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土地增值税震荡楼市
2006年“调控年”还没有终结,2007年风云又起!
1月16日晚,国家税收总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求从2月1日起,全国各地区将对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。
蛰伏13年,土地增值税卷土重来!
业内外闻之哗变!当天地产股全线跌停!
13年沉寂,今朝重出究竟为何?土地增值税政策有无变化?如何清算?
政策后市将会如何?房价将如何涨跌?地产格局是否会变幻?今年市场将如何走向?……
针对种种悬疑,《楼市》多方采访,并邀请政府专家发表独家见解,以期破解其中谜局。
◆ 土地增值税四大热点解析◆ 土地增值税后市五大谜局◆ 仅靠税收政策难“救火”
土地增值税四大热点解析
13年的蛰伏,如今土地增值税竟一跃而起,重装上阵。
自1993年以来土地增值税一直存在,却由于种种客观原因,该税法形同虚设。13年后的今天再度出击,究竟因何原由?有无变化?如何交纳?本文记者通过多方采访,对其中四大热点进行了详细解析。
13年蛰伏因何今日重出?
13年前已出台的政策,几经沉浮,十多年后才得以正式和全面亮相,是配合当前的调控大势还是另有深意?
对此,国家税务总局税收科学研究所主任张培森明确告诉记者,《通知》的出台,主要是缘于土地增值税恢复征收以来,效果不佳,且房地产企业偷税、漏税现象严重。同时有专家认为,政府是借本轮调控的大好时机,加强对税源的动态监控,强化税收征管,进而增加国家税收,提高税务机关的权威性。
合富辉煌房地产(天津)副总经理岑小春向记者表示,此时发布《通知》,严征土地增值税无疑是国家宏观调控的一部分,持续释放紧缩银根、地根的信号,这是国税总局亮出了土地增值税清算管理的“时间”和“空间”:一方面使地方税务机构在征收土地增值税时更有操作性,另一方面规范了房地产开发企业的纳税义务,并进一步明确这一税种清算式缴纳的适用范围。
对此,南开大学经济学博士刘玉录继续指出,近几年土地和物业不断增值,是因为政府在城市基础建设上的不断投入,所以政府需要完善税收,向增值部分的超额利润征税,从而也平衡了房地产企业的利润。
据中央财经大学税务学院副院长刘桓初步估算,如果按此次征收土地增值税的税率计算,年度土地增值税的总收入将达到500~800亿元之间。同时,国税总局方面表示,2006年的房地产税收收入(耕地占用税和契税)约1000亿元,其中契税约900亿元。也就是说,土地增值税将因此一举成为与契税并驾齐驱的房地产税税种。
对此,有人认为,从近年房地产市场的政策环境来看,限价地、限价房等保障性政策的实施,令地方政府从土地出让金中获取的收益受到了一定损失。此外,新的土地政策规定的土地出让金收支两条线管理,以及提高建设用地使用费等规定,都令地方政府“借地生财”受到了限制。在此背景下,土地增值税的全面清算,无疑是对地方政府财政收入是一种有力补偿。
土地增值税如何清算?
据天津城市建设学院管理工程系讲师黄凌翔介绍,土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税,对纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值部分,按比例征收。
土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额,其计算公式为:土地增值税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数。
其中,增值额=转让房地产收入-扣除项目金额。
而扣除项目金额包括以下几部分:1.取得土地使用权所支付的金额;2.开发土地的成本、费用;3.新建房及配套设施的成本、费用。或者旧房及建筑物的评估价格;4.与转让房地产有关的税金;5.第一项和开发土地成本金额之和的20%为加计扣除。
当前土地增值税实行四级超额累进税率,即:(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%,速算扣除系数为0;(2)增值额超过扣除项目金50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%,速算扣除系数为5%;(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%,速算扣除系数为15%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%,速算扣除系数为35%。
因此,土地增值税计算有以下四种情况:
1.增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税税额=增值额×30%;2.增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%;3.增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%一扣除项目金额×15%;4.增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。
举例说明:已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元,若该项目的总销售收入为9000万元,那么应缴纳的土地增值税为多少万元?
计算过程为:扣除项目金额=1500+2500+1000+600+(1500+2500)×0.2=6400(万元)土地增值额=总收入-扣除项目金额=9000-6400=2600(万元)土地增值额/扣除项目金额=2600/6400=40.625%。可见,土地增值额未超过扣除项目金额50%,因此,应缴纳的土地增值税=2600×30%=780(万元)。
哪些情况可以免征土地增殖税?
《通知》严格规定了土地增值税的清算条件:(1)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:①房地产开发项目全部竣工、完成销售的; ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;③直接转让土地使用权的。(2)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: ①已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; ②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; ④省税务机关规定的其他情况。
但也有免征土地增值税的情况,这样的情况包括:(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产;(3)居住满5年或5年以上的,个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,且已向税务机关申报核准。另外,居住满3年未满5年的减半征收土地增值税。
另外,有专家介绍,只对转让国有土地使用权征税,转让集体土地使用权不征税;只对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,即有偿转让房地产征税,对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。
二手房转让是否要征收土地增殖税?
在一手市场谈土地增殖税而色变的情况下,二手房是否也要征收土地增值税?
对此,21世纪不动产天津区域分部执行总经理张武在其博客中表示,不是所有的二手商品房都需要缴纳土地增值税。二手商品房中分为普通住宅和非普通住宅,具体如何缴纳依政策而定。此次土地增值税的征收范围:居住未满三年的非普通住宅,按规定计征土地增值税,居住3年未满5年的,减半征收土地增值税。
土地增值税后市五大谜局
土地增值税的清算无异于房地产界刮过的一场飓风,不少开发商顿感晕头转向,叫苦不迭。征收土地增值税到底会给楼市带来怎样的影响,也成为不断争论的热点。面对土地增值税,开发商如何应对?是否会导致楼市格局重新洗牌?房价又是否会受到影响?《楼市》多方采访,以求破解内中迷局。
征税能否被有效贯彻?
政策既出,市场哗然,但政策是否可以真正得以执行却仍面临很多难题。
首先,成本核算被认为是最头疼的事情。虽然《通知》要求,前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等,开发企业须提供合法有效的凭证,但由于所涉项目繁多,在实际审核、征缴过程当中,难度非常之大。
某资深税务专家认为“房地产开发大部分是滚动开发,有许多企业项目与项目之间在财务核算上基本是没有分开核算,造成单个项目开发成本费用核算不实,清算非常困难。”
“现实中,无论开发商是转让土地使用权,还是整体转让项目,为了避税、且程序简单易行,大多采取入股的形式完成。并且,多数都是非公开的。作为专业机构,我们通过各种途径,都很难准确掌握这些信息。相信,政府在征缴土地增值税过程当中,虽然在职能上具备优势,比如可以到公商局查询备案等,但实操中仍然会非常困难。”某知名代理行高管如是分析。
之外,追缴对象也成为追缴的难点。长期以来,房地产开发都存在一个“潜规则”,即企业为了规避风险,在立项前势必注册一个项目公司,进行单独运作。在结束开发且售罄之后,便把项目公司注销了。对于大量已经注销的房地产企业,如何进行追缴?对于滚动开发,且多次转让的地产项目,如何追缴?
除去这些,从此前出台的一些调控房地产的政策来看,难免会遭遇开发商的种种“变通”。
相关专家认为,《通知》进一步明确了,对增值额未超过20%的普通住宅,不予征收土地增值税。所以,房地产企业势必想尽一切办法,将企业的收益维持在20%左右。而房地产企业,通过一些财务手段,达到如上目的是完全有可能的。而一位开发商亦私下向记者表示,在“不违法、不违规”的情况下,不排除会采取一些手段,以达到利润平衡的目的。
比如,一个项目的增值额在200%以上,那么,通过提高成本等方法,尽可能使增值率保持在100%~200%之间。一位别墅项目的开发商便私下向记者表示,在“不违法”的情况下,上述目的完全是可以达到的。
房价上涨还是下跌?
与开发商的苦思规避之道相比,百姓最关心的仍是房价问题。征收土地增值税到底对房价有何影响,是目前大家争议的热中之热。然而因大家各执一词,对房价的预期也越来越模糊。
刘玉录向记者明确了一个问题,那就是消费者是税收最终的承担者。他说,税收最终只有一个承担者,不管是在哪个环节征税,最终的承担者还是消费者。因为企业是赚取利益最大化的,企业只是最初的承担者,消费者才是最终的承担者,不管房价是否会涨,最终只能是消费者来承担税收。
同时,刘玉录认为,征收土地增值税对房价的影响应该从中长期来分析。他认为,产品价格在短期内受供求关系影响,但从长期来看,价格则受成本影响。“不能用供求来分析长期的价格问题。”刘玉录表示,虽然土地增值税是对超额利润部分进行征收,但土地增值税的征收确实增加了企业成本,从长期来看还是会转嫁到房价上。
刘玉录继续解释,该问题还要看供给、需求对政策反应的程度,也就是弹性的大小。房地产企业的产品开发周期长,弹性小,在短期内所承担的负面影响大,而消费者对于是否购房则是一个短期决策行为,可以马上做出反应,也就是可以暂时避免负面影响。所以,对于房地产企业来说,因为反应不是很灵敏,短期内所受到的负面影响比较大。同时,作为开发商,天津万通时尚置业有限责任公司总经理汪庆宏也明确表示,征收土地增值税从短期来说对房价影响不大,因为抬高房价消费者肯定不能接受,只能挤压房地产利润,使资产的毛利润下降。
“征收土地增值税不会影响房价。”天津宇轩投资咨询有限公司常务副总经理王淑霞也与以上观点不尽相同。她分析说,征收土地增值税,开发商的利润空间会下降,但对房价没有直接的影响。一方面在于现在是宏观调控时期,政府的诸多政策的出台在于稳定房价的涨幅,不可能仅因为一个政策的出台就推高房价。另一方面,房地产是暴利行业,土地增值税只能使开发商的收益更加健康,更为合理地发展。
但天津城市建设学院管理工程系讲师、经济学博士黄凌翔给出了截然相反的观点。黄凌翔指出,土地增值税的清算本质是将开发商的一部分利润转移到国家手上,但房价是强势的开发商预期与相对弱势的消费者预期博弈的结果,属于一种“歧视定价”,开发商依据消费者所能承受的最高价位定价。因此在这种情况下,开发商在税收成本增加的情况下,如果想维持其高利润率而继续提升房价,只可能使“有价无市”的现象更严重,并不能形成有效供给。因此,可以认为短期内土地增值税的清算并不改变房价的波动方向,只是在一定程度上改变了房地产增值收益的分配。但是从长期看,土地增值税的清算会促使房价下降,回到更为理性的水平。
终结房地产暴利时代?
征收土地增值税是对房地产的超额利润征税,挤压房地产暴利,大家几乎集体慨叹,房地产可能要走向暴利的终结时代。“此次土地增值税的开征对房地产确实影响深远。”汪庆宏坦诚地说。他认为,开征土地增值税从短期来讲对房价影响不大,因为抬高房价消费者肯定不能接受,所以只能挤压房地产利润,使资产的毛利润下降。从另一方面来说,土地都是以“招拍挂”方式取得,其成本很高,所以毛利润也不会很高。“从长期来说,房地产的暴利时代已经过去了。”
天津新延置业发展有限公司副总经理江华与汪庆宏的观点有相似之处。“其实自国家实行土地招拍挂和一系列房地产宏观调控政策以来,房地产的暴利时代已经终结。”他说,此次土地增值税的征收,则加剧了这一趋势。“虽然目前还有少数开发商可能获得暴利,主要是因为他们手里还存有以前协议出让的土地,土地成本低。”他说,这样的土地不仅会越来越少,而且土地增值税的征收对他们的暴利也是沉重的挤压。
“由于土地增值税征为四级累进税率,所以,过去以低价吸纳大量土地储备的发展商,因其土地价值增值部分最高,清缴之后,该类企业便需承担较重的税负。而对于近年通过‘招拍挂’形式高价获得土地开发权的企业,影响反而会小一些。”某开发商总结认为。
对此,刘玉录继续指出:“相关部门为开发商做了个测算。测算后认为土地增值对盈利30%以上毛利润的企业不太有利,对高利润的项目不太有利。只有毛利润低于30%的受影响比较小。”甚至有开发商坦言,初步预计,企业的开发利润至少会较之前下降15%~20%,甚至更高。
“在政策牵引下,行业暴利现象将有所遏制。”天津中原物业顾问有限公司高级分析师余洪涛认为。土地增值税提示房地产行业的政策风险仍然是制约行业发展的一个关键因素,市场的不确定因素增加导致供应、需求市场观望预期加重。但这一政策对于具备核心竞争优势,管理规范的房地产龙头企业不会造成太大影响。
房地产市场重新洗牌?
利润的挤压和彻底的清缴无疑给一些开发商带来致命的打击。有人认为征收土地增值税对有实力的品牌开发商影响微小,并会使它们进一步占领市场份额,而对中小开发商来说,则会进一步遭受打击,压缩其利润空间,甚至导致淘汰出局。“征收土地增值税会导致楼市格局进一步向普通住房和经济适用房倾斜,因为国家对这两种住房在税收方面采取优惠政策。征收土地增值税还会导致对房地产企业的重新洗牌,一些缺乏可持续发展能力和资金链存在问题的中小企业可能会因此出局,主要还是因为征收土地增值税使开发利润空间缩小、投资风险增加,中小企业竞争力减弱。”
汪庆宏也从自身企业角度给出了分析。他认为,征收土地增值税对目前万通所做的几个项目所受影响不大,“这与我们是市场化拿到的土地,土地的成本高有关。”但对有些开发商来说,影响还是比较大的。同时,他认为,在利润受到挤压的情况下,开发商会追求投资回报率,压缩开发周期,加快开发速度,使房地产市场进入良性循环。“其实,这也会加快万通、万科这样企业的市场占有率。”
“仅仅一个增值税,难以从根本上撼动现有的市场格局。”余洪涛给出了不同的观点。他认为,土地增值税尚未出台实施细则,在实际执行过程中也受诸多因素制约。但是土地增值税的改革,将促进企业改变原有开发模式,同时企业的土地储备规划、项目利润设计都将做出相应调整。如果按这种累进税率,对早期拿地的企业和从事高端市场开发的企业影响较大,房地产企业也会积极谋求合理避税,从目前的现实条件来看,仅仅一个土地增值税,难以从根本上撼动现有市场格局,对于这一税制的影响还有待观察。
土地流转速度加快、楼市供应增加?
征收土地增值税挤压了房地产企业的超额利润,为了保证利润,开发商是否会减少土地储备?是否会由此加快开发节奏,加速销售?楼市供应是否增加?
“肯定要加快销售速度,调整节奏。”中新置地集团有限公司成卫东副总裁表示,从大的趋势来讲,土地增值税征收周期的缩短会使开发企业的资金紧张,必须加快开发节奏,这样在一定程度上有利于供给的增加。对于高档房来讲,在一定程度上限制了高档房的开发。
成卫东指出,由于土地增值税实行累进税率,那么所开发项目的利润空间越大,其税负比例越高,最高将达到60%。该项新政的出台会促使开发商减少手中的土地存量,对整体供需有一定的影响。
南开大学城市与区域经济研究所经济学博士高进田对此观点表示了认同,他指出,此次土地增值税政策的出台,增加了开发商的开发成本,开发商在确定自己项目价格时,必须根据土地增值税率和销售价格找准利润平衡点。该政策的出台从短期来看,在一定程度上增加了地产商的开发成本,由此增加了房价上涨的理由。但是,从长期来看,一些开发商会减少土地储备,出让部分土地,因为土地储备越多就意味着所交纳的土地增值税越多。
同时,高进田表示,目前从实际情况来看,有一些新的投资者在寻找土地,但更多的开发商是在出手土地。开发商是否会减少土地储备,房价是否会上涨存在很多不确定性。
仁爱集团土地资产运营部李鹏程认为,“该项新政不会对供需有本质的影响。”他指出,该项新政在抑制资本往房地产流动方面,起到了一定的作用,但是对于供需影响不大。因为,即使有开发商出让土地,也是从这家开发商转让到另一家开发商,土地的总量并未发生变化。开发商需要发展,必须有3~5年的土地储备,因此,开发商不会因此新政急于出让手中的土地,而土地的供需也不会发生很大的变化。
与此同时,他认为,土地增值税“清算制”对房地产业高利润究竟能有多大的冲击,关键要看“扣除项目”的界定。开发商为了保证自己的利润,会通过一定的财务手段,做大扣除项目,以此做到增值额的“缩水”。
编前:
2月1日,土地增值税全面清算,拉开了2007年地产调控之序幕。一项蛰伏13年之久的政策,终于由“软”变“硬”。这是否意味着地产调控将转向?税收,是否将成为2007年房地产调控的关键词?本刊独家约请财政部科研所税收政策研究室主任孙钢执笔发表了精辟见解。
仅靠税收政策难“救火”
从2006年国家出台的一系列税收政策来看,调控效果并不理想。本为遏制投资、打击投机而加大征收力度的营业税、个人所得税,曾被认为是抑制房屋交易失控的精准良策。然而,结果却发生了成本转嫁,使得二手房价格一路狂飙猛进,与新房价格竞跑。
不唯如此,2006年出台的其它政策似乎同样未达到预期效果。本为解决结构调整的“70%•90m2”政策,却成为了大户型楼盘涨价的理由;本为抑制地方政府“借地生财”冲动的提高建设用地使用费举措,却令各界纷纷产生“地价升带动房价涨”的预期……
回顾2006年,结构调整、信贷、税收、土地、保障等数十项调控措施相继出台,调控气势之“磅礴”和调控力度之“大”均属罕见。但仍只能接受“调控失灵”的尴尬。
在我看来,造成2006楼市“怪象”的原因有很多,包括我国持续数年GDP保持两位数增长、城市化进程继续加快、房地产供求失衡、人民币升值以及流动性过剩等。但上述因素都并非“调控失灵”的主因,真正的原因在于,不同政策之间缺乏合理、有效的衔接。
正因如此,作为一种调控手段,税收政策在抑制房地产过热中虽可以发挥积极作用,但仅依靠它并不能从根本上解决目前房地产市场存在的问题。所以,2007年,政府最有可能采取的是经济手段、法律手段和行政手段三者有效配合的“组合疗法”!