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今年商业银行放贷可谓一路高歌猛进,远远超出了央行划定的全年2.9万亿元的预定目标。9月末到10月中旬,央行和银监会分别召集各大商业银行的负责人开会,要求严控信贷增长。央行要求各家商业银行的全年信贷规模保持在当前水平,而银监会的指令更为直接,要求“贷款规模逐月递减”。在这种政策环境下,各家银行纷纷收紧房贷业务将成为未来数月必然趋势。央行第三季度的货币政策执行报告已经明确指出,央行将继续执行实行适度从紧的货币政策,综合运用多种工具,进一步加强流动性管理,有效缓解银行体系流动性过多问题。报告特别强调要加强对房地产行业的宏观调控,可以预见,年内央行还将通过提高存款准备金、发行定向票据继续加强对流动性过剩的控制,并通过提高贷款利率、加息抑制房价的过快上涨。对于平均负债率超过70%的中国房地产企业,绝大部分房地产公司在金融杠杆前实在是脆弱得不堪一击。
所以,相比行政手段,金融杠杆对房地产行业调控的效果要明显和容易得多。一方面是房价过高和新政导致的需求锐减,销售压力空前加大,另一方面是资本运作空间急剧缩小,融资难度倍增,绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力,此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价,未来数月内,房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延。迫于资金压力,部分开发商将不得不采用降低房价、加大促销力度等手段实现快速回款,进而带动整个市场的房价回调。
相比05年上海楼市的波动,我认为本轮房地产的危机要严重得多。当时只是几个别城市房价过高,存在泡沫,中国整个房地产行业还大体健康,因而也不可能导致国家对整个行业采取过于严厉的打击。这也是我当时旗帜鲜明的反对谢国忠、易宪容等专家房地产泡沫论观点的原因。但这一轮全国性房价的飙升,已经让泡沫在整个行业蔓延。央行的《第三季度货币政策执行报告》显示,9月末,全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元,比年初增加9410亿元,同比增长29.6%,增速比上年同期快5.2个百分点。保守估计,预计今年全年商业性房地产贷款余额将比去年增加1.3万亿元,总数将超过惊人的5万亿,比2005年同期将近翻一倍(2005年同期为2.68万亿)!这还仅仅统计了贷款余额,还不算消费者支付给开发商的首付款及一次性付款的资金。房地产行业是否整体过热、是否存在泡沫已经不需要争论,已经没有疑问,唯一的疑问是国家会下多大的决心去控制这个行业所带来的风险。