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无论从国外还是国内的实际情况来分析,中国百姓实在没必要为“70年产权”的事而忧心忡忡。
《物权法》草案第七次审议已毕,私有财产权与公有财产权平起平坐;再如,针对民众非常关心的土地使用权问题,明确了“住宅建设用地使用权满70年后自动续期,续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。”也即届时只要补交地租,就可以继续拥有物权。
住宅只有70年产权,一直老百姓闹心的事儿。加之许多专家学者喜欢拿发达国家普遍存在的土地私有制相比较,更让中国人觉得花高价买来的房子却不能永久性占有,如鲠在喉。虽然土地私有制对消费者财产权的保障更有利,但在住宅土地的“公性”与“私性”问题上,国人实在没必要过于担心,其实二者之间并非隔着一条鸿沟。
在纽约、芝加哥等美国的部分大城市,常常可以看到一些被抛弃的破房屋,既然昂贵的土地属私有,为何被主人弃若敝履?在美国,物业税或者说财产税的负担让业主难以承受。房产税是州和县、市两级政府财政收入的主要来源之一,大部分州的税率为房产价值的1.2-1.8%(每年),而且房价 越高,税率越高。
这就是所谓的“买(继承)房容易养房难”,就像现在有些人买得起车却应付不了高油价 的性质相似。由于我国的《物权法》尚未出台,物业税尚未开征,老百姓都还没有尝到养房难的苦味。对业主们来说,物业税率的高低,要比土地是公权还是私权更重要,更关乎切身利益。就我国税政现状而言,对企业的征税名目多且税率较高,对民众则相对宽松,比如国外消费税 非常普及,而我国才开始征收,且范围较小,住宅消费尚未考虑。由此推断,即使以后开征物业税,其税率也极有可能比国外低许多。从这个角度考量,70年限期远非“洪水猛兽”。
就算70年后,因为“公共利益”业主必然交出产权,后果又会如何?不让业主继续承租土地,则意味着要进行动拆迁,因此业主必然获得补偿。《物权法》草案中已明确规定:“建设用地使用权期间届满,根据公共利益需要,依照法律规定的权限和程序收回该土地的,应当参照本法第四十八条第三款的规定,对该土地上的房屋及其它不动产给予补偿。”那么,问题的关键是动迁的补偿有多少。补偿的标准各地都不太一样,并且将来也存在变数。但看看眼下各地普遍存在的动迁难就明白,这种事关双方利益的事必须商量着来,如果政府出价太低,业主集体抗议,根本就无法进行动迁。以目前上海的动拆迁标准为例,业主可以选择实物补偿或货币补偿,单说后者,其补偿单价是周边市场价的1.2倍。正由于存在谋利空间,专门有人钻空子投资这种待动迁房屋。如此看来,70年后即使被逼交出房权,业主又有什么损失?
最后再谈一个问题。假如中国实行住宅土地私有,又能怎样?许多发达国家实行土地私有制是客观事实,但任何时候都别忘了,城市土地的规划权都牢牢地控制在政府手里。一块土地为个人私有,但并不代表业主想怎么用就怎么用,你在纽约市中心建一个养猪场,显然是不会被批准的,你在容积率为1.0的地块上硬要建座摩天商业楼,政府也是不允许的。对业主来说,在美国实行住宅土地私有制比在中国实行更有条件。因为在美国,别墅在住宅中占有很高比例,房子旧了重新在自己的土地上新建一幢,一般不会违反土地规划。但在中国,公寓是住宅形态的绝对主流,个人想要重建房子,麻烦可就大了,你要征求全社区、至少你家所在这幢建筑里所有业主的同意,因此基本上没有可操作性。按目前住宅的建筑寿命,七十年后房子必定破旧不堪,不要说儿孙不愿住,就是出租也值不了几个钱。如此分析,即便土地私有,又何用之有?