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3月18日,央行上调存贷款利率0.27个百分点。这是自2004年10月29日央行上调利率以来第五次加息,也是自去年以来不到一年时间内第三次加息。加息后,对有房贷的市民而言,意味着要缴纳更多的利息,而越来越丰富的房贷新品则成为化解房贷压力的新途径。
加息对自主购房影响不大
加息一周,楼市反响并不大。记者采访了天津市多个楼盘的售楼处,开发商表示客户到访量、成交量并未受太大影响。多数业内人士认为,此次央行上调利率的幅度不算很大。以一个贷款30万、贷款年限20年、按照等额本息还款的消费者为例,此次加息前每月还款额为2117.23元,而加息后每月还款额为2156.78元,每月成本支出增加额为39.55元。应该说,这样的成本增加对于普通自住消费者来说是可以承受的。
银行有关人士认为,对于投机炒房或资信不佳的购房者,银行可能会执行基准利率;但对于贷款购买自住房的客户,银行都会视客户资信情况适当给予优惠利率。对已经取得银行贷款的购房者来说,很多银行执行新利率还要等到2008年1月1日以后,目前还有9个多月的优惠可以享受,不必急于提前还款,应对未来房贷走向形成合理的预期;而对于利率调整后才购房的市民,虽执行新利率,若符合优惠利率条件,影响其实非常有限,可尽量采用上调幅度较少的公积金贷款以避免利率损失。
选新房贷注意三要点
理财专家提醒,市民应根据自身家庭经济情况量力而行,选择合适的贷款方法、比例、年限及房贷产品应注意三大要点。
首先,要选择合适的房贷方式。买房贷款除了可以使用商业性贷款之外,还有公积金贷款以及两者的组合贷款。目前,商业性贷款的上调幅度往往比公积金贷款要大。
其次,选择更适宜的还款方式。目前,大多数银行可供借款人选择的还款方式主要有两种,即“等额本息法”和“等额本金法”。与等额本息法相比,采用等额本金法,前期归还本金相对较多,贷款剩余本金逐月递减“速率”更快,因占用资金产生的贷款利息总额相对较少。
第三,确定合理的贷款比率和年限。对于一手房,银行贷款最高比率为80%,最长年限为30年。如果是以自住为主,在自身首付款和收入支付条件允许的前提下一般应选择较低比率、短期限的贷款,以减少利息支出。如果是以投资为目的贷款购房,在确保投资收益率的前提下可采用高比率贷款。
1、固定利率房贷
是指在贷款期限内,不论银行利率如何变动,借款人都将按照合同签定的固定利率支付利息,不会因为利率变化而改变还款数额。优点是利率不随物价或其他因素的变化而调整,而将未来的利率风险锁定。缺点是一旦利率水平降低,在房贷利率固定情况下,和其他浮动利率贷款相比,购房者有可能要为房贷多交钱。适合有固定收入、有升息预期的人以及一些为了锁定风险的生意人。
2、循环贷
深圳发展银行推出“循环贷”业务,市民无论投资理财、经营周转还是应急支出,都不用另外向银行提出申请,所需款项1小时后便可到达个人账户。优点是贷款额度高,使用年限长。缺点是用途较为局限。
3、直客式房贷
又叫“超前按揭”,就是个人先找银行贷款,然后再去买房,银行直接贷款给买房者,不用经过开发商担保,贷款额度、占总房款比例、期限及还款方式等,都可根据购房者的需求决定。目前,中行、建行、民生都已经推出这项业务。直客式房贷不用经过开发商担保,可以节省一笔中介费,但会多付一笔担保费。
4、移动组合房贷
该种房贷方式,允许客户针对不同时期家庭收入情况和个人投资理财习惯,制订个性化还款方案。而且在还款期内,还款方式还可以随时调整。优点是便于贷款人根据自己的收入预期,灵活调整还款方式。缺点是由于还款总期限是固定的,因此如果还款数额较低的月份越多,后期还款压力就会越大。
5、入住还款法
是指客户在招行办理一手楼住房贷款业务时,可以申请从贷款第一个月开始,与招行约定一个时间段仅偿还贷款利息,无需偿还贷款本金,约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式归还贷款的本金和利息。申请此贷款时要注意三点:一是要选择在招行办理一手楼住房按揭贷款业务;二是在申请住房按揭贷款时,填写书面申请表,采用“入住还款”即可;三是“只还息、不还本”的最长时间不超过12个月,但也不能低于6个月。期满后,按照客户事先与招行约定的等额还款方式或等额本金方式还款。
6、气球贷
深发展银行推出的气球贷,客户可以选择与银行约定按照一个较长期限来计算月供,但在一个较短的期限还清贷款,按揭期间贷款利息和部分本金分期偿还,剩余本金到期一次偿还。气球贷在国外是一种比较成熟的金融产品,气球贷的名称缘于一种若干个小气球连着一个大气球的长葫芦气球,意味着前期月还款额度较小,后期一次性还款额度相对较大;但如果循环使用气球贷,则可以不断减轻月还款压力。(姜昊)