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尽管“90·70”新政的执行短期内对二手房市场不会产生直接影响,但是由于二手房往往是整个房地产市场政策变化的“晴雨表”,所以二手房的市场反应最值得关注。新政的出台,将刺激存量房市场整体增量,同时抑制房屋价格增长速度。但是,不同区域针对“90·70”新政的反应大相径庭。
刺激二手房整体增量
“90平方米以下新房增量之后,会在一定程度上加大二手房供应。”21世纪不动产天津分部总经理张武说。他认为,人们还是有买新不买旧的习惯。90平方米以下新房增加之后,会吸引一些本来打算购买二手房的人转向新房市场。如果按照一套商品房交易会带动0.8套二手房增量计算,“90·70”新政带动二手房市场的增量比例至少在10%左右。
记者了解到,今年业内对二手房交易增量普遍乐观。我爱我家总经理赵剑冰说,去年宏观调控政策密集出现,对市场有一定的抑制作用,对二手房市场就更明显。今年应该是政策执行年,人们的观望情绪基本消除,与去年同期相比整体市场至少会增量30%,“90·70”新政因素的贡献不容忽视。
小户型新房增量,对于二手房市场的刺激还来源于同一地区新旧房价的差距。业内认为,尽管小户型新房数量多了,但是单价相当高。同样的总价衡量之后,人们可能还会倾向于二手房。况且,买二手房与买新房不同,人们对二手房的区域、物业、周边环境看得见、摸得着。
不同区域二手房反应有别
目前,“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上”的政策在本市已开始全面执行。由于执行的是整体规模控制,所以新建的市中心项目和城市周边项目中90平方米以下的户型比例并不一样。换言之,周边地区小户型住房套数相对要多,这是不是就意味着城市周边二手房会随着量增而出现价跌呢?
“以红桥区佳园里周边为例。地铁一号线刘园站周边有大量的90平方米以下小户型新房源,而且佳园里的二手房存量也很可观,但是从目前市场交易数据来看,这一带的交易量并不是很活跃。”张武解释说,原因就是这里自住型居民较多。尽管有一些房源挂牌交易,但是价格并非人们想象的那样低,毕竟这一小部分有改善需求的人群期待房子能卖个好价钱。相反,在城市中心区,尽管小户型的开发比例不大,但会刺激周边二手房的交易。原因就是同样的总价,购买二手房能多出很大一块居住面积,而新房居住空间相对局促。
放慢二手房价格增幅
“90平方米小户型商品房开发多了,市场上同等面积的新、旧房源将会扎堆出现,但短期内不会出现价格下降现象。”业内人士在谈及“90·70”新政全面执行对二手房价格体系影响时这样预测。
“小户型多了,人们选择余地大了,市场上90平方米以下产品会出现供大于求的现象,从而导致价格下降。”张武说,这只是一种可能出现理论,由于“90平方米户型控制在70%”的政策今年刚刚执行,市场上会有一定的滞后效应,所以供大于求现象不会出现。但是,由于今年本市会加大经济适用房等安置型住房的开发力度,符合这些条件的购房者买二手房的可能性将减小,供需变化将直接降低房价涨幅。
业内估计,今年二手房市场相对去年会有7%左右的上涨空间。而这一比例多来源于个人所得税和五年之内营业税在房价中的累加,实际上的正常增长比例不足2%。另外,敢于让业内预测房价不会大幅增长的原因还来自人们对“物业税”出台的预期。