|
||||
大集团收缩战线,集中资本应对拿地高门槛
近几年持续繁荣的中国房地产市场,催生了较多的国内房地产企业。规模小、发展迅速是绝大多数企业的特点,这与国际成熟房地产企业相比,存在较大竞争劣势。2005年国内房地产企业领头羊万科的净利润为13.5亿元人民币,而同期香港联合交易所上市的房地产公司长江实业税后利润高达142.5亿港元,由此可见巨大的差距。
国内的大型房地产企业集团多数从一线城市起家,逐步拓展到全国市场,随着外资的进入,一线城市中心区域土地供应总量减少,竞争越发激烈,拿地门槛提高,对开发企业资质和土地出让金的支付条件等都控制严格。许多国内企业放慢了拓展的步伐,甚至收缩战线,回到自己熟悉的城市深耕市场。而对于招拍挂市场中高达数十亿元的土地出让金,国内企业联合拿地的情况越来越多的出现,以此与资金实力强劲的外资相抗衡。土地是房地产企业生存的根本,土地储备量是衡量房地产企业实力的标准,资本匮乏无法在土地市场上有所斩获的房地产企业,必将步入一个恶性循环的过程,被市场所淘汰。
政策调控仍是主角,或将加强实施力度
展望2007年的政策走向,尽管政策调控的效果尚未充分得到体现,但作为稳定规范市场的政策,稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。因此,从当前的市场状况看,2007年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期,仍然将是政策调控房地产市场的重点。应该说2007年的政策仍然是影响市场走向的最大不确定因素,而这种影响或将加强。
金融业开放推动房地产金融服务业走向国际化
2007年是中国金融全面开放的第一年,外资银行作为中国金融市场的一个重要组成部分,可以在中国境内设立法人银行,开展人民币业务,可以预计其为境内外高端客户提供个贷的可能性应该上升。但其他非金融业主体的外资机构在人民币升值预期的前提下,已先一步进入国内,其在国内地产行业的投资行为已经受到监管层的重视,“限外”政策的出台就是一个重要标志。在此政策背景下,短期内境外资金供应将受到负面影响。
另一方面,对于进入境内的专业投资基金来说,国内房地产金融专业服务水平也决定了基金进入市场的步伐。政策风险、市场风险的评估,区域性投资策略的制定、项目资源的获取,项目质地的详细审查,这些金融服务技术层面的需求也直接推动了地产专业服务业的发展。