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如何正确理解“房价基本稳定”的调控目标,对此业界人士中存在不同看法的。一说是抑制房价涨幅过大,那么涨幅小一点是否就达到调控目标呢?究竟涨幅多大才合理呢?目前房价涨幅已从两位数降至一位数是否目标实现了呢?说不清楚。另一种说法是压低房价水平,认为房价过高,要降30%~40%才到位。那么房价的位又在哪里,是否要大幅下降才算实现了调控目标呢?目标不明确就很难具体操作,可见明确房价调控目标的内涵十分重要。
笔者认为“房价基本稳定”的科学内涵应包括三个方面:
其一,是控制房价的涨幅。一般来说,由于土地升值规律的作用、经济增长收入提高的需求拉动以及人口增加、城市化进程的推动等因素,商品住房价格具有上升趋势。所以,房价基本稳定不能理解为房价固定不变,而应是在微幅波动中呈现上升态势。那么多大的涨幅才合理呢?撇开突发因素不谈,假定原先的房价基本合理,其涨幅应与土地升值幅度相一致,与整个物价涨幅、特别是资源资产价格的升幅相适应,并低于城镇居民人均可支配收入的增幅。如果土地年升值幅度为1%,物价涨幅为2%,那住房价格涨幅的低限为3%,再假定人均可支配收入增幅为8%,扣除应对物价涨幅2%及其他生活的改善需要,年住房价格涨幅的高限不得超过5%。由此得出的房价涨幅的合理度约在3%~5%的区间内。当然,实现这一目标,还必须排除市场供求和其他一些外在因素的影响,这要靠宏观调控政策来控制。
其二,挤压房价泡沫。由于住宅资产价格受投资投机性需求拉动的影响特别大,容易产生虚假需求和虚拟价格,亦即商品住宅的需求泡沫和价格泡沫,远离内在价值。如2003年上海平均住房价格上涨24.5%,这同投资投机性炒房过度有密切关系,使房价泡沫急增,而在近两年加强宏观调控后,投资投机性需求大幅下降,挤压价格泡沫,房价就逐步稳定下来,并微幅下降。在市场经济条件下,投资投机性购房需求总是会长期存在的,房价也不可能完全没有泡沫,关键是要控制在合理范围内,国外把住房投资投机性需求的警戒线控制在住宅销售总量的20%以下幅度内的做法,是可以借鉴的。
其三,回归真实价值。判断房价合理与否的根本标准是房屋的内在价值。价值是价格的基础,商品房价格是其价值的货币表现,从理论上说房价符合价值才是合理的。但市场供求关系对房价有重大调节作用。供不应求房价上涨,供过于求房价下跌,当供求平衡时形成均衡价格,大体与价值相符。但价值毕竟是抽象的理论论证,具体化到现实价格,就表现为商品房成本加合理利润,成本是基本稳定的,而利润空间则伸缩性很大,一般规律合理利润应是平均利润。国外房地产开发企业平均利润率为6%~8%,有的国家仅为3%。以此为参照,我国目前房地产开发企业的利润率在15%左右,在房价飞涨阶段甚至高达30%以上,明显偏高。因此,回归真实价值的关键是要控制房地产开发利润,使其限制在合理利润幅度内。房价基本稳定就是要在房屋内价值的基础上微幅波动。
把房价基本稳定的总目标分解后再统一起来,有利于掌握调控目标的具体标准,提高可操作性。(作者为华东师范大学东方房地产学院教授)