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有特色的房子才能在众多项目中脱颖而出;在品牌、建筑、地段、环境、价格等方面赚足眼球,项目才能获得热销。开发商正是通过差异化操盘,在一定领域内,造就项目鲜明的个性,从而得到购房者的追捧。尤其是当房价大幅上涨后,住宅差异化甚至成为开发商的主要宣传途径,用以标榜房子的超值所在。对于购房者来说,则应该对差异化操盘手法进行理性对待,选择真正适合自己的房子,切勿跟风。
品牌差异化
品牌驱动价值
在商品经济中,品牌的力量越来越强大。一件商品,可能因为贴上一个品牌的标识而身价倍增。随着多个全国知名大型地产商登陆滨海新区,品牌的力量被当作获得购房者芳心的重要利器。企业获得土地后,在项目亮相前,往往高举品牌大旗,用品牌倡导的价值观,对潜在购房者进行说教,正所谓品牌开道,项目跟进。
应该说,知名地产企业拥有多年的住宅开发经验,对项目的规划设计、景观环境以及工程质量管理,都具有一套成熟的操作流程,所建造的项目质量高人一筹。尤其是对于购买期房的客户来说,开发商的品牌就是一种承诺和保障,品牌地产商相对于普通开发商更值得信赖。同时品牌地产商将给社区和业主带来房产附加值,让居住在品牌社区的业主多了一份荣耀感。
但是,品牌地产商往往是房价的领跑者。同一区域内,有着“品牌光环”的项目,其售价一般要高于其他项目。开发区某项目,随着一知名企业的加盟,房价在短期内就上涨了上千元,虽然这个项目的建筑规划、房型设计以及景观等因素自始至终并没有发生变化。周边的项目也毫不示弱,同样将房价调高,从而造成区域内房价的普遍上涨。
购房建议:购房者不应该过于迷信品牌。除了地段外,房子的价值主要体现在小区规划、房型设计和房屋工程质量等方面,品牌地产商对这些方面进行优化,才能起到画龙点睛的作用,从而给购房者带来实实在在的房产附加值。如果品牌地产商仅仅是投资方,而非实际的开发商。在项目开发过程中,注入资金以获得利润分成,而对决定房产价值的各种因素无所作为,这种品牌地产商带来的房产附加值就变得毫无意义。一旦项目售价明显高于周边其他项目,购房者就应该慎重购买。
建筑差异化
产品细分各具特色
各项目在建筑的差异方面主要体现在各个建筑细节上,比如降低楼体高度,采用保温隔音的中空玻璃,铺设恒温地板采暖设施等等。
在塘沽区北部区域,不同的项目针对购房者对楼层的不同喜好,在楼体设计上存在较大的差异。有的规划为9层~18层的小高层住宅,有的规划为30层以上的大高层住宅。同时在房型设计上也存在很大的差异。一些项目为了控制总房款,设计了大量的小户型。而另一些项目则为了获得更高的舒适度,在房型设计上注重通风性和采光。建筑上的各具特色,造成项目的个性和目标客户群也出现明显差异,从而降低了相互之间竞争的强度。开发商可以针对自己的目标客户,较为从容地制定出项目销售价格。
购房建议:建筑的规划布局是关乎居住舒适度最为直接的因素,因此购房者应该从自身的居住习惯进行权衡和取舍。对于老年人来说,房子的通风性尤为重要,建议购买南北通透的住宅;对于注重空间实用性的购房者,应选择公摊面积更小的房子。比邻繁华的闹市区,采用隔音较好的中空玻璃当然是首选。
景观差异化
卖房子先卖景观
随着人们对居住品质需求的不断提高,小区内的景观环境越来越受到购房者的关注。尤其是那些二次置业的购房者,为了改善居住环境,对小区景观更是挑剔。针对这批客户,开发商邀请知名园林公司,对小区景观进行大手笔开发,以求得到购房者的青睐。一些在建筑上毫无优势的项目,将园林的独特设计作为项目的最大卖点,力求在众多同质项目中寻找突破。
塘沽区紫云居住区的某个项目,与其他项目相比在地段、房型设计、品牌等方面并无出众之处,在营销公司的参与下,将小区园林单独提炼出来,并赋予华贵的园林气质,进行重点解读和宣传,取得了较好的市场效果。虽销售单价高出其他项目数百元,销售业绩却不俗。
购房建议:一个巧妙设计效果独特的园林景观,不仅将给居住者带来心旷神怡的居住体验,而且还将推动房产的升值。期房销售中,园林景观还仅仅是规划图纸。购房者不但需要关注景观设计的效果,而且还应考虑开发商兑现承诺的可能性。而且,园林景观建成后,硬件环境只有得到精心的维护才能达到效果,同时物业公司的维护管理也是关键一环。
区域差异化
挖掘地段价值
随着滨海新区各区域房地产建设的不断推进,住宅项目遍地开花。泰达时尚广场周边、第一大街附近、塘沽北部区域、紫云居住区、大港港东新城、汉沽河东区域,都成为滨海新区比较活跃的住宅热点区域。
在住宅开发过程中,开发商往往需要挖掘地段价值,这样既可以获得较高的开发利润,又能迅速达到热销的效果。比如,紫云居住区,由于邻近开发区,而且拥有紫云公园、紫云中学等公共配套设施,前来进行住宅开发的地产商称之为潜力较大的新型居住区,该区域房价也一直高于塘沽其他区域。而位于塘沽北部的住宅项目也毫不示弱,其明显的生态环境优势被这里的开发商大力挖掘。通过挖掘区域差异带来的地段价值,同样发生在开发区、大港和汉沽。
购房建议:挖掘地段价值,一般而言是开发商进行住宅开发所需要的宣传攻势,切忌完全听之任之。对购房者来说,还是应该根据自身的居住需要或投资需要进行选择。自住购房客户,应该关注目前小区的各项生活配套设施是否完善;房产投资者则应密切关注项目所在区域的规划和建设进展。