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《中华人民共和国物权法》实施不到一个月,各地频频出现“首例诉讼”,但记者从市中院了解到,目前我市尚未出现有关《物权法》诉讼的案例,开发商与业主之间“相安无事”。事实果真如此吗?记者近日走访了几处楼盘,发现并不是“风景这边独好”。
就开发商而言,对待《物权法》的态度也是参差不齐。有的对《物权法》不闻不问,依旧我行我素,将小区公共道路上的露天停车位租金、电梯广告费等收益装进自己的腰包等;有的让有关专家解读《物权法》,依法办事,维护广大业主的权益。开发商不遵纪守法,那被侵权的业主们呢?到目前为止没有发生一宗这方面的案例就是最好的证明,业主们的维权意识还有待提高。
先满足与对外卖的矛盾
“是不是到了和开发商大闹一场的时候了?把所有属于侵犯我们权益的事比如公共广告位、车位等问题汇总来个秋后算帐。”一位名叫碎花粉飞的网友发贴道。
名叫碎花粉飞的网友是一位程姓女士,在未来世界有一套房。“没有《物权法》时,这些问题管不着,但有法可依了,腰杆也直了,我们就应该维护自己的权益。”电话里的程女士愤愤不平。
毫无疑问,这些权益是被开发商给侵犯了。记者以业主身份电话咨询未来世界物业管理中心,询问自己的一个朋友想买一个地下车位可否。得到的答复是“原则是不可以,但如果真要买的话也行,把你朋友的名字挂在你的户名下就可以了。这样即便以后车位卖完了,有业主要买也没话说了。”
《物权法》规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。“首先满足业主的需要”,如果现在对外出售,等以后入住率高了,业主车辆停放问题也就会凸显出来。
光大物业管理有限公司常务副总经理史延平告诉记者:“为了赚钱,有的小区出台一些条款,比如小区内业主不及时买车位,将对外出售,以此逼迫业主买车位。”
“此条规定的目的是控制那些炒车位的,但现在看来却是模棱两可。”广东约克律师事务所的郭东升律师认为此规定缺乏可操作性:什么是应当首先满足业主的需要?达到多大概率才算满足业主的需要?一户业主有3辆车需要3个车位怎么办?
由于地下车位权属没有规定,因此对车位的一些具体纠纷也很难操作。“业主和开发商可各执一词,‘你没经过我的同意怎么能对外卖呢?’与‘你不来买我为什么不能对外卖’,这将是一番口水战。”郭东升说道,“因此《物权法》的有关条款必须细化完善。”
共有车位收费归属难断
记者从新世界花园物业管理有限公司了解到,该小区地面车位停车费标准是每月180元。按照《物权法》的规定:占用业主共有道路停放汽车的车位,属业主共有。这就意味着,开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有。如果需要收费,在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。
“每月收取180元停车费,是我们和业主委员会达成的一致协议。业主花点钱主要是为安全起见,而我们则提供相应的安全保障。”公司经理李国华告诉记者,“收取的这些费用,最终也是花在了业主身上,比如每年我们对外墙进行清洗的费用都是从其中拿出的。”
像这样和业主达成一致协议收取停车费的,自然不会产生纠纷,但那些抛开《物权法》的,将对共有车位进行的收费装进自己腰包的开发商、物业公司也存在。金色华庭地面车位收费标准也是每月180元,对费用的归属,其物管中心给出的答复是“我们是按照有关管理条例收取的管理费。”言外之意就是钱当然归物管中心所有。
对于这一点,郭东升认为:“由于约定不明,现实中物业公司向业主收取的‘停车费’究竟是‘看管服务费’还是‘车位租赁费’,也将成为纠纷双方争辩的焦点。”史延平认为:“在业主委员会还没有产生的时候,停车费如何落实?光大的做法是没成立业主委员会的小区,先把收取的费用记下来,然后按账分摊。”“实际从长远来看,应该像美国一样,在小区周边开辟一块场地建立停车楼,集中管理。既解决了停车位问题,也避免了纠纷。”郭东升建议道。而史延平则建议“相关部门应该组织学习《物权法》,毕竟对非法律专业的人士而言,深入理解《物权法》很有难度。”
落到实处靠法还要靠人
《物权法》固然有立法上的局限,以及配套法规的迟迟未至等因素,也部分缘于以往小区管理上的种种失范,以及业主维权意识的淡薄。“《物权法》对这一问题做出规定,虽是务实之举,却也难以调和因此产生的种种矛盾。”郭东升说道。
小区内的道路或其他公用场地,属于业主共有,而不是属于有车的业主共有。有车的业主或有多辆车的业主将车停放在业主共有的车位上,这在事实上分享了无车业主的共有权。目前我们看到的多为业主与物业公司之间的纠纷,也许不久的将来业主之间的纠纷也将走上司法解决的路径。
“‘徙法不足以自行’,立法之后关键是守法,公民社会的核心就是每个主体都能身体力行,积极履行职责。”对行政部门而言,必须监管小区的规划和开发,在小区的设计上,要确保车位、绿地及公共道路的建设能够满足业主的基本需要。之所以现在“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车”成了各类小区中常见的景象,其背后就有相关职能部门的监管不力。
业主入住之后,更要“自治”,不要认为是关系到所有人的事就无所谓,而关系到自己的才有所谓。物业公司提供车辆看管服务的收费标准,以及有车业主占用无车业主共有权是否需要补偿等,应自我管理。
《物权法》能否成为保护私有产权的宝典,立法、司法、行政乃至公民权利意识的张扬,都是不可或缺的因素,它们之间不可替代。