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2007年2月27日北京─ 近日,世邦魏理仕发布2006年下半年亚洲主要房地产市场投资报告。在中国地区,受保险公司房地产投资相关政策进一步放松的影响,国内机构投资者在北京不断购置物业。11月,泰康人寿保险出资1.021亿美元收购了位于西城区金融街核心地带的F2-B大厦。
上海方面,腾飞集团和Sing-Mas Investment签署了协议,共同出资收购位于人民公园附近、高25层的海洋大厦写字楼。同时,麦格理环球物业咨询服务部将位于新天地附近的新茂大厦售给一家德国基金。在住宅领域,凯雷投资集团出资1.026亿美元购买了位于闽行区的中房·森林别墅共110个单位。
2006年下半年,广州的官方土地销售仍然是投资活动的主角,当地的开发商迫切需要补充土地储备以供将来开发所用。同时,凯德置地有限公司旗下的凯德置地(中国)公司不断加大在广东省的投资力度。其中,第四季度成功赢得佛山市的两次招标,包括一座43.2万平方英尺的住宅附带零售混合型物业(价值3,880万美元)和一座120万平方英尺的住宅型物业(价值7,240万美元)。到2010年,将有超过1,000座中高档住宅在后者项目地点落成,总占地面积大约170万平方英尺。
2006年下半年,受到美国利率增长平稳回落和本地股市蓬勃发展等利好因素的支持,香港的房地产投资市场继续保持繁荣。其中,政府土地销售和几个大型投资交易的情况都好于预期,从而显示出良好的投资前景。同时高档写字楼和豪华式住宅公寓方面的投资由于受到未来供应有限和回报率高等因素的推动,继续保持活跃的势头。12月份,位于鲗鱼涌英皇道1063号的一座甲级写字楼以1.892亿美元的价格进行了整座易手。至于豪华住宅方面,位于山顶新开发的倚峦-山顶施勋道8号的6号和7号住宅在11月以4,080万美元售出。
台北方面,2006年下半年成功达成了一系列土地交易。其中最受瞩目的是位于南港的一块378,400平方英尺的工业用地以2.025亿美元售出。其次,位于台中的一块441,000平方英尺的主宅用地以6,120万美元售出。两块土地先后被国扬实业和新竹国际商银分别购入。另外一宗大型交易是里昂证券在8月出资2.115亿美元购入的位于内湖的在建工业用写字楼项目。
尽管日本银行决定废除其"零利率政策",但是日本的房地产在2006年下半年仍然对国内外投资者充满了吸引力。随着企业收入的强劲增长带动了支出的增长,日本的经济继续攀升,从而推动投资者在评估潜在收购项目时对未来租金增长的预期更加大胆。对租金大幅增长的预期,使写字楼和零售领域在过去六个月里仍然是投资者的焦点所在。整个下半年期间,除了大阪市写字楼市场吸引了大量的投资者的目光,日本长野县、仙台市和神户市等二线城市也渐渐受到投资者的青睐。
2006年下半年,首尔写字楼市场的投资表现尤其出众,国内外投资者意识到未来写字楼的供应量有限,因此纷纷把握商机进行投资。写字楼投资市场仍然是卖家的天下。
尤为值得一提的交易项目是韩国国内基金公司MAPS Investment Management出资8,600万美元购入了位于汉城市的Lasalle大厦,同时腾飞集团出资4,130万美元购入了同样位于汉城市的Anam大厦的82%的股份。
关于东南亚方面的情况,新加坡2006年下半年的房地产市场整体表现特别强劲--创造出高达91.3亿美元(139.8亿新元)的投资销售纪录,甚至比2005年全年88.1亿美元(134.9亿新元)的最高纪录还要高。表现如此出众的投资市场主要是受到房地产投资信托(REIT)发展强劲,公有及私营开发商对开发区域收购动作频频等因素的推动。
同样,越来越多的投资者进入新加坡的住宅投资市场,该市场在过去数年都是由本地开发商所垄断。至于新入市的整座物业买家则有力宝集团、雷曼兄弟房地产伙伴(Lehman Real Estate Partners)、美国Citadel Equity Fund、Shing Kwan Group和鹿岛海外亚洲。
同期,受到房地产基金、REITs及投资机构的推动,吉隆坡的房地产投资市场表现同样强劲。由于供应量有限,导致租金不断增长,期间几大颇具规模的交易项目都主要集中在写字楼方面。2006年下半年进行易手的写字楼主要有帝国大厦、Menara ING、Kenanga International、Kelana Brem大厦和Plaza Sentral的1A座。
吉隆坡的住宅销售市场则表现稳定甚至出现疲软,反映出受到利率增长的影响,买家和投资者都采取了较为审慎的态度。尽管如此,一些精选的开发地块,尤其是那些位于市中心的地块项目依然受到买家的追捧。位于吉隆坡市中心一带的Jalan P. Ramlee和Jalan Pinang则以1,610万美元的成交额跻身吉隆坡大型土地销售名单之上。
尽管政治动荡,资金控制手段收紧,但是曼谷仍然有一系列的项目成交。Quality House Property Fund通过租约的方式购入了三座写字楼,分别是:Q. House Ploenchit、Q. House Lumpini和Wave Place,总值达2.128亿美元。
由于写字楼和住宅物业的租金增长速度预计将继续高于资本的增长速度,投资者对菲律宾的兴趣持续上扬,从而导致未来两到三年时间内投资量将成适度增长的态势。2006年下半年引人注目的交易项目包括Robinsons Land Corporation出资920万美元从Ayala Land手上收购了位于Fort Bonifacio一块45,210平方英尺的地块。在未来两年内,该地块将建成一座高档豪华住宅项目。
在印尼写字楼市场,PT Asjaya Indosurya Securities出资大约320万美元从PT Bank Permata, Tbk的手上收购了位于Setiabudi, Kuningan中央商务区的一座8层写字楼。此项收购备受瞩目,因为在中央商务区出售的物业十分稀有。另外,零售开发商PT Maju Bersama Mandiri出资大约650万美元从PT Panca Permata Pejaten手上收购了位于Pejaten区、占地1.8公顷的Pejaten商场开发项目。
印度方面,尽管新德里大部分的房地产市场仍然呈现一片繁荣景象,但估价的高居不下令投资者开始变得有些谨慎。但是,写字楼的售价仍然保持上升趋势,这是因为最终用户对写字楼的需求仍然大于供给。另外,投资焦点同样开始转向二线及三线城市,这些城市的项目估价仍然具备一定吸引力,而且政府和其他方面所主导的一系列经济活动有力地推动了基础设施建设的不断完善。
由于欧美等地以外的资金利率持续上升,孟买的投资市场仍然一片看好。但是,业主紧守资产不放等待未来资本增值的趋势愈发明显。2006年下半年,最受瞩目的交易之一是摩根大通通过一个结构产权载体向位于Lower Parel的Lodha住宅项目注入6,190万美元资金。
太平洋地区,2006年下半年澳大利亚的销售活动十分强劲,创造出总值61亿澳元(48亿美元)的商业物业销售纪录(成交总值超过500万澳元)。其中金额最大的交易项目为位于悉尼百老汇的百老汇购物中心,以高达4.3亿澳元(3.386亿美元)的高价售出,由全盛美国股票基金和Perron Investments的合资企业出资购入。同时,写字楼物业仍然是最活跃的领域。截至2006年12月的六个月时间里共实现29亿澳元(23亿美元)的销售额。活跃的成交表现部分是由于位于悉尼中央商务区的四座写字楼物业所组成的Deka项目所引发的激烈竞争造成的。
新西兰方面,随着经济气候的降温,房地产投资市场也开始放缓。但是,投资需求仍然强劲,反映出国内外有大量资金要涌入,特别是机构型资金仍然在寻找物业投资机会。在机构投资项目方面,有限的储备造成竞争依然激烈。
大多数基金不断站稳脚跟,找到一线物业的机会越来越少,从而促使寻找优质二线物业的做法开始升温。在经济型物业市场里,业主型住户仍倾向于寻找工业用土地和建筑,而私人投资者则继续活跃于二线写字楼市场。
目前,回报率正处于高峰时期,同时资本的持续增值很可能抵消因为市场增长放缓所造成的回报上升压力。2006年下半年最重要的一项交易为位于惠灵顿中央商务区AXA大厦的交易。在世邦魏理仕的协助下,AMP新西兰写字楼信托基金(AMP NZ Office Trust)成功从DB地产手上以3,950万新西兰元(2,780万美元)的金额购入AXA大厦。