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“先验房后缴费”新年实施面临考验——验房概念如何界定?验房标准谁来掌握?质量争议如何解决?
不签收房单、不交物业费,你就别想拿到房门钥匙;交完税费、签署相关文件后验房,发现问题难以解决……这些曾让广大购房者饱受困扰的问题,有可能在即将到来的新年里得到解决。北京市建委发布的《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》将于2008年1月1日起实施。业内人士认为,伴着岁末年初收房高峰的到来,“验房新规”的效力将得到一次彻底的检验。
●为避新规赶工期开发商做法遭质疑位于朝阳区十里堡的某楼盘最近进入了交房期,很多业主陆续收到了开发商的通知,让他们尽快前来验房,而且承诺凡在12月31日前验房的业主,都给予免除一个半月取暖费的优惠;而根据合同的不同,还有一部分业主则收到了更为明确的通知,让他们在12月25日至30日之间验房,“过期因买受人的原因不能收房的,所有责任归买受人”。这种做法在业主中引起了很大的争议。
有业主认为,开发商的这种做法明显是为了规避明年1月1日将开始实施的“验房新规”。“我估计装修质量非常粗糙,但开发商对建委规定1月1日后可以先验收没有准备,现在用区区一个半月的取暖费做诱饵,想得太美了。我坚持按照合同验收,不符合要求的行为必须整改以后再接房子”一位业主说。
业主陆先生则认为,开发商的这种规避行为从另一方面势必带来房屋质量的隐忧。“实际上他们是在回避明年的新政策,由此会带来赶工期、偷工减料等一系列问题。我的购房合同上写明交房时间是2008年1月31日,提前这么长时间,工程质量很难得到保证。”据有的业主反映,他们曾向主管部门进行过查询,截至21日下午,即将交房的几个楼座尚未取得竣工备案,也就是说不具有交房资格。即使未来几天里开发商完成了竣工备案,也不得不让人怀疑有赶工期的嫌疑。
北京泰和泰律师事务所的黄艳律师认为,如果购房合同上约定的交房时间在明年1月份,业主完全可以拒绝提前验房,以保障自己的权益;即使约定的交房时间是今年的12月31日,也并不意味着开发商不用对房子的质量负责。开发商逼业主先交费、先签收房单再验房的行为都是“越权”的,业主可通过司法途径保护权益。
●验房新规要落实处三大问题不可忽视北京中原的分析人士认为《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》的出台,体现出了政府欲加强对购房者权利的维护,从而对开发商的强势地位给予控制,全方位地出台政策法规保障消费者利益的思路,也将从一定程度上减少交房过程中出现的纠纷与摩擦。但是从现实的角度来讲,该政策要落到实处还必须解决一些问题。
问题一:验房概念如何界定?从目前的规定来看,并没有给“验房”一个明确的界定。什么是验房?验房的程序包括哪些?由于没有一个明确的标准,不同的业主都有一个自己的理解。如果验房仅是指售楼人员带业主在房子里走马观花地转一圈的话,验房的意义何在?
问题二:验房标准谁来掌握?从目前来看,验房涉及土建、安装、水电暖通等各方面近百个标准、规范和规定,以及少则百余项、多则近三百项的验房验点,而大多数的业主,并不具备专业知识和技能,缺乏对房屋质量进行科学检验的常识和能力,不懂建筑相关的专业知识以及涉及到的法律法规,收房时一旦发现不了房产的质量问题,若等到入住后再发现问题,无疑将使法律解决的困难大得多。
问题三:质量争议如何解决?按照目前的情况,一旦出现房产质量争议,委托有资质的质量鉴定部门进行鉴定,必将额外增加购房者一笔不菲的费用,使一家一户的百姓难以承受;同时面对层出不穷的大量房产质量问题,还使得人员有限的质量鉴定部门难以应对。
●专业验房渐兴起管理措施有待规范在即将实施的验房新规中,其第三条规定“预购人因故不能亲自到场查验的,可出具书面授权文件,授权他人或者其他组织办理。”这一规定让不少缺乏相关知识或经验,急切需要帮助的购房者看到了希望。
据了解,目前正在进行房屋验收的润枫水尚(论坛像册户型样板间新闻视频)、A-Ztown、上东别墅等项目中,邀请专业验房人员参与验房的业主为数不少,一些业主认为,专业验房机构的验房师不仅拥有丰富专业知识和实践经验,而且经过系统的培训,再借助于专业的工具,“内行看门道”,他们很容易发现房产的质量瑕疵,更有利于让业主向有关方提出及时整改。
但也有法律人士指出,在逐渐被买房人认可的同时,验房师们却不得不面对没有“名分”这个事实。目前北京正规注册从事验房的专业机构不多,而且都是以“咨询”、“顾问”的名义开展业务。国家相关部门应尽快出台相关的培训、考核、认证办法,在给专业验房师正名的同时,也对行业市场进行有效的规范。
中国验房师管理协会秘书长焦南博认为,《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》的出台,会促使预购人对房地产开发企业的“终端产品”进行质量查验,这对房地产商提高工程质量会起到很好的敦促作用,对促进房地产业的健康发展有着积极的作用。而由于很多预购人不具备房产质量查验的知识和技能,如果验房,需要找专业人士或机构代劳。所以,会促生一个新的职业和行业,创造出新的就业岗位,对支持和推动我国服务业的发展将起到积极作用。