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昨日石市两个国有土地出让出现从“天价”到“地板价”的戏剧性一幕——同一天出让的两个地块相差200多万/亩。业内分析,伴随政府加大宏观调控力度,以及省会未来三年保障性住房建设大提速,开发企业拿地明显谨慎,甚至有人预测未来两三年房价将下跌。
两个地块相差劝0多万/亩
昨日上午出让的009号地块位于中华大街以东、中国南车集团石家庄车辆厂以南、信通花园以西、规划路以北,土地面积为41484.162平方米。河北天山地产、河北燕都地产、河北冀兴地产、河北格瑞特地产四家企业参与竞价。最终;009号地被河北天山地产以3.21亿竞得使用权,折合每亩地价536.8万。
下午,010号地块的出让让现场则明显没有上午的竞争那么激烈。
010号地块系河北顺驰地产未开发地块被市里收回重新招拍挂的地块,位于东岗路以北、谈固东街以东、北侧规划路以南、东侧规划路以西,土地面积103911.248平方米,为住宅用地,沿规划路可兼容部分底商。共有河北计经地产、河北国瑞地产、河北天海地产、河北天山地产四家企业参拍。最终,010号地块被河北计经地产以4.76亿竞得,折合每亩地价款为317.76万。
“这个地价实在出乎意料”,现场观战的不少开发企业表示,在省会土地供应一直“饥渴”的情况下,317.76万/亩真可谓“地板价”。
地价“跳水”缘由何在?
这是否预示了地价将从天价回归合理?
对此,业内人士认为,其实每次的土地出让都是个例,竞拍成交的地价受位置、地块大小、规划等很多因素影响。
“天山对009号地块是势在必得。”知情人士透露,河北天山意欲为未来上市作好土地储备,才不计成本拿地。而010号地块出现低价出让;现场冷场的情况,则因为010号地块面积大,石家庄真正有资金实力的开发企业太少等综合因素导致。按照出让规定,该地块交款条件相对苛刻,拿地企业必须在12月20日之前交纳税后的总地价款4.9504亿。
而且,银行明年将继续收紧银根,这必然影响到开发企业的资金链,都将抬高开发企业的拿地门槛。另外,近期省会楼市也不再像“卖白菜一样好卖”,来自市场各层面的风险不断堆高,综合导致开发商拿地越来越谨慎。
未采两三年省会房价将下跌?
伴随北京、深圳、广州、上海等地不断传来房价下跌消息,大块出让的土地卖出“地板价”,这是否都是楼市传递出的拐点预兆?
针对省会市民这些疑惑,参与现场竞拍的一家企业负责人透露,从国土资源局公布的出让条件看,对于土地的规划条件越来越详细,也昭示着政府将真正开始商品房、保障房两条腿走路了。
“省会房价在未来两三年必然出现下跌。”一位不愿透露姓名的资深人士说,石家庄公布的未来三年住房建设与保障规划,已经明确了未来的商品住房建设套数,以及经济适用住房的建设套数。2008年的经济适用房将建设9100套,2009年、2010年则每年都将建设12400套,将完全改写现在经济适用房一房难求的局面。此外,政府也在加大保障覆盖的人群,从低收入向中低收入人群覆盖。这些都传递出信号,房价不可能再像今年这么猛涨了。而且,伴随经济适用住房明后年真正大规模上市,银行对第二套庄房贷款的从严掌控,必然分流楼市的需求人群,省会商品房价格未来两三年内必然开始下跌。
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国土部将出台土地集约利用新政
在2007中国房地产市场形势分析报告会上,国土资源部地价所所长邹晓云透露,国土部不久将出台加大土地集约利用的新政,更好地从各个渠道拓展土地供应的总量。
“政府会加大中低收入住房用地的供应”。邹晓云说,今年前三季度,全国普通商品住宅用地供应总量接近三万公顷,同比增长了35%,经济适用住房供应同比增长了18%。第三季度普通商品住房和经济适用住房的供应大幅增加,同比增幅分别达到了38%和48%。而且,政府正加大反土地垄断的力度,通过打击开发商延长开发期等待土地增值,或者将开发完成后的房屋捂盘不售间接囤积土地的行为,来达到增加土地的有效供给。
邹晓云透露,现在国务院正在起草一个关于加大土地集约利用的文件,不久将出台,通过一定的机制来达到有限供应存量土地;另外,将设定土地最低使用条件,防止高批低用。还有望出台一些鼓励集约利用的优惠政策,比如在税收上或者奖励基金上出台一些政策。