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前期筹资已近千万 天津合作建房仍命悬一线?
在个人合作建房席卷全国,温州合作建房成功拿地的热潮之下,天津首例合作建房也正式浮出水面。1月28日,发起人刘革学会见参与者并接受大家报名。天津合作建房运动开始潮起……
在轰动的效应之外,事情进展状况如何?未来有没有保障?一时也成为广大读者和媒体关注的焦点。为此,《楼市》联系刘革学,并同时采访了业内外相关人员,希望为大家打开合作建房的“神秘之窗”。
天津首例合作建房已聚拢资金近千万
在合作建房正式浮出水面之后,1月28日,发起人刘革学在中国民生银行天津大沽南路支行与首批想参与合作建房的人士碰面,并给大家讲解有关此次合作建房的事宜,同时接受大家报名。在网上,他公布了组织者所制定的《天津“家园”合作建(购)房方案》草案。
“现在,已经把首期10万启动资金存近银行的有近百人,有意向的人数约300多人。”2月6日,自称已经开了一下午会的刘革学向《楼市》记者介绍了合作建房的最新进展情况。
借鉴以往的经验,对于合作建房者来说,资金和拿地是最主要的两个问题。对此,刘革学他们特别进行了相应设计。按照合作建房《天津“家园”合作建(购)房方案》草案规定,资金使用必须征得发起人、合作人代表、人大人投资管理公司的共同同意,由发起人、合作人代表各推选1名召集人行使签字权力。
在拿地方面,刘革学表示他们会权衡利弊选择一种拿地方式,一是公开拍卖土地,二是从开发商那里购买闲置土地,三是把项目连同公司整体买下。
关于建房工作的具体进展,刘革学曾透露,目前正在同河西的一家项目公司在谈,如果可以买下这家公司,就可以马上进行楼盘开发。在资金方面,发起人和合作人代表与银行的协商还在进行之中,初步意向是中德银行。
当记者询问为什么不是先前的民生银行时,刘革学表示具体的变更细节还不便透露。
资金不足成为“直接杀手”?
而就目前合作建房的进展和刘革学所推崇的“制度改进”,有一些业内人士表示了自己的不同看法。
首当其冲的是资金问题。涉及合作建房成与败的因素很多,其中最主要、最关键的因素是资金问题,如果资金短缺,根本就拿不到地,将会直接导致失败。那么,合作建房需要什么样的土地?实际情况如何?
根据刘革学等合作建房者的计划,预计户数为500户,如果摊在土地上,合作建房者其实需要的是“小地”,一般2~3万平方米左右的土地最合适。这样的地块他们可以拿到吗?
据了解,在天津,这样的土地不仅稀缺而且地价昂贵。例如,2006年11月30日,河东区万东小马路地块,用地面积为48198.3平方米,最后以3.412亿元的高价成交。
按照天津合作建房草案规定的三种拿地方式来看,都需要充足的资金支持。一块可以满足他们需求的土地到底值多少钱?合作建房者该拿出多少钱?
天津中原物业顾问有限公司高级投资分析师余洪涛对此做了简单的计算。如果按照草案规定,每户需存入10万元的启动资金,户型以80~90平方米的二室为主,户数为400~500,地点为外环线以内的市区,兼顾滨海新区。那么,类似地段的楼面地价大约在1000~1600元/平方米之间。
如楼面地价按照1600元/平方米计算,500户,户型以85平方米为标准,可以初步估算出地价为:85×500×1600=6800万元。这里估算的6800万元,只是单纯的拿地成本,并不包括项目前期的运营、开发费用。
如果假设参与合作建房者的500户都提前拿出了10万元启动资金,最终合作建房者可以支付的资金总共为:5000万元。可见,估算地价与实际情况相差悬殊。
对此问题,刘学革并不回避,但也没有给出《楼市》正面的答复:“我们已经意识到这个问题,问题还在协商中。”自筹资金是一个瓶颈,银行贷款也仍存在不确定因素。天津财经大学国际金融研究室主任孟昊认为,在银行贷款方面,目前还没有成功的案例可以借鉴,银行对于合作建房还没有完整统一的规范,在没有相关规章法规可循的情况下,银行面临的风险很大。“无论是民生银行还是中德银行,能否通过贷款,合作银行必须需要经过银监局的同意,而在众多未知因素的前提下,为了规避风险,与银行的合作将很难达成。”
我们不能妄测刘革学和合作建房者在此会面临什么样的具体问题,但中德银行对民生银行的变更,还是让人感受到了合作建房者未来贷款之路的重重困难。
降低30%房价只是理论数值?
资金问题并不是合作建房者所可能面对的全部困难,在此之外,一些基于建房制度、市场影响等方面的问题也需要很好的解决,否则也可能成为他们成功路上的“温柔杀手”。
合作建房最大的吸引点就是低房价。按照合作建房草案的规定,房屋以成本价分配给合作建(购)房者。严格控制建设成本,建(购)房者推举代表对开发过程进行监督,争取将成本控制在市场价的70 %左右。
刘革学告诉记者,有数据显示,在房价的构成中,国内开发商的平均利润约占26%,广告费约占5%,销售费用和其他费用约占5%。“而我们的合作建房一旦成功,只需要支付5%的资金管理费。从这个角度看,至少可以为购房者节省三成的费用。”
刘革学表示,这只是一个理论上的数值,是目标,但不是承诺。这个理论上的数值,应是开发商省掉的利润、包括广告销售费用、营业税、机构维持费用和项目贷款利息等几部分费用。但是,这个前提是,2年内可以拿到土地,2年时间内可以完工。
对此,仁爱集团土地资产运营部李鹏程认为:“在经验不足,市场预期不确定的情况下,房价的预估有可能是当时市价的80%甚至是120%。”假设,某购房人现在团购,可以节省5%~10%。如按照目前市场每年升值8%预计,以四年后房屋的升值,再与合作建房节省的费用支出做比较,对于想降低买房费用的合作建房者来说,合作建房有多大的必要也许就不好说了。
制度风险难解“万一”难题?
即使面对这样的未知结果,按照文章开头所言及的合作建房草案关于资金使用的规定,可以看出,最终行使资金使用权只需两个人和注册的公司。假定参与合作建房有500户,那么,这三方将完全代表这些参与人的观点。即如果有一些人有相反的意见,将意味着,在还没有拿地的前期就已经不能掌控自己的钱。
对于这样的风险,刘革学解释,合作建房本身就是一种新型建房模式,任何事情都具有风险性。但任何风险都可以通过协商,想出解决问题的方法。
“也许最终可以通过协商解决问题,但是协商无疑会加大时间成本的投入,对于合作建房者来说,时间就是金钱。”一位自称关注合作建房很久但不愿透露姓名的业内人士对《楼市》记者分析。
据他介绍,目前国家对于合作建房尚没有形成一套规范、完善的法律法规,且政府有关部门对合作建房的态度“模糊”,即不明确禁止,也不明确提倡。
“在一个法制的国家,任何行为是需要法律的保护,否则寸步难行。”益清律师事务所律师王琳说。她表示,目前我国对于合作建房,制度体系还不完善,缺乏操作性和可行性。政策仅仅给予了概念上的肯定,却没有详细的操作说明。合作建房显然有很多难界定、不明确的地方。如果不符合政府的相关规定,就很难享受到政府提供的土地优惠政策。诸如上述一系列问题,都将成为实践中的问题。
“合作建房作为一种尝试,值得肯定。但对于操作过程中的诸多细节,发起人和组织者需要在前期进行充分的准备。对于参与者来说,也许要有足够的经济和心理承受能力。”上述的业内人士说。