|
||||
从2006年7月1日,天津市普通住宅标准实施后,144平方米以上的户型被界定为“大户型”,从政策方面看来,大户型住宅是政府限制开发的住宅产品,在契税、二手房转让时的营业税等税费征收的标准上与符合普通住宅标准的住宅相比有较大的劣势,因而大户型住宅在一手和二手住宅市场竞争中均处于不利的位置。
从天津商品住宅市场的销售情况看来,大户型住宅的销售周期较长。同一个项目中,排除人为因素,最早售罄的绝大多数时候是小户型住宅,而大户型住宅往往是项目清盘时的甩卖对象。造成这种形势的主要原因有以下几个方面:
A.单套总价较高缩小了自住型目标客户群。小户型总价较低,在项目销售单价较高时,低总价扩大了项目的目标客户群,因而有更多的成交机会,而大户型总价普遍高出小户型一倍以上。就市内六区的大户型而言,一套145平方米的住宅,按照2007年6月市内六区的平均售价8024元/平方米计算,单套总价为116.3万元,加上契税等附加税费,即使不考虑贷款利息支出,总价也超过120万元,而天津市年收入10万元(毛收入)以上的家庭占全市总户数的比例不足3%,因而大户型的目标客群较小。
B.大户型住宅的使用成本较高使中等收入购房者转向100-120平方米的经济适中户型。物业管理费、采暖费等费用对于中等收入的家庭也形成了较大的负担,因而中等收入家庭购买大户型的较少。对大户型市场前景影响更大的是对物业税或大户型保有税出台的预期。
C.租金回报较低降低了投资者的购房意向。市区大户型的租赁市场并不活跃,而且租金回报较低;同时,转让非普通住宅的税费负担较重,所以投资者对大户型住宅也持慎重的态度。
D.营业税、个人所得税等交易税费的设置使许多投资者和投机者对不满足普通住宅标准的大户型的购房意向有所降低。
2007年下半年,天津市大户型住宅的供应将主要出现在开发区、塘沽区和其他远郊县,市内六区的大户型住宅供应将主要分布在老城厢、梅江南以及海河沿线。目前市区在售项目中大户型比例较大的住宅项目包括富力城、远洋天地、万通上游国际、金领国际等。开发区由于有大量的高端租赁需求,大户型住宅颇受投资者的青睐。
从需求方面看来,2007年下半年天津市大户型的主要消费群体将是外来的新增购房需求。从天津市购房者的居住偏好看来,大户型其实是很受欢迎的。从1999-2003年的商品住宅销售情况看来,90-110平方米的二室和130-150平方米三室成交量较大。但是由于购买力的原因,天津市本地居民在商品住宅单价以年均20%以上的速度连续上涨3年后,对于大户型的偏好已经转向了总价可以承受的经济适中户型。外来购房群体将主要包括投资者、私营企业主以及企业高级管理人员,相比天津市普通居民,这部分购房者有更高的购买力,对居住舒适度的要求也较高。
附:天津市住宅符合以下几项标准的,属于普通住宅:1.住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0);
2.单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米);
3.住房成交单价符合以下条件:
a)坐落于和平区的,低于7100元/平方米(含7100元/平方米);
b)坐落于河西区的,低于6300元/平方米(含6300元/平方米);
c)坐落于南开区的,低于6100元/平方米(含6100元/平方米);
d)坐落于其他区县的,低于5000元/平方米(含5000元/平方米)