能杜绝“贪大求阔”吗?对于购房者来说,这项税收的出台面临的将会是什么?保有税的出台又会对已经迷茫的房地产市场带来什么样的影响?
大户型“保有税”一波激起千层浪
“保有税”实际上是物业税的一种,即按房地产的面积每年付税。主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用,鼓励购房者购买中小套型、功能良好的住宅。世联地产顾问(中国)有限公司董事长陈劲松说:“保有税这个名称实际上就应该叫物业税,但因为目前物权法还没有通过,就叫房产保有税,实质都是向物业的持有环节征税。”
据报道,刘志峰在具体解释“征收保有环节税”问题时说:“老百姓买车时,虽然掏了10万20万块钱,但要用车,各种费用包括养路费等也不便宜,有的时候买得起用不起,将来大户型住宅也会采取相似措施。住房是一次性交易,保有环节的税费很低或者基本没有,因此造就了消费中的贪大求阔现象。”
此言一出,立刻引发无数关注。根据记者调查和其他媒体报道,一些拥有多套房的投资客开始焦虑,自主型买家毁誉参半,开发商多持反对意见,很多专家虽然支持政府房地产的决心,但对于“保有税”的出台则多保持暧昧态度。
“保有税的出台对调节市场是很有好处的。”中国城市科学研究会副秘书长、天津市建委副总工程师王明浩说。另外一些专家也表示,这项税收的出台是符合市场需要的。建设部发出对大户型征收房地产保有税这个信号,主要是为了鼓励、引导自住型需求,限制投资性需求,抑制投机性需求,加大中小户型房屋的供应量。
但一位不愿意透露姓名的业内人士说:“144平米也算大户型,太不合理了,影响面积太大,并且没有考虑到人均面积。我认为,大户型的标准应该在200平方米以上。”还有一些开放商表示,一旦对大户型开征保有税,项目的后期销售肯定会受到影响。
根据一项网上调查可以发现,有七成以上的购房者愿意选择中小户型,但是对于保有税的出台又有七成以上的人表示反对,这种看似矛盾的现象正好反映了大家对保有税出台的复杂心理。三大难题牵绊保有税出台,“政府的初衷是好的,但最终能否达到效果的却需要好好考量。“上文的业内人士说。在他认为,至少从目前来看,大户型保有税出台,仍将要面临几个问题。
首先,以户型为标准问题百出
王明浩说:“以税收的方式来调节楼市很正常,也是一个必然的趋势。像台湾,现在已经实行用人均占有面积来调控房地产市场,也就是说,你多买房可以,但是如果超出了一定的面积,那么你就要交税。”
不少业内人士对此表示赞同:一家5口住144平方米的房子,跟1家两口住180平方米的房子如果征收同样的税,肯定不合理。以户型为标准征税,有一刀切的思路,会引发很多问题。而且这样的标准也很难实现对以投资为目的购房者的打击。在目前还没有明确对第二套住宅加大税收的情况下,如果对180平方米房子征税,那么两套90平方米的房子就可以化解这个问题。一位在郊区购房的李女士接受《楼市》采访时表示:“从心理上,我挺赞同国家对房地产市场进行调控,但对这个政策我不是很赞同。从普通住宅的角度来看,郊区180平方米的房子和市中心180平方米的房子价格是有很大区别的。”
其次,市场大户型占主流,使“保有税”有失公平
根据《楼市》市场部研究部提供资料显示,天津几个楼盘大户型的平均占有量为59%。戴德梁行房地产顾问(天津)有限公司高级经理于志杰介绍说:“目前市场上小户型产品的供应量不足10%,而大户型产品的供应量则接近90%”在这样的情况下,如果对大户型征收保有税,可能会对天津的市场产生比较大的影响。
也正因为大户型占主流,对于一些想买小户型的人来说,大户型成为一个不得已的选择。对此,刚刚还清贷款的刘女士介绍:“换房子时,我们首选是120平方米左右的户型,这样经济负担相对比较合适。但看了很多开发区的房子,这样的户型很少,最后我和爱人不得不借了点钱购买一套大户型房子。”
“我们辛辛苦苦存了很长时间,才还清房子的债,这下子又要交钱了,这房子的债什么时候能彻底还清啊?”刘女士无奈的对记者说。
在市场不具有太多“选择性”的情况下,“如果已经购买大户型的购房者也被纳入征收的对象,那么这项税收显然很不公平。”余洪涛说。
第三,政策初衷可能泡汤
余洪涛说:“政府出台保有税会给市场造成一定的波动,加大了买房者的购买成本。并且造成了对高端市场的挤压。”但是,大量建造90平方米以下的住宅后,由于房屋单位面积减少,房屋总价相对降低,市场需求便会扩张,这将导致房屋单价更易上扬;对于高价位楼盘来说,由于在种种政策下,大户型市场供应量缩小,可能会呈现缺稀状态,进而推动房价的进一步上涨。在大、小户型都涨价的态势下,对于买房的普通老百姓来说,应该不是什么好事。
而这对于政策的初衷来说,也许已经南辕北辙。
保有税出台征途尚远
“对大户型征收保有税是政府引导人们改变消费的模式。目前,我国资源紧张,大户型征税可以倡导人们住小一点的房屋,采取适度、适宜的消费。”建设部住宅产业促进中心副总工程师孙克放说。
据记者了解,目前很多发达国家都很重视在房地产保有阶段的征税,而在房地产交易环节的税收则相对较少。这样做不仅降低了房地产建设的成本,也鼓励了房地产的交易。
在房地产保有阶段,目前世界上通行做法是征收财产税。在美国,加拿大、英国等国家,不区分房地产和业主的其他财产,也就是说,政府向纳税人统一征收财产税,税率从3%到10%不等。如:纽约郊区一套4居室的独立住宅,价值约为80万美元,每年要缴纳房地产税接近2万美元。而在日本、韩国、巴西等国家,房屋地产是要单独纳税的。日本的房地产在保有阶段,需要缴纳固定资产税,把土地、房屋和相关建筑物和在一起计算税基。标准税率为1.4%。
“但结合目前的中国现实,出台这样的政策,可能还需要做很多工作。最起码一些显而易见的问题必须得以解决。比如:如何制定更科学合理的征税标准,如何加强征税的综合措施等等。”上文的业内人士说。
如果保有税的出台,细节上并不那么尽如人意,那么最大的受害者就是买房人了。无论对于想买大户型还是想买中小户型的买房人来说都会受到一定的影响。那么对于开发商,余洪涛说:“开发商现在要做的,就是调整自己的市场,适应政策的出台。”
在采访中,一位姓黄的购房者表示:如果政府真想鼓励大家多建、多买小户型,那么就应该降低小户型住房在建设等方面的成本、在交易等环节的税收,降低小户型的价格,让老百姓可以承受。
地铁一号线沿线房产稳步上涨
联网后沿线房产将涨势如虹
地铁开通曾让楼市大呼利好,时值地铁开通已8月有余,《楼市》特别对沿线项目进行回访后发现,情况并不如当初人们预期之热烈,但沿线房地产仍升值较大。而随着2号线、9号线的建设,未来的“升值预期”又开始“泛滥”。
地铁沿线房产升值正劲
与北京等地的地铁相比,天津的地铁1号线显得颇为落寂。但是不可否认,地铁的舒适和便捷确实吸引了不少乘客。地铁沿线项目的升值潜力也得到了大多数人的认可。
在地铁沿线的摩登天空投资了一套房产的魏小姐说,地铁开通至今,虽然房租没有明显提升,但房子寻租时的咨询量却有较大幅度增长。“地铁沿线的房子不愁租啊。”她如此感慨。
从地铁受益最多的当属瑞景居住区。曾经的瑞景居住区人迹稀少,一片荒芜。奥林匹克花园等项目进驻后,开发商们都承受着很大压力,因为在众多市民看来,那里是房地产欠发达地区,普遍不被看好。该区域属于北辰区,距市中心较远,只有为数不多的几条公交路线,出行十分不便。然而,地铁的开通使该区域备受瞩目。
据了解,地铁开通后,在瑞景的置业者切身体会到了地铁所带来的利好,“地铁全线运行仅需45分钟,从瑞景到市区方便了许多。”已在瑞景生活一年多的张大娘说。
与一些项目最先进驻瑞景时艰难的销售期相比,地铁的开通的确为它们的后续项目及其他后来楼盘的推广省了不少力气,其销量明显攀升,瑞景的持续开发也使这块土地脱胎换骨了,“这里越来越像一个美丽的大花园。”在瑞景居住的人们总是这样自豪地说。
再一个典型案例当属位于河西区快速路和地铁沿线的复兴之门。复兴之门策划主管王浩介绍说,地铁1号线对该项目确实是一个很大的支撑,可说是为该项目打入了一针强心剂。“地铁开通以后,很多购房者也亲身感受到了地铁所带来的利好,不少红桥区的客户乘地铁来看房,少了路面上的拥堵,仅需20分钟左右的路途。他们很多人说,今后如果坐地铁上下班,确实会方便、快捷很多。”但王浩坦诚地说,地铁开通以后复兴之门的销售均价上涨幅度不是很大,基本呈现平稳态势,但成交量有很大的提升,如10月的成交量是250套左右,11月份也有100多套。
来自本刊市场研究部的数据显示,2006年9月至12月,地铁沿线的奥林匹克花园、首创•宝翠花都、复兴之门和金地格林世界等项目,其销售均价基本呈现平稳或上扬趋势,在宏观调控时期已是不错的销售势头。
地铁的开通无疑促进了地铁沿线住宅项目的升值。“虽然在天津房地产大势向好的情况下,很难判断地铁在房产升值中占有多大比重,在地块条件、楼盘品质等要素相当的情况下,距离地铁的远近确实是影响购房者决策的一个重要砝码。而对瑞景这样的居住区来说,每平方米应该有1000元左右的升值。”相关专家如是说。
地铁沿线商业商务氛围进一步加强
目前地铁对住宅市场升值的促进还算比较明显,那么,对商业又起到了怎样的作用?
地铁带来的利好,使众多商业地产纷纷抢滩地铁沿线。河西区大沽南路上的恒华大厦、麦收国际公寓,南京路上的和记黄埔、天津中心、庄吉购物中心等商业项目一直备受瞩目,君隆大厦、地铁大厦、石油大厦等写字楼项目也成为大家关注和追捧的热点。
御道津旅(天津)发展有限公司营销总监关卓鹏在谈到所操作的项目君隆广场时说,从君隆广场步行到地铁站口仅需5分钟,但却避开了地铁站口的喧闹和嘈杂,是纯粹的高端项目。由此看出,地铁确实成为了该项目的卖点之一。除此之外,地铁大厦更是以地铁为卖点,地铁大厦属于纯粹的地铁上盖项目,北京嘉信兰威房地产经纪有限公司营销总监许深对这一项目的升值潜力充满信心。不过同时她也强调,目前天津人对地铁还不是十分敏感。“天津不是一个从来没有过地铁的城市,它有过一段地铁,但是那时的地铁就像一个盲城,没有起到什么效用,也就是说,按现在的观点看来,曾经那段地铁给天津人留下的其实是负面影响,使他们难以预见到地铁所带来的价值和作用。”许深分析说,“但是,人一旦依赖上地铁,地铁的价值肯定会体现出来。因为地铁是强效的,不开通则已,开通了就会给人们的生活带来很大影响。”
正如许深所说,天津曾经是我国除北京之外惟一拥有地铁的城市,1984年建成并投入使用,曾为天津的公共交通发展做出过很大贡献,但当时仅有7.4公里的运营里程,对房产的增值和商业的促进作用几乎微乎其微。其实,地铁1号线对商业和商务地产的促进作用早已有所体现。以河西区大沽南路上的恒华大厦为例,地铁1号线开通前后该项目的均价为8800元/平方米,目前已经冲刺到11000元/平方米的水平,且销售势头良好。
同时,地铁也对原有的成熟业态,如滨江道商圈、南楼商圈、西站商圈、海光寺商圈、小白楼商圈等焕发新商机起到了极大的推动作用。同时,戴德梁行房地产顾问(天津有限公司)助理董事王红认为,地铁的开通也对地铁站口的商业,如黄河道站、下瓦房站等本就是商业中心的地方起到了推动作用。
地铁联网后沿线房产将会涨势如虹
但是,地铁2、3号等线路开通后,也就是地铁交通连成网络后,其房产的升值空间给人们带来无限期许。许深说:“地铁价值是黄金脉,假如说只有一条地铁线时带来的是2万元的价值,但如果是两条线、三条线,体现出的则是2万的二次方、三次方这样数额的价值,也就是说它的价值是呈几何增长的,一个转换点就可体现出无可限量的价值。”据了解,依据“天津总体规划”方案,到2020年,本市将通过9条快速轨道交通系统、多条高速路和快速路系统,形成放射形立体交通网络。目前,地铁2号线津赤路、西南角等车站已经开始土建施工,地铁9号线正在紧张建设中,地铁3号线则在等待国家的正式批复。
王红说:“天津老百姓对地铁的接受程度,需要等2、3号线开通,也就是到2010年以后,效果会明显显现出来.”许深也表示:“地铁价值在房产中的体现是需要时间的,因为我们必定看到了世界和我国的发达城市中地铁所体现出的价值,而地铁上盖项目所体现出的价值更会十分突出。”其实,地铁联网后的升值空间已被提前预支。王浩说:“我们的客户更多考虑的是地铁沿线房产的预期升值,大家认为,地铁开通后房产升值是一个稳步上涨的过程,而地铁连成环线以后,升值潜力则会更大。”购买复兴之门的骆先生也说:“这样的项目不但交通比较方便,其未来肯定还有不错的升值空间。
外资银行“狼来了”
2006年年末各大媒体争先报道,外资银行于12月11日正式进入中国市场。一向关注房贷信息的小李对外资银行多品种的房贷产品和良好的服务颇感兴趣,但他不了解目前天津的外资银行何时才能办理房贷业务?在小李的疑问之外,对于大部分资金依靠银行的房地产企业来说、对于楼市来说,面临什么样的冲击、发生什么样的变化、消费者和开发企业应该如何面对,等一系列问题才是今后楼市所要面对的。
外资银行内地房贷市场尚未开放
2006年12月11日,中国遵守加入世贸组织承诺,允许外资银行全面进入中国市场。外资银行在政策范围内获得梦寐以求的“国民待遇”——在中国境内经营人民币业务将不再有地域和客户限制。喊了无数次“狼来了”,这一次狼真的来了。据业内人士分析,一直以来,中资银行和外资银行都把个人房贷看成是中国金融市场中一块最大的蛋糕。个人住房贷款不到0.5%的坏账,无疑也是这块蛋糕最诱人之处。为此,各大外资银行于12月11日以后,纷纷有了动静。
12月11日,汇丰银行在它的中国内地网站上推出了针对非内地居民的个人银行业务,包括多种外币账户、个人按揭贷款、双利贷款等。以个人住房贷款为例,在上海、北京、广州和深圳4个城市中,汇丰列出了可以获得其按揭贷款的70个楼盘的名称;除了汇丰银行,其他各大外资银行也不示弱。花旗银行也推出了针对非内地居民的优质房贷,最高期限为30年,最快仅需要两天就能办完手续;东亚银行的网站称,其对个人的住户贷款最高不超过20万元人民币,最长不超过48个月;而渣打银行则注明只要是18~60岁的非内地居民个人用户,都可以凭身份证或护照申请房屋贷款,最高还款期限为30年。
虽然外资银行推出的房贷产品琳琅满目,但遗憾的是,它们的住房按揭贷款目前仅提供给外国护照持有者,以及香港、澳门、台湾的永久居民,或者是获得永久海外居留权的中国公民。
天津某股份制商业银行支行行长对《楼市》记者表示,外资银行只有注册登记为本地法人之后,内地居民才可以享受到这些便利优质的服务。
天津财经大学经济学院金融系主任孟昊表示,现在天津的外资银行还不能为本地开发商和个人提供房贷业务,只能对本地居民提供100万的存款业务。谈到外资银行进军房贷市场的时间,孟昊表示,目前外资银行对内地居民全面开放人民币业务这一细则刚刚出台,是外资银行向法人制转变的阶段,也是初级阶段,此时的外资银行无论从本土设置的网点数量还是提交注册成为本地法人的时间上,都需要很长的一段时间才能真正进入本地房贷市场。
外资银行对内地楼市影响不大
虽然目前各大外资银行不能给本地居民提供房贷业务,但一些外资银行均表示房贷市场将是他们未来进军本地市场的主要方向。
某外资银行的一位高层曾对媒体表示,虽然目前仍受到政策方面的限制,但内地巨大的房贷市场始终是其重要目标。为了扩大其按揭贷款业务,他们一直希望与更多的内地房地产开发商合作,并希望通过与内地开发商合作按揭贷款服务,熟悉国内市场的运作,为未来政策开放时做准备。希望在政策限制取消之后能够完全进入国内房贷市场,而且将不仅仅局限于个人按揭服务,也会增加对内地房产开发商的贷款。
据业内人士分析,外资银行向内地房贷市场的开放正随着12月11日这天更进一步了。孟昊对此表示肯定,他表示,从原则上说,12月11日以后外资银行是可以向本地居民提供房贷业务,但由于国家对外资银行的监管和把关,体现审慎性的原则,目前外资银行还不能为开发商和个人提供房贷业务。
未来,针对外资银行希望瓜分内地房贷市场这一意图,是否会给本地的中资银行带来影响?二者间的竞争是否会加剧?而这对津城的楼市又会有何影响?
业内专家认为,二者会有一定的竞争,这也是国家迟迟不对外资银行开放的原因。而外资银行在风险控制上比较规范,因此如果未来对开发商实行贷款业务,投入量不会小,而大量的资金注入开发商,或许会对房价产生影响,甚至会拉动房价的上涨。但他同时也表示,外资银行的进入对于楼市的影响并不大,因为从政策上看,国家并不主张对开发商提供贷款,但却主张个贷市场,而这对外资银行来说却是个机遇。
同时,某中资银行的高层管理人员也对记者表示,外资银行对楼市的冲击不大,因为目前各大银行都对开发贷持慎重态度,只有九成把握时才提供贷款。而且就算外资银行获批可以给开发商提供贷款,也只能通过信托、基金的方式将资金注入开发商。
而天津某股份制商业银行支行行长认为,就算外资银行今后能够办理房贷业务,它的竞争优势也并不明显,对中资银行的影响也不大,因为外资银行的房贷产品,中资银行也在借鉴和学习,并且外资银行仍旧要遵守中国银监局对利率的规定,不能有大的调幅。而网点少、对内地市场的经验少、客户少也是阻碍外资银行在内地的发展,也是与中资银行相比的劣势所在。但在技术上,外资银行有一定的竞争优势,以个人固定利率贷款为例,为了降低风险,一般中资银行只提供5年的固定利率,而外资银行就可以做到10年,这就靠其实力的技术优势,而这种优势又不容易被中资银行复制。尤其是四大国有银行,因其机构庞大、关系复杂,还需要较长的时间改进。
本土消费者应谨慎对待
一旦外资银行在津注册成为本地法人,便可以向本地开发商和个人提供房贷业务,如此一来,消费者会受到哪些影响?面对纷繁的房贷品种,开发商和个人又该如何选择?
相对而言,在个人贷款领域,外资银行具有更多的优势,例如花旗银行的个人贷款业务,它会根据不同客户的需求和差异来设定还款方式,灵活性强,这也会利于本土房贷品种的发展,从而带动整个楼市。
但中资银行自不甘落后,面对外资银行“狼来了”,中资银行早从2006年年初就开始有了动作,至今,各家商业银行已频繁推出多种房贷产品,例如,继光大银行率先推出固定利率房贷之后,深发展的“双周供”、“存抵贷”以及中国银行的“直客式房贷”等相继登场……仅仅一年时间,房贷市场由最初单一的公积金和按揭贷款,到如此繁多的房贷产品问世,而其中最为获利的莫过于消费者。业内人士认为,外资银行在进入内地市场给中资银行带来威胁的同时,也刺激了房贷业务的发展和创新,使消费者有了多种选择的余地。而市民周先生也对此表示肯定,他说,2006年房贷市场百花齐放,一副繁荣景象,百姓由被动接受变为主动选择,而且更加规范了房贷市场的发展,百姓从中获益匪浅。
对于中资银行频推的房贷产品,表面看来,这只是单纯的营销策略,事实上不只如此。某商业银行房贷部人士曾表示,目前中资银行各种房贷新品频出,除了争抢优质业务之外,一个潜在的因素便是应对年底的银行业开放,在过渡期内尽量抢占市场、笼络客户,甚至有部分商业银行不惜设计出,日后可能形成潜在风险的房贷新品,来抢占市场先机。
而中资银行单纯地依靠金融产品创新来吸引客户,是否能达到效果?一旦外资银行可以实行房贷业务,它与中资银行之间是否会利用降低利率来争夺客户?孟昊认为,从2005年开始,利率就完全自由浮动,因此,二者之间也很有可能通过降低利率争夺客户,但前提是要在国家规定的浮动之内,能不能从中赚取利润就要看银行的经营成本和管理水平了。
对于今后外资银行进入房贷市场,消费者又该如何选择呢?为此孟昊提出两点建议:第一,学会计算成本。消费者在选择房贷银行时不要一味看中利率高低,因为利率如果较低,也许会交纳其他的额外费用,例如杂费、服务费等,一般是按照千分之几扣除,总成本核算下来,也未必比其他银行的利率低。第二,要考虑到还款的方便性,最好选择家附近设点的银行,不仅还款便利,还能降低交通成本。