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我国的房价高不高?一直存在两种对立的观点。这几年中央出台调控措施说明,房地产倍受关注,特别是今年,房地产新政频繁出台,相关部门多管齐下,房价却一路攀升,并且不排除房价新一轮攀升。香港、日本房价暴涨暴跌的教训提醒我们,内地房地产业应未雨绸缪,通过制度创新把太高的房价降下来,促使房地产市场步入良性发展的轨道。
下面,用反映房价水平的重要指标——房价收入比对中外房价水平进行分析。为避免概念混乱,先说明研究房价不要与汇率混在一起。
有人用1美元折合成8元人民币来论证我国的房价很低,还有很大的上涨空间。我则认为,以此为据研究房价是严重误导,这将使得在中国生活的大多数人买不起房,侵害国人与生俱来的居住权,其恶果是在中国土地上修建的住宅给国内少数富人居住,给外国人居住,颠覆了住房制度改革的初衷。
汇率是在国际贸易等商务活动中发挥作用,房地产作为不动产,说明土地和土地上建造的房屋为非贸易品,因此用汇率折算房价没有道理,好比在中国挣钱在中国消费,在美国挣钱在美国消费,换句话说,1万元人民币与1万美元在各自的国家购物能力大体相当。再比如,中国著名的搜索引擎百度在纳斯达克融得1亿美元,拿回国内花是一大笔钱(大约增加了7倍),在美国就地使用则是小钱(相对拿回国内使用而言),说明中国企业到美国融资回国花钱合算,如果美国企业到中国融资,然后回美国花钱则不合算,如此而已。
因此,用美元换算成人民币,进而证明中国的房价不高太荒唐,研究房价水平不能用汇率换算成人民币(绝对值),而要用相对值指标——房价收入比。
房价收入比的定义是:某地区户均房屋总价与家庭年均收入之比,即
房价收入比= 某地区户均房屋总价/ 家庭年均收入
房价收入比是各国评价房价水平的指标,能较准确地判断某地区的房价水平。
1、美国等国家的房价水平
旧金山有全球著名的硅谷,是全美房价最高的城市之一,1996年房价收入比约5.5(200多平米独立屋,独立屋亦我国称的别墅,房屋总价27.5万美元,家庭年收入约5万美元),现在房价上涨,但收入增长更快,因此房价收入比有所下降。
丹佛的房价是美国一般城市的房价水平,1999年房价收入比为1.5(200平米的独立屋,房屋总价14万美元,中产家庭年均收入近9万美元)。
温哥华是加拿大房价最高的城市,2000年房价收入比约为4(200多平米,总价约20万加元,中产家庭年收入约5万加元)。
东京不仅是日本房价最高的城市,也是全世界房价最高的城市之一,房价收入比为4.5-5(户均面积90平米),如果家庭主妇外出工作半天,房价收入比可降到3。
纳入居民“最难以承受”之列、房价收入比很高的城市有:悉尼8.5,纽约7.9,伦敦6.9。悉尼名列前茅,但应注意,悉尼户均居住面积187平米,由房价收入比的公式可知,在分母不变的情况下(家庭年均收入不变),房价收入比与房屋面积正相关,如果将悉尼的户均居住面积187平米减半,即减为90平米,悉尼的房价收入比只有4.25。
为方便对比分析,将上述城市的相关数据列表如下。
-- 表1
城市-------户均居住面积------ 房价收入比 ---- 年份
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旧金山------约200平米----------- 5.5------- 1996年
丹佛 ------ 约200平米 ---------- 1.5 ------ 1999年
纽约 ---------不详-------------- 7.9 ------ 不详
温哥华----- 约200平米---------- 4 --------- 2000年
东京 --------约 90平米-------- 4.5 - 5 ----- 不详
悉尼 --------约187平米 --------- 8.5 ------ 不详
伦敦 ---------不详--------------- 6.9 -------不详
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2、我国的房价水平
下面是北京、上海、杭州2004年的相关数据。
---表2
城市---中产家庭年均收入---每平米房价----90平米总价----房价收入比
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北京----- 46914元---------- 8000元--------72万元---------15.35
上海----- 50049元----------10000元--------90万元---------17.98
杭州----- 43695元---------- 8000元--------72万元---------16.48
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可见,我国房价最高的北京等城市的房价收入比在15以上。
需要说明,中外房价收入比有所不同,除日本外,上述国家户均居住面积为200平米左右,全装修;我国户均居住面积90平米左右,毛坯房,未装修。上述国家的居住面积类似我国的使用面积(使用面积为建筑面积的70—80%)。此外,人工费高低、建材价格高低、是否安装电梯等,都会影响房价收入比的分子——户均房屋总价。
3、对比分析
国际组织提供的合理房价收入比为:世界银行专家认为是4-6,联合国人居中心认为是3-6,综合起来,国际公认的合理房价收入比是3-6。
为有效对比,考虑中外住宅居住面积相差一倍以上的因素,将表1中的高房价城市房价收入比调整为3左右。由此可见,北京等城市的房价收入比15为国外高房价城市的5倍!打个比方,在北京用60万元人民币买一套住宅,与在美国用300万美元买一套房相当,然而,美国户均房价离300万美元远得很,2004年美国户均房价中位数约为18.5万美元,房价收入比约4.1,这可以粗略地说明,我国的房价高得离谱,堪称世界之最!
需要说明,上述国家的户均居住面积不会改变,仍然是200平米左右,在此假设面积减半是为了与我国的户均90平米可比,科学研究允许这样模拟分析。
我国是发展中国家,国民收入偏低,而北京、上海、杭州的房价水平大大超过了世界高房价城市的房价水平,并带动全国大中小城市房价逐级攀升,房价上涨速度大大超过了居民收入水平的上升,因此与其他国家相比,北京等城市的房价下跌才正常,不跌是反常。
我曾对自己的研究结果产生怀疑,中外房价水平怎么会这样悬殊?为获取旁证,我上网搜寻并得到了证实,互联网使世界小得像一个地球村,美国等国家的房地产政策让我大开眼界,原来美国等国家对投资房地产课重税,投机炒房无生存空间,然而,我国开征的住房转让所得税从2004年1月试点至今,不了了之,足见炒房客、开发商联络某些官员、学者左右政策和抗税的势力多么强大。
没有规矩不成方圆,市场化不是自由化,现代市场经济是法制经济,不能想怎么涨价就怎么涨,不想纳税就不纳税。遗憾的是,某些学者一个心眼儿地为开发商张目,与炒家默契,面对8000元/平米甚至更高的房价,极力论证房价不高,即便承认房价高也要论证房价不能跌,应该稳中有涨,这怎能相信他们会给房地产改革设计好方案呢。
市场经济下的商品价格有涨有跌,房价全面攀升说明这个市场一定有问题,畸形市场是反市场经济规律的,需要透过现象看本质,查清房价奇高的原因,在此基础上才能找到治本之策。内地房地产已到了治本之时,治标已无济于事,小修小改会适得其反,推动房价进一步飙升,使我国经济面临更大的风险。