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深圳市二手房交易合同示范文本》将年内推出
二手房买卖合同黑洞有望被堵住
近几年来,深圳的二手房交易市场异常火爆,可是在买卖交易量增加的同时,因交易中的种种不规范行为和交易陷阱引发的法律纠纷也逐渐攀升。许多购房者往往只关注房产价值的高低,而对于如何签订二手房买卖合同所知更少。
目前,市工商局对我市二手房买卖合同中存在的问题已经引起高度重视,市工商部门将加大对二手房交易中“霸王条款”等不公平行为的监管,并将根据国家有关部委的规定,在年内推出《深圳市二手房交易合同示范文本》。
据介绍,我市工商部门将试图解决目前二手房买卖合同中存在的几大问题:
一是户籍问题
现象揭示:买方向卖方付清了房款,卖方也把产权过户给了买方,但过一段时间之后买方在办理落户手续时才发现,卖方的户口并未从交易的房屋中迁出,由此导致子女就学遇到一定麻烦。
二是一房两卖问题。这在近年来二手房房价暴涨交易中出现率越来越高。
现象揭示:卖房者甲和购房者乙签订了合同或协议,决定将自己的房子转卖给对方,可没来得及办过户,房价又涨了,受到利益驱动,卖房者撕毁原来的约定,将房子以更高价格出售给第三人丙,并办理了产权过户登记手续。这样的结果是,乙买不到本该属于自己的房屋。但违约责任未在合同中明确。
三是房价款监管问题。
现象揭示:在二手房市场,很多买卖双方都习惯于委托中介公司作为房产交割的载体,也就是说,买卖双方的交易资金由房产经纪公司进行划转。但是一旦发生问题,这将是非常大的风险,买卖双方的权利将无法得到很好的保障。在内地已发生过多起侵吞、挪用买卖方资金的恶性行为。去年,国家建设部与人民银行出台了有关购房资金由银行监管的办法,买卖双方应在合同中对此进一步明确。
四是房屋维修资金、物业管理费收缴等转移问题。
现象揭示:买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式,但有时约定过于笼统,只写“送”或者“不送”。事实上,房屋交接时还会遇到例外情况,即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确,卖方可以认为维修基金是“送”的,未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为,卖方应当足额缴付后,再将维修基金移至买方名下。对卖方的权利转移给买方也应在合同中规定。此外,二手房买卖中房屋的物业管理费欠交、验收、对外租赁抵押、佣金比例、交易税费分担等方面都存在一定的消费陷阱。市工商部门强调,这些陷阱让消费者防不胜防,而买房者也不可能都是专家,因此,将法律法规纳入合同,用标准的合同示范文本来保护消费权益是最切实可行的。目前我市正在酝酿制定《深圳市二手房交易合同示范文本》,并在年内推出,这无疑将成为规范我市二手房市场的一剂良方。