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合富置业专业人士指出,即使是同一套物业,若业主持不同购房来源的房产证出售时,营业税、个人所得税也会有所不同。一般来说,个人普通住宅的购房来源通常显示为“购买”,但若是通过继承或受赠所得的则购房来源将显示为“继承”、“赠与”。在实际操作中,通过继承或受赠所得普通住宅,与通过市场交易“购买”的普通住宅,所需要缴交的营业税、个人所得税也会不同。下面以出售一套评估价为80万元的100平方米三房两厅住宅为例,剖析持不同购房来源的房产证出售时产生的营业税、个人所得税情况。
第一种情况:购买所得。在房产证未满五年的情况下,营业税按照评估价的5.5%征收,个人所得税按照评估价的1%或者据实征收。上面的例子中,需要缴交的营业税和个人所得税合共52000元。若房产证已满五年且非唯一住房,营业税免征,而个人所得税按照评估价的1%或者据实征收,在上面例子中需缴个人所得税约为8000元。若该普通住宅为业主唯一住房,个人所得税可免征。
第二种情况:继承所得。在房产证未满五年的情况下,营业税按照评估价的5.5%征收,个人所得税为据实征收,具体的计算方法是该房产增值额的20%。若上面的例子中,该房产增值10万元,需要缴交的营业税和个人所得税合共64000元。如直系亲属间继承可调档上手房产证等资料显示已满五年,可免营业税。如调档上手房产证等资料显示已满五年并且是唯一物业,也可免个人所得税。
第三种情况:赠与所得。在房产证未满五年的情况下,营业税按照评估价的5.5%,个人所得税则需据实征收,具体的计算方法是该房产增值额的20%。若上面的例子中,该房产增值10万元,需要缴交的营业税和个人所得税合共64000元。如房产证出证已满五年可免营业税。