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近期国家出台的宏观调控的政策都有一个共同特征,不管是第二套房首付及利率的提高,还是保障性用房土地供应量要达到7成,确切的说,政府通过系列政策,在给市场传递一个信息——住宅首先需要满足老百姓最基础的居住需要,政府是绝不允许住宅成为一种投机和投资工具的。所以,如果系列政策还不能抑制房价过快上涨,金融工具中的物业税、租赁税、遗产税、交易税、所得税都将陆续出台或者大幅提高,未来住宅的投资功能会被迅速挤压,持有成本会急剧上升。因而,房贷新政在很大程度上严重打击了投资者对楼市预期的信心。而针对投资行为的第二套房房贷新政,我们认为是近几年最有效的打击投机炒房的手段。首付由三成提高到四成,意味者投资客的成本提高了30%,同时也意味着收益下降30%(因为计算投资收益率时,投资者通常是以自有资金来计算,而不是总价),同时,更重要的是第二套房利率从原来下降10%到上浮10%,前后利率差了20%,炒房的收益空间被极大的挤出,风险也就极大提升。第二套房房贷新政,在很大程度上,沉重的打击了市场的投资需求。根据我们的测算,房贷提高10%,市场需求将至少下降20%,市场需求在短期之内急剧下跌,销售压力剧增。
“价涨量跌”现象实际上是市场承受力已经接近极限的一种表现,房价的过快上涨,已经远远超过大部分消费者的真实消费能力,可以说,在目前中国的多数核心城市,很多人不是不买房,而是已经买不起房。所以,笔者认为,与其说市场出现观望,倒不如说市场已经无力再支撑房价走高!
相比市场观望,银行的全面紧缩银根对开发商的打击或许要更为致命。下半年以来,出于对房价上涨所带来的利润预期,使得众多开发商选择囤积房源,期待通过涨价获取更大的利益,而资金的需求,则通过融资解决。然而,就在众多开发商好不容易熬到传统的“金九银十”,央行新政却不期而至,给市场一个沉重打击。需要提醒的是,年底是开发企业资金需求量最大的时候,工程款、市场费用、银行贷款到期……绝大多数开发商都将面临巨大的资金压力,一旦资金链断裂,后果不堪设想。