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天津百姓的判断是否意味着楼市按此结果行进?为此,《主流》杂志带着对房价的众多疑问,采访了天津各知名地产顾问行的高层,以期从开发商以外的客观视角获得有价值的判断。
天津房价会被不断拉升
第一太平戴维斯总经理朱天博
第一太平戴维斯在1997年已经开始对天津市场有了数据跟踪,根据我们数据库几年的数据积累显示,天津的房产市场的价格走势与北京、上海相比,更趋于稳定、处于稳步增长的阶段,少有快速高涨和时有回落的情况。2007年的房价走势,我们认为将会继续上涨。首先,天津拆迁改造工程的不断进行使很多人不得不二次购房,这将会大大提高房屋售出量。其次,内地置业以及房屋投资人士的不断涌入使楼市也会继续升温。而外商不断进驻,加大对内地市场的投资亦有此作用。第三,土地地价的攀升、产品质量的完善、周边立体交通网络的建立以及景观氛围的不断提升都将会不断地拉动天津房价。
实在找不到降价的理由
纵横地产总经理张良
有大量人没有买到房,因此始终对房价耿耿于怀,但我判断,07年天津住宅价格将继续上涨。首先,成本仍是价格持续上涨的最大因素。土地,税费,交易成本,金融成本的上涨,必然带来房价的走高。很多人认为房产是暴利行业,其实不然,业内的平均利润率在10-15%左右,非常合理。其次,5-8年内城市会发展,房价不可能下降,这是市场规律。最后,开发商的资金也是影响价格的因素,如果资金良性,不求回款速度的话,价格也不会降下来。
房价将会微幅上涨
21世纪不动产总经理王新
个人认为2007年天津的房价将会是微幅上涨的,究其原因:一是在环渤海经济圈快速发展的大背景下,天津的经济发展正处于上升期,天津多数市民的工资在增长,公积金也在增长,而且每年都有增长,去年天津的人均月收入在2000元左右。二是人民币的持续升值将会支撑房价的上涨。三是天津的楼市还正处于第一轮价格的涨幅中间,属于向上的趋势。四是地产企业出于自身利益考虑,如果天津房子的整体均价都在上涨,你却没有涨,也就意味着你的房价落了。例如一些销售状况不好的楼盘,他宁可多给买房人一些优惠的点位,也不可能降价。
房价将保持稳中有升
中原顾问副总经理叶永强
总体来看,07年天津房价将保持稳中有升态势,理由如下,城市经济稳步发展,居民收入水平及房产消费水平日益提高;城市化进程加快,对郊区及环渤海区域辐射力度加大;滨海新区成为新增长引擎,京津冀一体化带来新发展机遇;新的发展机遇下,更多外来人口进入天津,市场需求增长;未来天津发展的利好,带动全国性的在津房地产投资;土地价格稳步增长,住宅建设成本及配套成本增加;相关调控政策加大企业运营成本,供应规模保持稳定;自住及投资型需求保持稳定,中小住宅普及导致单位房价趋升。预计07年天津商品房均价在5600元左右,与06年相比增长10%。
房价上涨合情合理
宇轩顾问副总经理靳上
左右房价走势的因素主要来源于政策调控、市场供需关系、产品成本等。作为国民支柱产业之一,房地产行业分量足、惯性大,政策调节的效果并非短期内可以显现,07年是临床观察与继续诊治的阶段,中央办公会议上强调要稳定房价,同一天央行警告房价过快下跌有可能引发金融危机。从政府发出的声音可以预见,政府对于房地产行业的态度是稳定,而非打压。06年政策、金融、税收、土地、产业等方面,利用市场和行政双剑合璧,对楼市发起全面攻势。另一方面,国民经济的发展,房地产惯性作用,以及人们心理预期,都使房价上涨“合情合理”。宇轩顾问预计,07年房价将稳中有升,商品住宅涨幅得到进一步控制,并保持在10%以内。
房价预计增幅10.1%
合富辉煌市场研究总监任迥
2004年、2005年天津商品房价格同比分别上涨19.75%和27.9%,保持了较高的增长态势,2006年房价增速有所回落,增幅降为18.57%。在2005年以前,价格增幅一直保持加速变化的态势,而在2006年出现了价格增幅大幅回落的现象,2007年的预测的10.1%的增幅完全符合这一变化趋势。房价上升,从宏观层面来看,天津宏观经济的高位持续走好、天津北方经济中心地位的确立、滨海新区纳入国家发展战略、天津城市化进程的加快等等都为天津房地产市场的良性发展提供了坚实的基础,这种种利好因素也成为房价上涨的主要因素。从微观来看由于土地政策的日益从紧导致土地成本大大提高,同时拆迁成本的增加、项目配套的提升、房屋品质的提高,商品房价格会必然走高,这也是房价上升的一个客观因素。
链接:
现阶段中国不动产价格刚性生成的原因
刘玉录:南开大学经济学博士
从总体上说,影响房价的因素很多,既有微观的项目本身的因素,也有政治、经济、金融、政策和军事的宏观因素,甚至一个市长的人格魅力也会在一定程度上影响到房价,所以房价分析是个十分复杂和艰难的事情,专业的房价预测往往是落空的。倘若我们假定宏观方面大的房价影响因素不变,或者说变化不大,那么就具体区域中的项目房价来说,影响其成本从而价格变化的主要方面,除了规划设计外,主要就是土地、建安、财务成本、管理费和利润了。长期从事房地产开发工作的人们,对一些具体的项目基本上能估计出它的物之所值。这是从成本角度,或者说从供给对房价构成的分析。
由开发企业支出的成本所决定的价格能否为买房人所接受?还要取决于当时的市场供求状况制约,近几年的房子因为好卖,好像定了价就能卖出去,这正是供求在起作用。现在关于房价人们议论得比较多,成了国计民生的第一要点/热点,争议最大的是为什么房价越调整反而越往高处走,叫做“逆向调整”。正在召开的全国“两会”,政协第一号提案就是住房保障问题,其核心还是房价太高,老百姓住不起房。回顾几年来的房地产调控,我们有必要对房价调整的思路进行一下反思,为什么作用不明显呢?
目前的调控方法基本上是沿用宏观经济学的政策工具,再加上我们几年前提出的土地杠杆。现在的问题是,在运用这些传统调整工具时是否考虑到房地产业的特殊性,特别是房价尤其是住宅价格的特有形成过程(循环)?因此,在当前考察现阶段中国不动产价格刚性生成的原因就十分必要。在完成此项工作之后,再有针对性的出台房地产调控的指导思想和具体措施,可能就会取得更理想的效果。缘于此,这里对现阶段中国不动产价格刚性生成的原因作一初步的探讨,以抛砖引玉。
1、资本在土地/建筑中的稳定性形成“棘轮效应”。奥地利经济学家路德维希.冯.米塞斯教授曾经说过,一旦有新资金用于建筑和设备等,资本会变得更加异质化,(《货币与信用理论》,1912)。形成房地产投资“异质化”的原因主要在于,一是项目开发周期偏长,住宅一般在2-3年间,期间投资者不能把资金从水泥、钢筋中抽取出来;二是房屋产品的不可分性,一套房子的功能是一个完整系统,(除了在产权意念层面)不能随意分割。这样,就出现了资金投入上的只能向前不能后退的“棘轮效应”——房价只许涨不能落,不容易调整。
2、不动产区域性的不易流动易出现“烧瓶效应”。房地产一般被归属于“泛金融”虚拟经济产业范畴,在城市开发项目上一平方米的地基往往需要数以万计的钞票铺盖。这个资金非常密集的特点与土地-房屋的固定性特点相结合,使得短时间里大量货币集中于一地空间,形成半岛现象——在一个封闭的狭小地方填鸭式的土地-建筑物价值叠加——类似于理化实验室烧瓶加热时的瓶内急速升温。同时,再加上现时境外对人民币升值的普遍预期,结果膨胀了本来就高企的房价“烧瓶效应”。短时间里,住宅价格普遍高涨,想冷却下来很难。
3、现实不很高的人均居住水平存在“水坝效应”。目前,我国城市居民人均居住建筑面积大约在26平方米多一点,虽然这几年提高很明显,但是距离达到小康社会的期望居住水平还有不小的差距。从大的市场趋势方面观察,我们的商品住房市场仍然处于需求未饱和的“蓄水”过程之中,水涨船高吗,形成了“水坝效应”,势必推动城市房价一直上行。换言之,在到达人均居住目标的“拐点”(水坝上的水位亦即开闸点)之前,房价下调是比较难的。因为其中有着真实需求的推动,同时,这也是现阶段不易出现泡沫的因素之一。
4、各个利益集团非经济力量推动的“助燃效应”。除了以上论及的经济性因素,此外,如平时大家所言及的,现时中国房价只涨不落的刚性还来自于多方利益集团的剧烈博弈。像地方政府毫不掩饰的追求GDP的内在冲动,开发商作为企业对利润回报的本能无限追求,媒体为了完成不断增高的创收任务需要的不断托市,不动产投资者普遍存在的房屋增值“红利心理”,大量的已经有了自己房产家庭的财产永久保值愿望,等等,社会上的大部分人都不会希望房价下跌,反而期待有涨。这就是“众人添柴火焰高”的房价“助燃效应”。
链接:行家推2007年天津房地产价格
A.利用最小二乘法,求得的2007年商品房平均价格为4524.36元/平方米。
B.利用总体平均发展速度法,求得的2007年商品房平均价格为5312.31元/平方米。
C.利用近期(2003年-2006年)平均发展速度法,求得的2007年商品房平均价格为6072.35元/平方米。
D.综合以上三种方法,A、B两种方法采用了较长的历史数据,其权重各为0.25,C方法采用近期的历史数据,其权重为0.5。
E.加权求得的2007年商品房平均价格为:
4524.36×0.25+5312.31×0.25+6072.35×0.5=5495.34元/平方米。