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近年来,天津住宅市场发展呈现明显的向外扩张的趋势,在城市核心区域外形成了多个潜力居住区,呈现全方位发展的市场态势,并初步形成了有一定代表性的七大板块。
滨海新区板块:未来天津发展的重中之重
滨海新区位于天津市东部临海地区,包括:开发区、保税区、天津港、塘沽区、汉沽区、大港区和大港油田等地,面积2270平方公里,人口140万。国家“十一五”规划将滨海新区列入重点发展区域,滨海新区面临着再次腾飞的重要机遇。
以该地区目前高端项目伴景湾、万通新城国际为例,两个项目均是一进入销售阶段即在一至两个月内完成首期销售,也就是说,当期推出的供应量在一至两个月内即被市场全部消化,应该说明的是,这两个项目的平均价格基本在5800元/平方米至6800元/平方米,已超出了天津市区大部分中高端住宅的销售价格,但仍取得了不俗的市场业绩,究其原因,外来购买和投资性购买占到了主力,基本占总购买量的50%以上,可能存在泡沫。但反观上海浦东新区的房价变化,每年比上一年度增加30%。类比目前天津开发区新出让的土地价格,未来两年内开发区高端住宅的供应价格可能会达到8000元/平方米,甚至可能超过10000元/平方米的大关。
同时,天津滨海新区未来的发展前景为众多投资者看好,也是滨海楼市一升再升的最大支撑。类高端项目水域未来城,也创造了一个月内销售200余套的惊人业绩,购房人群以塘沽和开发区中端投资购房者为主,为何产生这样的效应呢?缘由是:滨海新区的前景刺激了众多的投资者,投资能力高的投资者,选择高回报的产品;投资能力一般的投资者,选择能承载的投资产品;但市场的接力棒还在延续,大量热钱还在不断涌入,滨海新区的土地市场还在不断升温,市场的增长会不断消化目前人们所认为的房产泡沫,因此,滨海市场还是一个良性增长的市场。
南部板块:形成中的天津富人区
包括已经成形的梅江居住区,及建设开发中的大梅江区域。区域项目众多,项目整体档次较高,一度成为天津市高档住宅区的代表。梅江区域的整体开发中,政府行为是最大特点。区域开发规模大、开发速度快,对天津市地产市场的整体发展产生了巨大影响。区域城市配套设施建设不足,短期内很难满足业主的生活需要。
梅江板块可以说是当下购房者公认的高档居住区,而且产品类型众多:别墅、多层住宅、高层住宅;水景洋房、半山洋房,真是百家争鸣。以目前已呈现并入住的项目为例:万科水晶城,目前入住率达到80%以上,而起步区内的以蓝水假期为代表的项目入住率更高。目前在销的水岸公馆,预期购房者自住率将达到70%左右,华夏津典,海逸长洲的项目的购房者中也以自住为主,一个有趣的现象是,其中有部分购房者是原来起步区的客户,随着二手房市场的升温,他们原有的住宅获得了较大的市场利润,但同时也暴露出配套与现在新盘相比不够完善的缺陷,部分的业主也利用二级市场的活跃更新住宅。可以看出,梅江居住区的市场地位目前尚无其他区域可以比肩,对本市高端购买人群而言,梅江仍是首选的居住区域。
西南板块:未来发展潜力巨大
以华苑居住区和阳光100、俊城浅水湾为代表,大学城等较大规模的开发建设行为,会对本区域的向外延伸提供强大支持。相对于南部板块,自然资源相对逊色,物业价格及发展速度均有所局限。但华苑成熟的居住氛围仍是该地区项目的首要卖点,目前该地区项目中,除阳光100购房者中投资购买所占比例略高外,像俊城浅水湾等项目仍是选择第一居所客户的首选目标。
东部板块:滨海战略带动下的潜力区域
目前东部板块主要以太阳城为代表。丽苑居住区规模较大,但本区域开发项目较少,没有形成相互竞争、共同建设的形式。虽逐渐与卫国道沿线项目形成呼应,但相对于其他板块而言,规模和发展势头均显逊色,但随着滨海战略的实行,东部板块因其独特的区位特点,必将面临良好的发展机遇。
在卫国道整体区域形成的同时,我们也清楚地看到该板块各项目的同质倾向,究其原因,还是该板块需求特点所致,除凤溪项目精英汇酒店式公寓是完全的投资性产品外,其余各项目都是为满足自住的需求,其中丽苑作为天津市具有代表性的大型居住区,最早完全是为满足自住需求的典型项目。
东南板块:城市发展方向上的潜力地块
主要构成为双林居住区。本区域目前成型的居住社区整体品质趋于中低档,后期规划中的项目会以低密度的高档住宅为主要发展方向,有借大梅江的势头并与之形成呼应联接的意味。本区域处在天津市大的发展方向之上,远期形势看好。虽然东南板块能够依托大梅江发展,然而在短期的项目发展来看,仍旧是自主需求的供给。但同时,复兴之门作为东南板块内的高端项目,其有力的利用了天津市地铁上盖的唯一项目这一有利因素,也正吸纳着一部分投资人群,这部分人群大致可以占到30%左右。
西北板块:轨道交通的受益者
以奥林匹克花园、翡翠城及燕宇艺术城为代表。本区域的最大特色是,城市轨道建设对地产开发的巨大带动作用。奥园已相对先进的开发理念率先抢占这一区域,后期多个开发企业的竞争项目相继亮相,区域热度骤升,吸引了大量的城市改善型需求。该区域现已初具规模,是一个较成功地开发案例。由于后期土地问题等原因,短期内区位内开发势头会相对放缓。作为天津市最后发展的板块,其最主要的目的仍旧是改善型自住需求的板块建设,同时,作为天津市城市轨道交通的受益者,不排除将来可能会成为一个地段投资的代表区域,但短期内,其还没有这个承载能力。
海河板块:依托两岸经济迅速崛起
中部板块由于多年的开发建设基本已经趋于半饱和状态,目前,本市正以海河为轴线主力发展海河两岸沿线的经济。海河贯穿本市的西北和东南板块,对海河两侧的修缮和开发极为有效地拉动了流经区域的市政经济,同时以线带面地全面拉动天津整体经济,因而也提升了沿河周边地区的地价,带动了许多房地产项目的开发,如在建的海河大道和即将开工兴建的泰达城、万通上游国际新城、仁恒海河广场等项目,正在依托海河两岸的经济发展而迅速崛起,都将成为未来海河两岸的新亮点。
上述板块中,南部板块和西南板块由于受河西区南开区经济的影响逐步成为我市大面积的高档住宅居住区。滨海板块为天津市未来发展的重中之重。东部板块和西北板块是近两年发展起来的新兴居住区,成为我市中档住宅的典型区域。总的说来,天津楼市的板块正处在一个健康、合理的成长期,板块的稳定成长是减少供给断层的根本,科学的板块规划和建设更是控制楼价划分的关键,以板块调控楼价也是杜绝楼价接力的有效途径。天津楼市在快速发展的同时,也在不断进行调整和改革,一方面以政府行为带动着城市发展的主流方向,另一方面从市场的角度自然分化需求和调控价格,从而稳定市场,使本市房地产市场尽可能地减少虚空和泡沫。(摘自北方论坛)
梅江那个破地方也算富人区?别忽悠了!