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回首2007年深圳住宅市场,可谓让人欢喜让人忧。深圳房价在上半年不断续写“辉煌”,从而引起了政府相关部门的一系列调控政策。楼价在8月创下新高后,出现了9、10月连续二个月下跌的事实。2007年1-8月深圳住宅均价一路飙升,从10872元/平方米涨至19169元/平方米,而9-10月份,深圳住宅均价由原来19169元/平方米急剧下跌至14542元/平方米,跌幅达24.14%,而11月和12月均价有所微升,但只是结构性的上涨,即这两个月有较多高于均价的楼盘入市,拉高整体均价。事实上,深圳普遍的楼盘都是价格不变或者降价,而且成交量方面,从7月份开始一直往下跌,特别是11月份仅有15.03万平方米,创三年来成交量的新低,这主要是受房价过高、局部供应不均、国家多次加息、银行信贷紧缩和第二套房子首付和按揭利率上调的影响,炒房者利润下降,开始陆续离场,自住者面对高房价继续保持观望态度,成交量低下,开发商经受不住资金的压力,开始降价或者变相降价。
土地供应面积紧缩,地价持续上升
按照规划,2007年深圳将供应住宅用地2.1平方公里(210万平方米),但今年头5个月,深圳仅仅推出5宗住宅用地公开挂牌,总占地仅为13万平方米。3月30日挂牌的两宗宝安区住宅用地,金地以高出底价2亿元拿下,楼面地价分别达到每平方米6719元及7125元。业内人士估算,两块土地开发成本每平方米将超过万元,而今年4月宝安商品房销售均价为每平方米10963元,说明深圳土地供应紧缩,地价暴涨已经成为房价暴涨很重要的因素。
07年深圳住宅价格先扬后抑
1~8月,深圳住宅价格总体保持上升趋势,1月份全市住宅销售均价为10872元/平方米,8月份均价达到19169元/平方米。5~7月,尽管在宏观调控政策作用下,住宅价格在14000元/平方米左右出现小幅调整,但随着市场交易量的减少,以及部分高档楼盘上市对价格的拉动,8月价格出现较大幅上涨,而9、10月份随着成交不断创新低而下跌,到岁末价格有轻微的回升。
住宅产品供不应求,成交量下跌
截止到2007年11月,深圳住宅总供应量为461.95万平方米,47593套,而总成交量为459.99万平方米,47678套。1-3月份,销供比都大于1,特别是2、3月份,销供比都超过9,说明此时出现严重的供不应求现象,而从4月份到7月份,深圳供求基本平衡,而7月份至年末,深圳的销供比开始出现失衡,成交量大量萎缩,呈现供过于求的状态。
90/70政策逐渐发挥作用, 90㎡以下住宅所占比例逐渐上升
从上图来看,90平方米以下商品住宅所占比重逐渐上升,从年初的29%,上升到9、10月的44%左右。而大户型住宅所占比例近期明显减少;9月、10月,90~144平方米之间的住宅销售面积分别为9.99万平方米、5.11万平方米,占全市住宅销售面积的比重分别为33.18%和33.27%,较8月下降幅度较大;144平方米以上住宅销售面积分别为6.7万平方米、3.51万平方米,占全市住宅销售面积的比重为22.25%和22.85%。
提高第二套首付政策出台成了楼市的转折点
中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。这一政策一下子就击中了炒房者的要害,因为楼市持续升温,跟银行的信用杠杆有很大关系,炒房者通过一两成首付控制着房屋的所有权,从而抬高房价。新政实施以后,炒房者通过这个方法的成本比以前大幅度上升,许多炒房者承受不了按揭压力,纷纷退出楼市,使深圳房地产的成交量出现三年来的新低,导致开发商的产品滞销,出现资金压力,促使其降价销售。