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《物权法》出台,百姓广泛关注。在开发商那里预购一套房,怎么防范开发商再将房子卖给其他人?小区内的道路、绿地归谁所有?居住房子的采光被前面新盖的楼房挡住,怎么维权呢?捡到了失物,有权领取失主提供的奖金吗?近日,北方网记者就百姓关心的不动产物权登记、业主的建筑物区分所有权、相邻关系、善意取得、“拾金不昧”等问题采访了天津桐江律师事务所的几位资深律师,请他们做出解读。
住房问题,是百姓安居乐业的大事。业主对房屋的所有权是其以后对该房屋能交易、出租、抵押等一切权利的基础。房屋没有产权证明,或者产权证明出现纰漏,都有可能使房屋的主人流离失所。
业主如何证明对房子拥有所有权?在开发商那里预购一套房,怎么防范开发商再将房子卖给其他人?房屋产权证书出错怎么办?就此,天津桐江律师事务所尹鸿智律师根据《物权法》中的“不动产登记”做出了解答。
解读之一:房屋产权登记生效
《物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
生活案例:小周于2003年初与某开发商签订商品房预售合同,预交部分房款后,等待产权证下达。在此期间该开发商将该房以更高价格卖给不知情的小李,并与小李办理了房屋产权登记。2003年末,该开发商告知小周,拒绝履行合同,同时退还小周预付房款和违约金。小周不愿接受,遂向法院请求和该公司继续履行合同。
法院经审理认为,小周与该开发商签订的商品房预售合同有效。在预购人未取得房屋所有权之前,开发商擅自就同一商品房与他人签订预售合同,是严重违反原合同的行为。但是,小周认购的商品房被销售给不知情的第三人,并办理了房屋所有权证书,因此认定开发商与小李所签订的合同有效。法院最终判决:小周与该开发商签订的商品房预售合同不能履行,驳回小周要求开发商继续履行合同的诉讼请求。小李最终取得该房屋所有权。预售人对因此而给小周造成的损失,应承担相应的民事责任。
律师解释:不动产经依法登记,才能发生效力。如房屋买卖中,买方除了要与卖方签订买卖合同并依据合同的约定交付房款外,还必须办理房屋过户登记手续,不办理登记即使已经占有所买卖的房屋也不能取得所有权。只有在办理登记后,才可以从法律上取得房屋的所有权,才能得到法律的保护。
解读之二:预告登记防止“一房多卖”
《物权法》第二十条:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
生活案例:就解读之一中所述案例而言,如果小周事先与开发商约定好并申请了预告登记,那么开发商无权对房屋进行出卖,即使出卖也不能在登记机构办理登记,所以这套房屋的所有权就不归第三人小李所有,小周与开发商所签订的预售房买卖合同可以继续履行。
律师解释:像案例中提到的,当事人签订房屋买卖合同后,在办理房屋产权转移登记手续之前,卖方又将该房屋卖与他人并办理了过户登记手续,这种情形就是“一房二卖”或者“一房多卖”。该情况不但侵害了第一买方的权利,影响了其房屋所有权的取得和实现,而且违背了诚信原则,扰乱了正常的社会交易秩序,当属于禁止之列。