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2007年9月27日,中国人民银行、银监会发布通知明确,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数的增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
新闻焦点自第二套房贷款新政出台以来,第二套住房的界定问题就引发了很多争议。10月12日,央行、银监会齐集五大国有商业银行信贷部门负责人专门召开会议,就“第二套住房”的认定标准达成共识,并定下了三点基调底线,具体细则由各商业银行自己把握。
10月16日,一直风平浪静的天津银行业终于对国家调整第二套房首付比例、贷款利率的政策做出了反应,渤海银行率先出台了房屋贷款业务新规定,明确要求第二套住房按揭贷款成数最高60%,第三套及以上住房贷款成数最高50%。值得注意的是,渤海银行对第二套住房的界定主要来自银行的征信系统,这就意味着如果已购住房没有贷款,第二套住房则不列入调整范畴。此外,天津银行、天津交通银行和本市一些外资银行也在11月陆续出台了第二套房贷款细则。
12月11日,中国人民银行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,对第二套住房的界定标准进行了严格统一。《补充通知》中明确以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数,同时,无论以前的贷款是否还清,再次申请房贷都不能享受首套房的优惠政策,除非人均住房面积低于当地平均水平。至此,关于第二套房的界定问题终于明朗起来。
新闻背景近年来,我国大部分地区商品房价格迅速飙升,而房价的迅速上涨在一定程度上与房地产市场的投资者大量利用银行杠杆进行炒作行为有关。美国次级信贷危机出现后,国家有关部门预防房屋贷款风险的意识大大加强。针对住房按揭贷款逐步步入违约高风险期的情况,国家有关部门调整第二套房贷款政策的主要目的在于加强对房地产贷款的管理,防范风险,而并非单纯为了打击房地产投资。
同时,国家力争通过政策调控更好地区分住房消费与住房投资,以保证房地产市场的健康、有序发展。为了保证公民的基本居住需要,政府不仅希望通过建设保障性住房来保证低收入者的居住权,还希望利用各种优惠政策让一些不能进入保障性住房的人有能力进入商品房市场。第二套房贷款政策通过提高首付及贷款利率来增加投资成本,使投资者的投资收益率趋近于市场平均收益率,从而达到抑制投资、稳定房价上涨过快的目的。
预期影响调整第二套房贷款首付比例及贷款利率是国家相关部门针对我国房地产市场发展现状及遇到的问题进行的政策调控。该政策的出台在我国各地引发了楼市震荡,虽然正值“金九银十”房屋销售旺季,但是在北京、上海、广州等地,新房和二手房的销售量与往年相比都有所下降,甚至引发了部分购房者退单第二套房的“退房潮”。那么,这项新规定对天津房地产市场产生了哪些影响呢?
第二套房贷新政对天津房地产市场的影响首先反映在房屋交易量上。据统计,进入10月以来,天津商品房市场成交量出现了一定程度的萎缩,但房价没有太大的波动。11月份,本市二手房市场的交易量也下降了30%左右。据本市几家银行的工作人员透露,自央行和银监会发布房贷新政以来,本市第二套住房贷款申请与前几个月相比明显减少。
专业认为,一般来说,每项政策出台后都会存在短暂的观望期,使商品房交易迟滞。但在一个以内需为主导的市场上,需求会很快消化掉政策的影响。天津经济基础比较薄弱,居民消费水平普遍不高,提高10个点的房贷首付,对于大部分购房者来说是不小的压力。虽然第二套住房贷款政策的调整对天津房地产市场造成了不小的冲击,但该政策不会从根本上影响商品房市场的成交量和成交价格,预计最晚到明年3月份,天津商品房市场的成交量会恢复到正常的增长水平。