随着近年来天津楼市的多项利好，天津地价也开始水涨船高，并连创记录。

　　8月1日，金地以22.6亿竞得河东区津塘路南侧一号桥地块，创下近7000多元/平方米的楼面天价。

　　8月2日，土地交易中心新一轮厮杀场景再次重演。其中，新开路地块最终被深圳振业以10.6亿竞地成功，其楼面地价高达8800元／平方米。

　　高地价必将引发区域新一轮房价上涨热潮。对于这样气势汹汹、并被各界喊做房价上涨元凶的地价，该如何刹住其狂野奔腾的步伐，给更多的人以合适的速度？天津应该如何平衡地价与房价的关系？

　　“天价地王”再擂房价上涨战鼓

　　8月1日，金地以22.6亿的天价获得河东区津塘路南侧一号桥附近，一块占地17.9万平米土地，并创下近7000多元/平方米的楼面天价。

　　仅隔一日。

　　2日下午，天津市土地交易中心。

　　“10.6亿，成交！”新开路地块一锤定音。

　　河东新开路地块在万科、金地等多家实力开发商的竞拍下，最终被深圳振业竞得。随之，深圳振业成为一匹黑马进入人们视线。

　　据亲历该地块竞拍全过程的相关人士介绍，在短短的十分钟内，该地块有包括万科、金地等四五家公司不断举牌，现场不断出现骚动。“10.6亿，土地出让面积为3.48万平方米,住宅建筑面积为11.8万平方米，楼面地价已经近9000元/平方米！”在开发商的议论声中，“没有最贵，只有更贵”成为人们的共识。

　　地价与房价有紧密的关联，近期，两者均保持不断上升的态势。来自国家发改委和统计局的最新调查显示，今年二季度，全国70个大中城市房屋销售价格与去年同季度相比上涨6.3%，土地交易价格上涨13.5%。

　　6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，南京上涨11.3%，石家庄上涨9.4%。根据天津市国土资源和房屋管理局提供数据显示，天津上半年商品房销售价格也表现较快的上涨态势，同比上涨12%，市区商品房销售均价超过7500元/平方米。

　　在此之外，多种迹象表明，除居住用地之外，商业地产地价也是随着商业市场的发展同样水涨船高。日前，天津市国土房管局发布中心城区2007年第二季度地价指数，商业、居住及工业用地地价普遍上涨。

　　其中，商业地价抬升尤为明显，区域差异突出。商业各级别用地平均地价呈上涨态势。其中，4、6、7、8、10级商业地价增幅均高于平均水平。级差系数与去年同期相比提高0.35个百分点，中心城区商业用地的等级和功能分化进一步凸显。

　　“涨，继续涨吧，以后大家都租房。”对于房价上涨，很多市民表现出无所谓和无奈的心态。当然，在漠然的同时，不少市民也在思考房价上涨的根源，“政府高价转让土地，开发商高价竞地，房价能不涨吗！”一位市民说。

　　后市看好助推房价上涨

　　外地开发企业的大举进入，给天津房地产市场带来了更高的开发水平，而且在拿地动作上，大多数外地企业也比本地企业资金更雄厚，速度更迅猛。外地企业的大量涌入也是天津房地产价格上涨的直接动因之一。

　　近期多块高价地多半是外地开发商竞得，合富辉煌房地产(天津)市场及项目前期研究部总监任炯认为，天津的全国化土地招商早在2007年初就拉开了序幕，南方香江、富力集团、新加坡国浩、香港建设等资金雄厚的地产企业将通过收购等形式取得天津重要地段开发权的消息。

　　近三年天津市区本地渊源和外地渊源开发商开发量的比例，2004年是8：2，2005年是5：5，2006年是4：6，2007年有望突破3：7。

　　土地竞拍让人们记住了金地，记住了深圳振业，高地价背后，可以看出外地房地产商看好天津楼市的发展，并抱有极大的信心和决心。

　　10.6亿，刷新了新开路区域地价历史。从中也可以看出，开发商十分看好后市。“一般开发商都会预先估算好，项目有多少利润额才会决定拿地，招拍挂时，会有成本计算。这两块河东地块都比起挂价要高很多，很明显，开发商是经过预算，知道还有利润，才会不断抬高地价”。中原地产高级分析师余宏涛讲。

　　余宏涛表示，外地开发商在资金方面占有优势，他们进入天津主流市场，肯定不会放弃市区土地，所以出现高价拿地的现象也是情理之中。

　　而成交地价的高低显然与房价有关，而且与开发商预期的房价直接相关。业内人士知道，在土地招拍挂市场，开发商估算其能接受地价的最高上限的计算公式是：最高可接受地价＝房价(预期)-建安成本-各种税费-利润。

　　从该公式可以看出，土地之争是对未来房价的预期之争。在激烈的角逐中，其得主就是预期未来房价最高的开发商。而地价就是房地产开发中的刚性成本，房价的基本构成是：房价＝地价(新地王价格)＋建安成本＋各种税费＋利润。由此可见，高地价必然带动房价的上涨。

　　据了解，目前新开路地块附近的北斗星城项目，2006年8月8日开盘的价格为5700元/平方米，现在的均价为6800元/平方米。

　　如按上述公式计算，振业的房子肯定升值且不卖到15000元/平方米是不可能的。

　　政策调控难抑“地价野马”

　　地价、房价涨声一片。是什么原因造成地价的上涨？天津应该如何平衡地价与房价的关系？

　　开发商追捧地价的同时，房价必然上涨，而平稳房价涨幅是近几年国家宏观调控的重点。2004年至今，央行已经加息7次，但是，从实际情况来看，税收、监管、金融等各种调控措施并没有止住地价的上升势头。

　　天津市国土房管局发布中心城区2007年第二季度地价指数显示，天津市地价呈稳步上涨之势。

　　今年第二季度中心城区综合地价水平为1916元/平方米，较今年第一季度增长2.17%，比去年同期增长6.55%。其中，商业、居住、工业用地地价水平分别为3663元/平方米、1480元/平方米和602元/平方米，分别较第一季度增长2.24%、2.38%和1.16%。

　　其中，居住用地地价继续上涨，区域分布不均衡。居住用地地价呈现持续上涨的走势。地价环比增长率2.38%，同比增长率5.15%。各级别平均地价季度涨幅大于1%。位于城区边缘的9、10级地交易活跃，地价涨幅较大，其余各级别涨幅相对平缓。可见，区位因素影响居住用地地价变化的重要性加大。

　　南开大学经济学博士刘玉录在接收记者采访时表示，近几年土地价格上涨较快，目前已经出现通货膨胀的迹象，影响土地、房价上升有多方面原因，但在目前大的经济环境下，上涨已成必然。

　　就全国土地市场而言，不少的专家有类似的观点。经济学家北师大金融研究中心主任钟伟亦鲜明地指出，土地出让价格对今年房地产业的影响力度高于加息。而地价的上涨不可能不反映到房价上，目前的地价水平很大程度上透支了未来的房价，也带动了即期房价的上涨，因此2007年大多数城市的房价出现明显上涨，而这种上涨是土地价格推动的非理性上涨。

　　这种上涨趋势，是否会有新的政策平衡房价与地价之间的关系？对此，刘玉录认为：“房价与地价的关系变化，根本上还是制度问题，在制度不健全的情况下，地价很难抑制，”他所指的制度，一方面是土地制度，一方面是住房制度，他认为，如果政府部门不能从制度层面找到更合理的安排，过分纠缠于房价与地价的关系毫无意义。

　　房价上涨，地价难辞其咎。调控房价，务须调控地价。刘玉录认为，调控地价，就必须保障土地的有效供应，而要保证投放市场的土地能发挥实际效用，就得执行严格的“土地闲置”回收政策。早在2004年，土地闲置逾期两年便要收回的政策就出台了，但实际上各地被回收的闲置地极少。 “盘活存量土地”，年年都在说，就是年年盘不完。

　　与此同时，多位专家一致认为，继续加大住房保障力度，调整供应结构也是平衡地价的直接方法。