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房地产还能红多久?——是时下的一个热门话题。
中国的房地产之舟,如同处在惊涛骇浪、激流漩涡之中,前景叵测。对于很多业内人士来说,这种担心来自对自己职场命运的不确定。但是对于众多的房地产消费者来说,他们更关心的现实问题一定不是房地产还能红多久,而是自己现在安身立命的住宅小区还能红多久。
在我们身边,有一个现象令人担忧,那就是很多住宅和小区的折旧率和换手率在惊人地加快。刚刚听到一家大梅江区域的新项目负责人称,最近他们的售楼处接待了不少同区域老项目的业主,这些消费者都是5年之前在梅江购买的住宅,但如今已经考虑再次换房了!
我查了一下资料,发现梅江区域第一批住宅的入住时间为2002年年底,以此算来,到今天,这些住宅的完整入住时间仅仅4年多一点,意味着某些消费者刚刚使用了4年的房子就面临淘汰了。
有统计数字称,在美国,家庭换房的平均周期大约为5年。在我国,发达城市的家庭换房周期目前约为10年。
因此,未足5龄的梅江住区出现大量二次置业的现象,绝对不正常。
一般来说,换手住宅的成因,无外乎两个方面,一是该住宅或者小区出现外形陈旧、功能滞后等问题,或者是住户的家庭结构、生活模式发生了大的变化。
住宅消费是一个长期的过程,对许多人来言,可能是一辈子。作为房地产公司——所有这些住宅小区的缔造者来说,关键在于通过公司的专业能力,延长住宅的使用年限,保证小区的长久活力,使得我们的住区常住常新,不但二手房价不断提升,而且众多业主不离不弃。可惜,我们身边这样的住宅小区还太少。就本人所知的范围里,近10年来,不过久华里、泰达园、风荷新园几家,全市不超过5个。
按照专业说法,住宅有一种自然寿命,还有一种经济寿命。住宅的自然寿命是指住宅在有形磨损下能维持正常使用的年限,是由住宅的结构、质量决定的使用年限。住宅的经济寿命是指住宅价值转移的年限,是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命,也叫折旧年限。
开发商的工作重点,就不单是拿出漂亮的样板间、售楼处,将期房卖出个高价;而是放长眼光,有效来提高住宅入住后的自然寿命和经济寿命。
首先,从规划环节上,适度超前,建筑与环境并重,交通便利,配套完善。其次,在后期的物业管理上加强运营能力,提高服务水平。还有,在社区文化的建设上,要突出人文关怀,以方便业主生活为己任,人文氛围和睦。另外,在比较隐性的建材质量和新型建材的应用上,也大有文章。建材的质量与建筑使用寿命直接相关,而新型环保建材则直接影响到后期的运营成本。一般的绿色建筑可节能30%到70%,消费者入住后所需的维护和运营费用便相应减少。