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卖方资质上的瑕疵:
1、卖方并非产权证上的所有人,也没有所有人的授权。2、卖方虽是所有人之一但未取得共有人同意,前面李小姐遇到的就是这方面的问题。
风险防范:
要搞清楚房屋的产权人究竟有几个。如果产权人有多人,而合同仅一人签字,一旦发生纠纷,法院原则上都会认定合同无效。因此,产权人是一人以上的,一定要有委托书,而委托书最好是经过公证的。
南京市有一个三口之家,儿子为了谋取不义之财,瞒着父母把房产证和私章偷出,同时还伪造了委托书,将房子卖出。事情败露后,买房人既搬不进,也讨不回钱。像这种情况,如果在事先能查明,完全是可以避免的。
其次,与业主约定迁出时间。专业人员认为,由于历史原因,譬如前些年的房改房,除产权人外还有共住人。他们虽然没有产权,但法律规定他们有居住权。如果未征得他们同意,届时他们不愿搬离的话,也会造成很大的麻烦。遇到这种情况,最好能和卖主约定迁出的条款,这样买房者可以主动些。
二手房价格上的瑕疵:
1、二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2/3左右(具体视房子时间而定),过分高于此价格将存在贬值的风险。2、二手房售价中计算了违章搭建部分的价款,但实际上这部分面积并未载入房产权证。3、二手房存在未缴清的公用事业费、物业管理费等其他费用。
风险防范:
价格问题是二手房交易中的重要问题。卖方担心卖低了,总喜欢拿同地区商品房的房价来比较,因而差价不大;而买方总强调一个“旧”字,结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊,无法成交。其实,二手房估价则应从几个方面具体分析。
房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期,此外,楼层、朝向、平面布局等对价格也会产生相当的影响。
环境因素。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣。
另外,地区居民的结构、文化氛围、配套建设、有无物业管理、小区是否独立封闭等也会对房屋价格产生较大影响。
去年8月份购房的丁小姐于去年11月底与业主办理完过户手续。当丁小姐拿到新的房产证准备开始过自己新的生活时,物业公司上门来收供暖费和物业费了。拿到单据后丁小姐傻了眼。原来该房屋原来的业主拖欠了近两年的供暖费和物业费,全部算下来有将近10000元。丁小姐拒绝交费,并打电话与原先的业主联系,可是业主拒不接电话。打电话找中介公司要求解决,中介公司却称,房屋交易已经完毕,交易过后所有的事情都与该公司无关。由于全部房款早已支付给原先的业主,无法从中扣除前业主所欠费用,并且房产现在也已经变更为丁小姐名下的产业,因此丁小姐只好自己承担了全部的物业供暖费。
购买房屋一定要有正规的物业交验过程,并且不要一次性支付全款给业主。先支付部分房款,在双方完成物业交验,保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作后再支付剩余房款。如“我爱我家”公司,就会协助购房者与业主双方在房屋现场进行物业交验,并要求双方在交验当天填写《物业交验单》,确认签字无误后才会代购房者向业主支付购房尾款。
二手房质量上的瑕疵:
1、住宅本身的质量瑕疵。如存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。2、相邻关系上的瑕疵。如邻里之间存有公用面积纠纷、原居住人存有过度复杂的社会关系等。
一些购房者往往只看重房屋的地理位置和价格,而对于房屋质量问题却很少关注,也往往因此出现很多在房屋成交后才出现的漏水缺电情况。
风险防范:
购房者一定要对房屋质量仔细验看,除了实地考察外最好向左邻右舍、物业公司询问房屋是否做过大修或存在其他质量问题。特别是需要小心检查屋内水、电、气等设施是否完好,查看房屋的供电容量,以防冬夏空调开不了的尴尬,观察屋内电线是否有老化的现象。购房者对简单的新装修更要多一个心眼,有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷,如墙壁上的裂缝,天花板的渗水痕迹等。