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12月18日上午,本报律师热线3838110响个不停,大量市民打来电话或是发送短信,向律师请教房产领域的法律问题,本报邀请的陈忠芹、陈福顺、曹勇前三位律师一一作答。市民的咨询较多地集中在房屋质量、购房合同以及物业管理等问题上。
房产证能登记
两个人的名字吗?
一位市民来电说,他和女朋友在市区买了一套新房,当时开发商规定购房合同只能用一个人的名字,因当时两人没有领结婚证,所以就用了一个人的名字,但付完首付款后,在签借款合同时用了两人的收入证明,借款人也是他们两个人,他想了解一下这房子的产权是一个人的还是两个人的?房产证上能否写他们两人的名字?
安江律师事务所陈忠芹律师答复说,房屋产权证可以写上两个人的名字。当初开发商规定购房合同只能用一个人的名字是不合法的。现在要想在产权证上写上两个人的名字,首要条件就是购房合同是两个人的名字,购房发票上也需要是两个人的名字。至于借款合同,那属于债权债务关系。
房屋质量有问题
该怎么办?
南陵县的程女士来电反映说,她去年6月买了一套新房,不久就发现主卧室地面和大梁之间出现垂直裂缝,楼上浇水楼下天花板有水迹。程女士的情况不是个案,她所在的那幢楼类似情况有很多。另外,一位李先生询问框架房墙梁之间出现了裂缝,该通过什么途径解决。
安江律师事务所陈忠芹律师答复说,《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发企业在商品房交付使用时,应向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书列明了工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容,房地产开发企业应按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。同时,最高人民法院的司法解释也规定,交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
拆迁安置小区的
房屋可以购买吗?
有市民来电反映,听说拆迁安置小区有房出售,其中有的房屋有产权证,有的房屋没有产权证,像这样的拆迁安置房能否购买?是否有法律方面的风险?
安江律师事务所陈忠芹律师答复说,购买拆迁安置房有风险,建议不要购买。如果安置小区土地性质为农村集体土地,其宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。如果该小区土地性质为国有土地,需要按照《芜湖市拆迁安置办法》上的规定执行,暂时不能上市;如果上市,还需要补足土地出让金。
相邻权受到侵犯
怎么办?
市民王女士2005年在合肥购买了一套房子,并交了物业费,但一直没入住。隔壁邻居在装潢时将她们两家阳台之间的镂空花墙改成了封闭式的,损害了王女士的通风权和采光权。王女士认为物业公司管理不到位,没有尽到责任,因此拒交物业费。目前,物业公司向她催要物业费,表示如果不交就会提起法律诉讼,王女士想知道她该怎么办?
深蓝律师事务所陈福顺律师答复说,王女士所讲的其实牵涉到两个法律关系,其一是相邻关系,隔壁邻居在装潢时单方面改变了镂空墙,损害了她的通风权和采光权,即侵犯了她的“相邻权”。如果相邻一方在行使权利过程中侵犯了他人的相邻权,对方有权要求停止侵害,排除妨碍。同时根据王女士所讲的情况,物业公司对业主的装饰装修活动负有监督和管理的义务,因此,王女士可以和邻居协商或向物业公司反映,请他们出面制止,如果协商不成,可以通过法律诉讼来主张权利,但要注意诉讼时效。其二是王女士与物业公司之间的物业管理合同关系,她作为业主,有义务按时交纳物业服务费。
这套房子归父亲
还是归儿子?
市民王小姐来电反映,她的丈夫1991年参加工作,此后11年间他的工资卡一直交给父亲。2002年丈夫的父亲拿了一笔钱买了一套房子,房产证上只有丈夫一个人的名字,但房子一直是其父亲在住。王小姐想知道这套房子到底属于谁。
深蓝律师事务所陈福顺律师答复说,房屋所有权以产权登记为准,产权证上登记的是谁的名字,该房屋的产权就是谁的。至于王小姐丈夫的父亲认为购房款是他支付的,他就当然享受房产权利,这种理解没有法律依据。如果她丈夫的父亲有证据证明购房款是他垫付的,他也只能向她丈夫主张债权,而不能据此享有物权。
这样的房产抵押
有效吗?
一市民来电询问,他的儿子因赌博欠了别人的赌债,私下将他的房产证拿出去抵给一家中介公司,借款还了别人的赌债。现这家中介公司拿着房产证来到他家,声称该房屋已经抵给了公司,要他让房,他想知道这种抵押是否有效?
深蓝律师事务所陈福顺律师答复说,该抵押行为无效。首先,这位市民的儿子不是该房屋的所有权人,在未征得同意的情况下无权将该房屋设定抵押。其次,根据我国法律有关规定,以城市房地产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自抵押登记之日起生效。他的儿子虽然将他的房产证交给了这家中介公司,但未到房屋所在地的房地产管理部门办理抵押登记,该抵押行为不具有法律效力。
到底该不该
腾让房屋?
一市民与妻子协议离婚,在婚姻登记机关办理了离婚登记,两人在离婚协议中约定将一套住房(夫妻共同财产)赠与女儿,未办理房产过户手续。离婚后,他与前妻及女儿仍在该房屋中居住,现前妻以女儿监护人的身份提出让他搬出该房屋,并向法院起诉请求排除妨碍,腾让房屋,他想知道前妻的诉讼请求是否成立、自己是否应腾让房屋?
深蓝律师事务所陈福顺律师答复说,其前妻的诉讼请求不能成立。首先,他与前妻虽在离婚协议中约定将该房屋赠与女儿,但尚未办理过户手续,房屋所有权未发生转移,女儿并没有取得该房屋的所有权,不能行使所有权人所享有的权利。其次,根据《合同法》第186条规定:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”他与前妻虽在离婚协议中约定将该房屋赠与女儿,但尚未办理过户手续,房屋所有权未发生转移,他作为赠与人可以依法撤销赠与行为。
遇上“霸王条款”
该怎么办?
市民张女士今年购买了一套商品房,合同上约定如果逾期交款,应当每日按房款的万分之一点五支付违约金;如果开发商逾期交房,则每日按房款的万分之零点五支付违约金,她认为这非常不平等,但现在合同已经签过了,是否还有救济的办法?
深蓝律师事务所曹勇前律师答复说,合同双方的权利义务应当对等,这是合同订立的基本要求。但目前商品房买卖过程中,由于种种原因,开发商处于较强势的地位,导致出现一些不平等的“霸王条款”,损害了买受人的利益。本案中虽然合同已经签订,但买受人可以根据《合同法》第54条的规定,以显失公平为由,请求人民法院或者仲裁机构对合同相关内容予以变更或者撤销,以维护自己的合法权益。需注意的是,撤销权应在合同签订之日起一年内行使,超过一年的难以得到法律保护。