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楼市新趋势:供求同步锐减
戴德梁行近日发布的第一季度报告显示,今年头两个月,北京市完成房地产开发投资145.8亿元,比去年同期增长21%,其中,住宅建设投资85.8亿元,同比增长40.2%。虽然房地产投资有所增长,但由于去年国六条及其相关意见、调控细则的出台,北京新开工面积下降幅度较大。今年头两个月,全市商品房开工面积仅为233.2万平方米,同比下降40.7%;商品住宅新开工面积为129.3万平方米,同比减少45.2%。
另据戴德梁行统计,今年1-2月份,北京市获批预售许可证的住宅项目共49个,获批预售面积140.5万平方米,比去年同期减少了42.3%。与去年12月份相比,今年1、2月份持续锐减,获批预售面积分别比上月减少了62.4%和52.2%。
同样锐减的还有商品房交易量。今年一季度头两个月,北京商品住宅预售登记面积分别为121.7万平方米和68万平方米,总计189.7万平方米,同比减少了29.4%。今年1月与去年12月相比较降低了25.2%,而2月份则持续降低了44.2%。全市商品住宅交易量缩水较大。
虽然交易缩水严重,但这似乎并不妨碍北京房价持续上涨的势头。国家发改委最近公布的报告显示,今年一季度,北京房价依然处于领涨地位,同比涨幅高达9.9%,位居全国房价涨幅榜三甲之列。
戴德梁行同期监测的新盘情况显示,统计期内,除位于通州、大兴的阿尔法和世嘉博客房价较低,开盘均价分别在5300元-6000元外,其余14个新盘开盘价基本都在10000元以上,价格涨幅明显,该统计期内新盘均价已高达13790元/平方米。其中,香邑山、波菲特行政公寓、US联邦公寓以及世华国际中心等新盘开盘均价均已突破20000元关口。
九成高档住宅项目零成交
《楼市》市场研究部对京城各热点板块价格在10000元/平方米以上的高档住宅预售签约情况做了专门的跟踪调查和统计,该统计显示,今年3月,全市高档房市场整体成交行情几乎全线下挫,月度平均成交仅一套。火热的高档房市场在全国两会闭幕后普遍面临成交量跌停的销售困境,南部万元以上高档住宅成交量亦首次交了白卷,创下了近几年来单月最大跌幅,相比持续上行的售价指数,高档房市场“有价无市”的特征更加明显。
来自北京市房地产交易网的数据显示,一些曾经月度销售达到几十套甚至上百套的高档住宅项目3月份都交了白卷。如都市心屿1月份成交113套,2月份成交降为5套,3月份的成交量(截至3月21日)进一步下降到零套;官苑8号1月份成交了38套,2月成交仅为7套,而3月份的成交量(同样截至3月21日)同样是零套。《楼市》市场研究部统计,九成高档住宅项目3月份成交量均为零套,经营惨淡。
分地区来看,东部板块10000元/平方米以上的高档住宅月平均成交3套,销售业绩居全市各板块之冠,但仍难掩盖其颓势。春节后京城高档房项目普遍调价,导致上涨幅度异常迅猛。该统计期内,京城东部高档房销售明显转冷,跌幅高达75%,整体成交量盘面几乎全线下挫,呈现普跌之势。
西部板块的主语城、立方庭,南部板块的朱雀门、丽水莲花、北京上舍,北部板块的主场、北京香颂以及保利金泉广场等在上述统计期内也都没有卖出房子。同时,《楼市》统计资料表明,3月份全市别墅成交也仅6套。
此外值得关注的是,同期,中高档住宅租赁价格也出现了整体下降的趋势。据链家地产统计资料显示,北京市3月份中高档住宅平均租赁价格为4083元/月,相比去年3月的4190元/月,同比下降了2.6%,其中三居室租赁价格同比降幅最大,为3%。
戴德梁行报告指出,本季度高档住宅处于销售淡季,部分开发商存在观望情绪,市场供应处于低谷,究其原因,乃是政府“限外”及“上调贷款利率”等宏观调控措施出台,对市场产生一定影响,并最终导致了本季度高档住宅成交量大幅缩水。