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正如笔者在《政府抑制房价其实很容易》一文中所说——本人一直强调,政府抑制房价其实很容易,只不过政府在权衡调控所需要付出的代价。
所以,笔者认为,业界对本轮调控的危机感远远不够,正如之前分析,把本轮调控同05年调控相比是不正确的,相比之下,其性质更接近于93年的调控。
笔者认为,在金融和土地调控(关于土地调控新政,在笔者《比房贷新政更严厉的调控悄然到来》、《土地新政或将彻底改变地产格局》等文中已有详细阐述)威力逐渐显示之后,半年内,全国大部分中心城市房地产可能都会出现拐点,部分泡沫比较严重的城市在年底开发商资金最紧缺时候就会出现,北京市场由于有奥运利好的支撑,楼市整体拐点或许将延迟到奥运会之后,但3、5个月内,部分新盘降低售价、老盘促销等变相降价必将出现,拐点将现。
后记:笔者认为,将房地产等同于一种金融产品是一件极其可笑的事,坚持这种理论的人明显缺乏经济学常识。房地产作为最特殊的商品,住宅也好,商业用房也好,不管流通多少次,最终还是要有人用,如果无人使用,那其实就是一文不值,所以,房地产最终的价值还是以使用价值为衡量依据的——也就是说,房地产最终价值是以租赁收益为衡量标志,这也是国际上一直把租售比作为衡量房价是否过高最重要依据的原因。在目前北京上海等核心城市,大量商品房租售比已经远远超过1:300,而部分泡沫严重的城市如福州,一套售价200万的住宅,月租金却只有3000元左右,租售比甚至超过1:600,市场价格偏离真实价值简直是偏得离谱。
事实上,过快的房价上涨是对未来市场潜力的预支和透支。目前房价已经远远超过绝大部分普通消费者的实际购买力,支撑市场需求的主要是恐慌性购买和投资投机性购买需求,我认为,对于一个健康的房地产市场,一定比例的投资会促使房地产行业的发展,但一旦投资的比例过高,将导致价格严重偏离实际价值,会严重扭曲真实的供求关系;由于投资和投机的资金具有非常大的弹性,就是说在价格上涨空间较大的时候,资金大规模进入市场,在价格下跌的时候大规模撤离,而房地产行业的流通周期非常漫长(从拿地到交房到交易至少数年时间),所以这种短期逐利的资金很可能在较短时间内刺激市场的繁荣,但在较长周期内给一个市场将造成巨大的伤害。这种严重扭曲市场真实供求关系的投机资金必须要挤出市场,否则从长远看将象过度服用兴奋剂一样造成难以弥补的伤害。
之所以呼吁业界理性对待房地产市场,是笔者认为,我们需要的是一个持续稳定健康发展的房地产市场,而不是一个如股市般暴涨暴跌房地产市场。那不但是行业的灾难,也是整个社会的灾难。