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这个是非常有意思的。因为在资源配置的政策环境下,现在大家看到的,混合经济的企业会得到更多的资源优势。就是说国有企业不等于国营企业,国有控股不等于国有经营,在十六大的时候,我们党对国有企业的政策是强调控制力,在十七大之前,我们党的文件的政策重点讲的是控制力、带动力、影响力,实际上国有经济这几年每年都增加一个百分点,目前实际市场经济我们是整体上在政府引导和有管理的市场经济,在这种情况下,混合经济的企业将成为一个主体,这在十六大文件当中就讲到了,但是很多人不重视,在这种情况下,混合经济将会成为A股的主体,但是四大国有银行和寿险都变成的国有经济,要想把规模做大,这个企业就必须转型,纯粹的私营企业不仅受到资源的限制,而且更重要是要受到道德的限制,受到道德的前谴责。很奇怪的现象是,私人企业受到很多道德谴责,大家也许听说了,在上一周,北京海淀区的区长夫妻都被抓起来的,据说是一家房地产公司对他进行行贿,我们还会不断听说某某领导又出了问题,也是人房地产公司给予它一些不明财产。也就是说在道德领域当中,纯粹的私营企业特别是房地产企业被很多人避之不及,随着反腐加大力度,政府和房地产公司打交道空间都在缩小。本身在我们目前的市场经济环境下,纯粹的私人企业在房地产领域要想能够快速发展空间已经被大大压缩。相反,公众公司、混合经济企业由于治理结构完善,财务透明,监管规范,团队职业化,这些方面都比私人企业有很大的进步,而这样的企业也能够得到更多的直接融资者的偏好,也能够得到更多的资源支持者的支持。今后所所有的地产商都要面,你是否要转型还要要继续百分之百的变成一个私人企业。第二,公司要转型要从不规范向规范转型。为什么向规范转型呢?,不是说今天在这里当教授告诉你们做一个好人,因为市场经济是非常残酷的,做起个好人需要买单的,做个坏人是要坐牢的,我说做好人就是意味着我要分红,要交税,要给员工发工资和强劲,我要给客户以最好的产品和服务,所有这些东西所谓市场经济当中一个好企业说,要好人的事情,没有一件事不是要买单的。
但是教授跟你们说做好人是收你们钱,如果我是教授讲一个30分钟收几千块钱就走了,至于你们做不不作好人不重要,但是作为一个企业的领导,你们做好人的买单会得到一个回报,这个回报就是投资者更信任你,政府更支持你,经理人更岩心敬业,客户会多买的产品,如果说你不规范不会得到直接投资者的清直接投资者的青睐必须要过很多门槛,要过一个很细的网子,这个率的网自在哪里?就在证监会,监管的力度在不断加大,同时专业水平也在不断提高。我讲一个非常有趣的现象,在五年以前,私营经济、民营企业跟政府、跟国营企业的信息能力是严重不对称的。那时候信息资源在民营,在私人,你只要努力学习,很多政府机关对一些政策法规太熟悉。另外政府监管体系不完备,我1993年做上市公司的时候,我是体改系统之外的,当我到体改委讲他们对股份制都不清楚,今天我去证监会的时候,带了十几个人拿出几大箱的文件和他们讲,那么多信息管理规范,证监会任何一个公务人员他能讲清楚的事情我都觉得很陌生,不是说我不努力,而是说我们的法制化,市场进步,市场监管的进步,远远超出我们普通企业所想象的速度。你想在公开市场上获得投资者的清你要想证监会,你自己的能力和信息完全是一个弱势,你必须要规范,你必须要用最专业的团队,最好的中介服务,最好的券商帮助你,人民以最诚信的态度,以最职业的化管理人员,我跟王石经常聊,万科现在在证监会批一个东西要多长时间?一个多月就批下来。但是万通要批要等三个月,我不知道其他的企业需要多长时间。如果节省这两个月的时间企业叫道德意见。去年最后一天,万科批了42亿的股份。那么相当多的企业在证监会不断被打掉,就是因为你过去有诚信上有不良记录,你无法向投资者表明你是一个好人,所以证监部门就不放行,不放行就耗你一两年你资金就干枯了,就像就要像一个如花似玉的少女在沙漠中被冷风不断抽干,最后成为木乃伊。所以一定要规范,规范不是为了要当教授,规范不是为了要今天得到一些掌声,而规范是我们的生存之本,而是我们资金市场和资本市场发生变化的求生的本能,也是我们的唯一继续做大和和可持续发展的正确道路。
第三个,我们要转型,就是小企业怎么转型?中小房地产企业不是不能活,但是仍然要转型,全世界来看,所有的房地产企业特别是是像台湾,特别曾经有八千家房地产企业,现在活下来的房地产企业不到二十家,全世界GDP从5000美金到10000美金以后,房地产企业大概朝两个方向发展。一个方向就是大而乱可以活,所谓大而乱,就是要么特别大,要么大而乱。所谓乱,就是金融背景,财阀背景,比如像有财阀背景,也巨大的寿险公司养成一个地产公司,即使它做得不太好,乱一点但是他规模仍然很大,如果寿险公司有5%的资金用来做不动产,大家想,今后中国最大的不动产的持有人是中国人寿和社保基金。但是,这个寿险的财团非常庞大,在它当中只占5%,所以这是一种活法,你要么巨大,你要么有财阀背景,还有一种活法就是小而专,精而美。在台湾和大陆都有这种的公司,台湾甚至有专门做女性公寓的公司,最近有一本书提到这方面的内容,你在中国如果做一个细分职场只做女性公寓,只做同性恋公寓,只做单亲家庭公寓,只要能够细分在中国仍然可以活得很好。也就是说小且大概只能走精而专的道路,要细分市场,同时加上我们市场所需要的。所以从目前来看,中小企业要进行一个转型,除了学好之外要向精而专方向发展。
第四个方面就是商业模式方面的转型越来越快。房地产的商业模式转型是随着经济增长,GDP从2000美金到20000美金这个区间,房地产的商业模式也持续的变化,这个变化简单说就是随着利润点的变化造成了模式的变化。最初房地产的利润主要来源于土地开发和基建,就相当于我们开发区,相当于深圳第一拨房地产在土地上盖一些简单的房子都可以挣钱,但是到GDP到4000美金以后,大部分都来自于快速住房消费,在美国和欧洲、中国这个时间房地产的利润主要来来源于制造,就是说你一套房子你的制造成本和首家之间有一个毛利,这个之间利润来源于制造,制造的竞争力来源于规模以及市场营销。
再往上发展GDP到6000美金的时候即使在住宅市场,其实开始的利润就从制造提升到服务和品质管理上的利润,大家注意到,实际上万科在服务品质上和管理上奥,开始向兼并的对象和管理靠拢,无利润开始往上走。同时兼并收购成为一个重要形式。房地产行业和其他消费品行业非常大的不同,就是兼并收购的成功率非常高,万科去年土地储备有60%来源于并购,它的成功率是100%,但是知道李东升TCL跨境到欧洲,我们境内也有很多的收购,按照MBA教材上说,我们其他收购得成功率都低于30%,但是房地产行业在GDP6000美金以后,实际上好的企业进入收购也成为商业扩扩张的方式。