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向政府集中会使这个行业的游戏规则发生非常大的变化,也就是地方政府和中央政府以保障公平和着力保证低收入家庭的居住为政策导向来集中所有的房地产相关资源,这会影响到企业的竞争环境,这个环境有好的,也有个别方面需要再探讨的。总体来说这个环境是更好的,也就是说市场上各行各到,高速路走高速路,低速路走低速路 ,乡村小道走乡村小道,但这个集中个客观形态,为什么在这三年,房地产市场、企业会出现这么大一个集中。大概有这么四个分析的原因。
第一个原因就是宏观经济一直特别好。宏观经济好到什么程度?大家把一些数字集中起来考虑就会发现非常欣慰。一个是GDP持续保持10%的速度在增长,第二个是人民币稳定于文娱于3%到5%的增值,第三零售物价指数不超过3%,极其温和的通货膨胀。第四个居民可支配收入的增长占10%以上。这样一个好的宏观经济环境,所以企业、市场应该都是赢的概念,赢的概念很大。这样才能培养出一个巨大的市场,推动企业持续进步,这是一个重要的原因,没有这样一个原因,企业也不可能集中。
第二就是资金环境发生了非常大的变化,造成了企业生态的变化。资金环境的变化大家可以注意到,最重要的有三个方面的资金变化。第一个就是外资从需求和供给方面都得到了阻断,外资现在买房非常难,原来北京高端楼盘购买,差不多都是30%至50%都是外商购买,现在在需求方面非常之快,几乎每一个高端楼盘都遇到了客户的减少;第二个在投资方面,去年以前,每年房地产的投资,外资在50亿美金左右,但是从今年开始,商务部已经公布了,外资投资中房地产资金的限制的领域,外资投资中国方面的资金被阻断了,这个资金曾经是过去几年很多大企业一个重要来源。
另外一方面,国内的资金确是非常活跃,而且呈现蓬勃增长。最近包括万科在内,所有A股上市公司股票的增长很大程度是国内基金在支撑,而这些基金来得于什么呢?就是就是社保基金、寿险资金,寿险资金是最便宜的资金,寿险资金可以进入市场的就有几百亿,光一个保险公司,比如说泰康,他按照这个幅度的话大概有200亿。另外社保基金现在给了中金公司几百亿的资金让他们在A股市场进行操作。所以国内的资金特别是这种基金,还有一些私人的基金,在昆明我们有一个企业,光是私人投资就得到了从5亿以上的直接投资。所以目前国内的资金环境是松的,而国外的资金环境是紧的,由于国内资金环境松的以后,造成国内的A股市场可以持续通过基金得到大量的资金的配送,这也是包括万科在内的所有去年,包括万通股份制改制以后能够在资本商场迅速拿到大量资金,跟我们目前的资金生态环境发生了很大变化,就是外资得到了限制,而过类的资金又非常的充沛,A股市场于是得到基金的支持非常容易。私募资金也变成了一个非常容易的渠道。这样一来造成了少数企业开始集中度越来越高。
第三个环境变化就是资本市场在央行监管当局的推动下,以更快的速度向直接融资的市场转化,大家可以看到,去年以来,银行对于房地产企业的贷款实际上有两个方向一直在拉紧闸门,一个是提高意识,一个是限制贷款条件,条件越来越严格,门槛越来越高,同时利息也在不断升息,其实这样使国内商业银行向房地产业流动减缓,规模也在限制,另一方面直接融资的市场不断的在推动,直接融资的市场在去年以来有很多新产品出现,有抵押贷款的证券化,有不动产投资信托,有私人股权投资,有私募基金,还有企业债券,也有股票发行和转换债。这些直接融资产品越来越多,造成一些优势的好企业在资本市场上快速融资,于是集中度越来越大,所以造成目前A无股市场上房地产企业的集中度在急剧增加。全国56000家房地产公司,普遍的规模和A股上市公司前十位的差距在以呈几十倍的速度拉开差距。
四,由于政府现在关于房地产的政策有巨大的改善和重点的调整。就是说政府在早先的政策主要是立足于放,立足于市场完善,推动竞争,推动速度,推动规模。在最近两年以来,所有的房地产政策立足于推动解决低收入家庭,解决低收入人群的社会和谐,解决政府的职能,解决社会保障的职能,完善公共服务,完善公共产品的建设。
政府重要的一个改进导致的资源配置方式的改进,所以一些包括土地、包括预售、包括市场监管、税收都有非常大的改变。使原先不太完善的中小企业和一些不完善的房地产企业推出了市场,在市场上他们已经没有立足之地了。这样来看造成了“马太”效应,好的企业会得到更多的支持,而差的企业会出现了可以预期的分化。
未来会怎么样呢?我们说在这样一个高度市场集中化,企业集中度越来越高的情况下,中小企业和所有的企业都面临一个问题,就是说必须要有一个转型。转型的方式非常有意思,但是有几个趋势大家应该看清楚,第一个转型就是私人公司、民营要向公众公司和混合经济转型。