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从逸翠园纠纷看地产“游戏规则”弊端
以和黄逸翠园为典型代表的收房纠纷事件近期成为媒体关注的焦点。年底之时楼盘集中交房,数个楼盘遭到业主投诉拒收房屋,这一现象集中暴发的背后,体现的是地产“游戏规则”存在系统和制度上的缺陷。
客观上来说,虽然近两年房价的大幅上涨使赶上行情的既有上市项目利润丰厚,但针对房地产的调控政策仍令开发商“手头不宽裕”:除买地费用较以前高出数倍甚至数十倍之外,信贷门槛提升后的资金成本加大、“70%·90m2”政策出台导致的项目开发周期加长等原因,都使得因涨价而挣到钱的开发商还是资金链日日紧绷。这在很大程度上迫使开发商压低成本,在建安成本上“精打细算”,房屋品质自然下降。
同时,近几年政府着重解决的拖欠农民工工资问题成效显著,“到时间付款”的逐步实现使得施工单位相对变得轻松没有压力,作为甲方的开发商对建筑商实行的工程款滞押机制的约束效力不断下降,质量问题自然也就相应增多。而从主观方面来说,现行房地产开发模式决定了无论是何种性质的企业,都无法保证项目操盘人对事业以及对客户尽职尽责。因为在缺乏预售资金监管和建筑监理机制不甚完善合理的前提下,房地产的预售制让开发商或者操盘手甚至不知道自己要建造一个什么样的所谓合格的产品给客户!
就所谓的品牌开发商来说,其实出现类似和黄的品牌开发商犯低级错误的远不只一家。我们可以历数所谓的品牌开发商,港资的如恒基、九龙仓等在京投资的楼盘早先已是伤痕累累;内资所谓品牌开发商出现恶性纠纷事件的更是时有发生。这些开发商论实力、论经验、论管理团队,从理论上讲都不应犯低级的承诺不实或出现严重的建筑质量问题等错误,但偏偏是他们几乎没有谁能幸免于难,在开发史上永保清白。
其实,无论是主观还是客观原因导致的建筑质量下降问题,本都可以在监理机制和验收机制完善的基础之上加以规避,遗憾的是这样的有效机制还远不能实现。
政府强制推行房屋建造监理制度的同时,留下了一个巨大的机制上的漏洞——监理机构的费用由建设单位出资买单。这自然令监理在操作过程中“缚手缚脚”,另外,在验收关键环节上由于法律不甚严厉,属于国营性质的验收单位被开发施工单位私下买通早已“司空见惯”,一顿大酒之后,验收合格的印章和验收员的亲笔签名就都有了。当需要对产品生产和监管负责的人实际上并不负责任时,房屋质量的通病自然也就无法根除了。
所以,要想真正杜绝不合格产品,政府首先要做的、也是最应该做的,就是制定出完善的“游戏规则”以保证“游戏能够有序进行”。