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对于那些焦急等待上市融资的房地产企业来说,又一条雪上加霜的消息将会降临。有消息称,证监会已经暗地里关上了地产企业IPO的大门,并暂停受理房地产上市公司包括增发、发行企业债等再融资方案,房地产企业直接融资道路阻碍重重。同时,央行的从紧货币政策收紧企业贷款,企业间接融资渠道进一步收窄,而央行“第二套房政策”遏制投资购房也影响了开发商销售回款的速度。至此,直接融资、间接融资以及个人房贷全面收紧,地产开发商三条资金来源之路都被卡住,成为捆绑着房地产行业发展的三大枷锁。
房地产企业进入寒冬
房地产市场的政策风,一阵紧似一阵。
今年12月初举行的中央经济工作会议,宣布了明年将采取从紧的货币政策。而会议结束的当周末,央行立即上调了存款准备金率1个百分点,冻结资金将近4000亿元。而当时就有业内人士表示,要采取从紧货币政策的一个重要方面,就是严格控制贷款。一方面是总体流通货币量的进一步收缩,另一方面贷款本身就受到更为严格的限制,这对于对银行贷款依赖性十分强的地产行业来说,不啻是个坏消息。一直以来,国内多数房地产企业主要依靠银行贷款这一间接融资渠道筹资,但是随着准备金率上调,加之银行贷存比已经较高,考虑到商业银行风险,以及可放贷总量的下降,企业从银行处获得贷款的门槛势必越来越高,地产企业间接融资收紧与央行的计划一脉相承。
但是,对于一些有上市打算的企业而言,或许间接融资的收紧只是让他们加强了直接融资的决心。而至于已经上市的企业而言,自然也就不会放在心上——股市火热,无论是发行企业债券还是增发,上市公司都可以通过再融资解决资金问题。而“财大气粗”的上市公司借着资本市场的红火,所向披靡四处“掠夺”,只消看看多少个地王应运而生,看看城市的楼板价慢慢走向新高,就可以知道对于上市公司而言,缺的并不是钱,而是有没有好土地可以让资金投向值得之处,如果有,那么高地价或许就变得可以理解了。
可是现在,这种好日子似乎要到头了。近期有消息传闻,证监会已经暂停对房地产企业的IPO审批,同时暂停受理房地产上市公司包括增发、发行企业债等再融资方案。这阵风真的将地产企业提前送入了寒冬——即使是业绩最好的上市公司,也无法面对不能再融资的痛楚,一旦项目资金吃紧,一旦发生周转不灵的状况,不能增发,那么上市公司这一壳资源也就失去了一大存在意义。虽然这种做法看似太武断,但其中可以清晰地品出管理层的意思——地产类的再融资可能会受到限制,如果不是暂停,那审批的门槛肯定会变得严格,甚至严格于一般其他行业。
二套房政策抑制成交
少了银行贷款的间接融资、断了直接融资,本来“多条腿”走路的房地产企业还有一条最根本的道路——依靠销售回款,事实上,中国的资本市场还远不及海外发达,而一些小型非上市房企大部分都依靠销售回款和银行贷款来周转资金,其中销售回款更是占了很大比重。但是,“第二套房”政策无疑又冻结了楼市进行的脚步,也冻结了源源不断的销售回款。
事实上,目前大部分家庭属于“置换型”购房需求,家庭手中已有一套住房的大有人在,而之前虽有“第二套房”政策,但是在认定方式上或以个人为单位,或言还清第一套贷款再次购房依旧算第一套,各家银行态度不一,购房者也就可以选择对自己最有利的银行贷款,并不受到很大限制。但是,很快这种“钻空子”的心态就被判刑——上周央行明确要严格执行“第二套房”政策,以家庭为认定单位,并且无论之前房贷是否还清,再次购房均算作第二套房。
一锤定音。所有之前的猜测演变成了最严厉的实施办法。购房者进入等待,上海二手房降价——上海二手房的楼市行情往往比新房更准确、更敏锐地反映购房者的心态。“中心区没有量,房东不肯降价,这个市场太可怕了。”新房的成交自然也受冲击——上海楼市11月的商品住宅仅成交135.39万平方米,降幅达19.76%。这一成交水平仅高于春节期间的2月份,基本跌落至年初至今的最低点。
楼市重新冷却、银行贷款收紧,这两条消息已经不再新鲜,正因此,明年已经有不少房产企业对IPO翘首以待,以作最后一搏,而现在,这条路也是道路崎岖,为三大枷锁所缚的房地产行业,真的面临四面楚歌了么?
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重组、借壳不在暂禁之列
有消息称,目前中国证券监督管理委员会(简称证监会)已经开始通过“窗口指导”的方式,对今后一段时间内房地产企业IPO(首次公开发行股票)以及其他再融资方式加以限制,内容包括暂停受理房地产企业IPO的申请材料、对已上报IPO申请的暂缓审核(排除接近上市的企业),暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案。但借壳上市、资产重组等不在暂禁之列。
优质房企借壳放行
有消息人士表示,目前证监会已经暂停受理房地产企业IPO的申请材料,而对已上报材料的企业也将暂缓审核。而国泰君安证券一位行业分析师也承认, “暂停受理房企IPO已成为事实”。
其实,这一消息并非第一次传出。在今年10月底,就有报道称证监会叫停房企IPO,但是,当时证监会新闻处曾就此消息出面辟谣,称监管部门从未暂停房地产企业在内地A股市场的IPO申请受理和审批工作。
但是,这次看来,当时的传闻并非空穴来风,证监会的确有这样的念头,并且动了真格。
问题是,如果IPO全面叫停,一些优质房企将会融资无门,这无疑颇为不妥。
一位房地产分析师透露,据他了解,中信地产的计划就是通过IPO的方式实现上市计划,而且他们已经完成了内部的资产评估。
其实早在今年年初,作为中央直属企业的中信集团就曾表示,将陆续整合旗下地产业务,力争在今明两年内完成中信地产的上市,中信地产也一直在为上市做着相关的准备工作。
“按照现在的情况推断,除非能够获得特批,否则中信地产只能转向借壳上市,或者通过其他方式进行融资。”上述房地产分析师称。
借壳上市也是今年以来房企实施上市计划的主要方式之一,由于大多数“壳”公司业务规模较小或已处于停业甚至濒临破产的状态,为了能够有效地拯救这些壳公司,避免壳资源的浪费,按照目前证监会的窗口指导思路,优质房企以借壳的方式上市将被放行。但证监会同时要求,借壳的房企必须具备持续的盈利能力和经营业绩,并且拥有一定的品牌和知名度。
多家房企增发未批
不仅仅是IPO的叫停,据悉,暂停受理A股再融资方案的申报材料也是证监会“窗口指导”的重要内容,其中包括增发、配股、发债等。
其实证监会此前已经有意收紧房企再融资,有消息称,目前有10多家已经提出定向增发方案的地产公司,至今尚未获得证监会批准。
上周,泛海建设发布公告,打算通过定向增发模式将四个未完成项目注入上市公司,增发3.8亿股,而原本的方案是,泛海建设增发5亿股,还将向机构投资者募集现金,但是新方案只是向大股东增发股票以获得资产注入,现金募集资金失败。而当日,泛海建设董秘办人士公开表示,由于监管当局暂停了地产类公司的现金融资,所以他们这次非公开发行放弃了原定的向机构投资者募集现金的计划,“这样的方案更能获得监管层的认同。”
现在看来,或许证监会叫停再融资在当时已能找到些蛛丝马迹。
监管机构此次对再融资的叫停源于整个宏观调控的形势,以及对房企今年再融资的警觉。据不完全统计,今年以来共有25家房地产上市公司通过增发、配股等融资方式,募集资金超过千亿元。
其中万科地产(000002.SZ)通过今年8月启动的增发计划,募集资金100亿元。另一地产巨头保利地产(600048.SH)也通过增发A股,募集资金接近70亿元。而作为今年增发最大赢家的金地集团(600383.SH),不仅已经于今年6月以定向增发的方式募集资金45亿元,还将通过增发不超过3.6亿股A股募集资金180亿元。通过两度增发,金地集团募集资金额高达225亿元。
根据这次证监会的窗口指导,未来像以ST广厦这样股票价格已经跌破增发价格的企业来说,实施定向增发的可能性极小。而发债方面,除了像金地集团等个别公司的发债计划已经获得证监会的审核通过外,其他像北辰实业、中粮地产等,由于其发债计划还停留在董事会通过阶段,估计会被暂时搁置。