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2007年,可以说是当之无愧的政策年。以9月份为界限,整个2007年可以划分成大热和上涨速度减缓两个阶段。虽然受到加息、首付和贷款利率提高等银行政策和十七大召开等大环境的限制,9月始上海楼市二手房成交量明显减少,部分购房需求受到抑制,观望气氛浓厚,但综观全年,上海二手房市场仍欣欣向荣,房价和成交量都呈上涨趋势。
与此同时,上海的二手房屋中介机构也经历了一个从大肆扩张到稳步发展的过程。从年初几乎每家大型中介都发出扩张计划的豪言壮语,到年末由“中天置业”一夜倾塌而引发的理性思索,2007年,中介行业也经历了一次洗牌和成长的过程。
3-8月 整体走势良好 楼市大热受到过去两年宏观调整政策的不断影响,使得购房需求不断被压制,2007年第二季度开始,市场对宏观调控政策的影响逐渐消化,压抑已久的购房需求开始释放,市场积累的刚性购房需求短时间爆发,上海楼市一度大热,较之宏观调控前房价每年约10%的上涨速度,2007年3月-8月上海楼市均价上涨了约20%-25%,个别优质豪宅涨幅超过30%。
回想2005年至2006年,国家宏观调整“重拳出击”,上海楼市遭受打压,涨幅放缓,而以北京、深圳为首的主要经济城市,房价涨幅却越来越高,部分城市房价涨幅甚至接近30%。上海作为金融中心,与四大经济城市相比上涨幅度却仅有10%左右,房价相对仍有上调空间,在此大环境下,小部分投机者和部分长线投资者纷纷现身上海房地产市场,促使上海楼市,尤其是豪宅市场逐渐趋于火热化。
9月后 增长幅度放缓 进入观望2007年9月,银行年度第五次加息,关于第二套房首付及房贷利率提高等政策相继出台;10月,党的十七大召开,对房地产市场日后发展将有定论;接近年底,各大银行贷款额度基本完成,银根收紧;限外政策再出细则,范围扩大到二手房市场……种种因素的影响下,9月后的上海房地产市场热度明显“降温”,成交量停滞不前,房价增长速度放慢,买家和卖家的心态发生变化,刚性购房需求遭到打压,观望气氛愈发浓烈。
十七大结束后,虽然无影响市场的重大政策出台,市场有所明朗,但与此同时也没有利好的市场政策出来,银行年关贷款额度的减少,进一步收紧放贷出口,加上限外购房政策的严厉执行,直接迫使买家却步,让购房主体加剧观望,就连部分房东都出于对市场走向不明确的心态,收盘不卖,导致市场上房源一度减少,买家可选择余地小,成交量自然下降。进入10月,这种现象进入恶性循环状态,成交量不断走“下坡路”。预计,到明年春节前为止,市场仍会处于消化期,上下家博弈现象加剧,成交情况不会有明显改善。
房价方面,尽管9月开始受到观望气氛影响,成交量逐渐萎靡,但房东反价现象逐渐减少,房价走势平稳,成交均价较之8月份无太大变动。
2007年二手房市场几个关键词:涨!涨!涨!2007年,全国房地产市场呈现近几年来中最为强劲的上扬态势,在北京、上海、深圳等一线城市连续多月涨幅引领下,二、三线城市房价也呈现出普涨局面。
1-9月,上海二手房市场呈现里量价齐升的局面,而到了10月份,由于政策影响,二手房成交量较9月下降近三成,但仍出现缩量空涨现象。信义房产分析人士认为,两大因素支撑着持续涨价的局面:一是需求,一是资金。由于需求存在,紧张的供求关系并未逆转,而实际负利率背景下的储蓄大搬家也并未停止,“出笼”的购买力仍在追寻可以保值增值的投资品,作为不动产的房产量缩而价涨便不难理解。在房价一路狂奔的同时,地价也在高歌猛进。频频拍出的高价地块,也直接带动了周边二手楼市价格。
卖方市场一手捂盘,二手惜售,一、二手市场的房源全面告急。上海楼市重新转变为卖方市场,“到处是排队,哪里都有人抢房”。资料显示,上海房价3月止跌回升,4月重现排队买房,5月开始大涨。二手房受一手房市场价格快速上扬的影响,二手房方面也呈现明显的卖方市场特征。许多二手房在交易过程中,卖方抬价的现象非常明显。2007年春节过后,随着市场走势日益看涨,导致房东频繁反价、房价高企,不少门店出现了有价无市的现象。据信义房产门店经纪人介绍,2007年诚意购买客户不少,但是房东的惜售、反价等行为使得成交颇费周折。一套房子有下家表示购买意向后,房东就会顺势加价五到十万元,甚至加价几十万,但连续有人追价时,房东心态骤变转向“惜售”,然后封盘,造成市场供应紧张,这种情况发展到八九月份尤其激烈,甚至部分房东由于看好长期而转售为租。
供求矛盾上海房地产市场为何一再飙升,一种流行的解释将其归因于股市的盘整和当地存量房源的锐减。有数据表明,10月24日上海住宅可售面积仅552.08万平方米,创下近两年来的新低。上海市统计局的数据则称,今年1至10月,上海完成房地产开发投资1084.27亿元,同比下降3.3%,占全社会固定资产投资的比重由去年的34.3%降至30.6%。
据信义房产分析师称,供不应求也并非覆盖市场整体,外环外供应量较大,供需矛盾相对缓和。而内中环区域,由于改善性需求为主导的强大力量,短期内仍将维持“好房难求”的局面。
以往投资客大量收购所不同的是,目前中心城区楼盘的热销主要是来自自住客的强大购买力,商品房市场供求矛盾加剧,上海中心城区的楼盘推出后均价都一路上扬,直接带动周边二手房市场持续走高。
6次加息央行从2007年3月18日到年底连续6次加息,每一步都让楼市绷紧了神经,其收缩资金流动性过剩的意图十分明确。央行的持续加息旨在抑制投资炒房人群,但在目前的供求不足的卖方市场情势下,有刚性需求的贷款买房人群仍然会保持一定比例,并不会因加息而受到太大影响。不过,连续加息会对购房者的心理预期形成一个长期暗示效果。未来金融政策的调整,主要还是看投资增速和消费价格指数(CPI)后续发展情况而定。在预计到未来利率已经进入一个上升通道后,购房者将改变目前贷款意愿。信义房产7月份成交数据显示仅有不到40%的购房客户选择贷款,而这其中还有约15%左右的客户选择贷款利率较低的纯公积金贷款。同时,很多购房者的贷款利率变更是在明年的1月1日。因此,明年1月1日将会是个人房贷金融市场的一个关口。今年的加息标准将会在那时一次性实施,还贷压力会有所增加。
信义房产分析师推测今年年底将会有更多的人选择提前还贷,或者是改变贷款方式,如选择固定还贷利率等。而对于打算贷款买房的自住型中低收入群体来说,如果要通过贷款买房来实现其居住愿望会增加困难。
二套房贷8月份以来,一场房贷紧缩风波席卷全国。一开始的传言让购房者坐立不安,等到有银行正式宣布提高首付比例的时候,人们才意识到,银行紧缩放贷的信号越来越明显。造成无款可贷的情况主要有几点原因。一是今年前三季的房产热潮吸纳了大部分银行的大部分年度工作计划,银行信贷人员的热情已不再那么高了;二是央行出台的新政再次提醒了银行的贷款风险预警信号,令各银行重新严格起来;三是关于“第二套住房”的标准迟迟未出台,各银行不敢随便破规矩,只能在审查过程中拖延时间。而如此的“受害者”,自然非购房者莫属。
地铁房近年来,在上海交通网络不断蔓延铺陈的同时,楼市价格亦节节攀升。尤其是轨道交通建设的相应增加,不仅有效地拉近了城市与郊区之间的距离,更拉动了上海楼市。地铁建成以后,许多事物的价值判断原本是以空间距离来衡量的,现在就开始变成以时间长短来衡量。
上海目前拥有5条轨道交通线路及1条磁悬浮线路,轨道总长度共计140公里,2007年年底,再将开通3条轨道交通,规划2010年建成11条线轨道交通线路,总长度达到400公里,相当于发达城市如纽约、伦敦的轨道交通水平;规划2020年完成17条轨道交通线路建设,总长度达到810公里。
地铁沿线住宅租售、房屋置换的成交率均高于同一区域其他地段,其价格也略高于同等水准物业。许多地铁房的购买者,除看重离地铁近出行方便之外,对物业升值潜力也给予了“厚望”。地铁在房地产开发中就像一根“点金棒”,其所过之处物业价格应声而涨,地铁沿线住宅物业与非沿线住宅物业的差价一般在25%至30%之间。
岁末的二手楼市表情:交易量大幅萎缩9月27日央行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人,明确要求贷款最低首付款比例不低于40%,贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。屡次加息和政策频频出台,不难看出政府对房产市场调控的坚定决心和铁腕。
一时间上海楼市骤然降温,购房者的持续观望使得一、二手房交易量大幅萎缩。于此同时,各家银行关于界定第二套房的标准和细则也在央行未正式下达准则前,紧锣密鼓地商议着。
楼市表情:自9月份开始,二手房成交量已经出现一定幅度的萎缩,二手房业主开始不再大幅跳价。进入10月份后,这种量缩迹象更加明显,根据汉宇地产的统计,10月份行家成交环比萎缩20-30%。很多自住型区域客户明显了放缓了入场的节奏。
外资银行抢滩10月13日中国建设银行董事长郭树清在北京接受新华社采访时表示,建行已经明确了将第二套住房贷款人以“户”为单位的认定标准。这意味着,四大行中的其他三家银行也将以此为标准。
建行严厉的政策使广大购房者和借贷人大为紧张,一时间市场上出现了多起一手楼盘退订、二手房上下家为订金争执的案件。各大银行信贷部更是挤满了申请尽快放贷的借贷人,而在政策不明朗的情况下,各家银行正在全面压缩个贷,有意放慢了放贷节奏。
10月15日以光大银行和华夏银行为代表的中小银行率先出台房贷细则,确认以个人为单位界定“第二套房”,这个标准很快引发其他中小银行“跟风”。10月17日花旗中国房贷细则中明确说明:以个人为单位认定,同时贷款结清后,再贷款购房仍会视为“首套住房”;渣打中国有关人士表示,在监管部门没有进一步消息之前,该行第二套房贷也将以个人为单位认定。
楼市表情:一夜间小银行和外资银行成了上海楼市“信贷救世主”,吸引了众多购房者纷纷倒戈,加入到小银行和外资银行的信贷阵营。在楼市交易方面,虽然楼市出现了短时间低迷,但很多自住客户看好的区域仍然表现出很好的潜力。如大三林板块、世纪公园板块、北蔡板块和塘桥板块,在市场普遍遇冷时期,却“逆势而上”,无论是成交量或成交价格都相当可观。其中不乏一些次新房,颇受欢迎。如单价在12000元/平方米左右的地杰国际城;单价在13000元/平方米左右的锦绣华城,最近成交都比较好。老公房方面,如位于三林的凌兆新村等最近也受到市场的关注。看来政策调控并没有影响到刚性需求,购房者头脑越发冷静了。
观望情绪持续蔓延10月25日,房贷新政颁布一个月后,执行细则仍无基准,成交缩水两成多,价格上攻13点,上海新房市场呈现出缩量上涨的态势。由上海财经大学对上海市消费者的最新调查显示,被访者中有65.9%的人认为当前不是购买住房的好时机,而认为当前是购房好时机的仅有10.8%,观望情绪仍在持续蔓延。
楼市表情:虽然10月最后一周上海楼市的成交量有所回暖,但还是难以改变10月商品房成交量加速下滑的局面。10月商品房总成交量达到211.89万平方米,但还是比9月大幅下滑16.43%。其中商品住宅的成交量下滑幅度更是达到18.57%,仅成交168.73万平方米。一手市场一片惨淡,二手房市场成交量也严重萎缩。由于新政后买卖双方对未来房价预期产生较大分歧导致10月成交量较9月份下降近三成。而二手市场的一些自住需求大的热点板块,一部分业主对房价依然盲目乐观,单次跳价甚至高达几十万元,更有业主开出税后售价,这样的变相涨价令人瞠目。
炒房难有空间11月7日据国家发改委消息,经国务院批准,发改委和商务部10月31日发布第57号令,发改委全文公布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》,自2007年12月1日实施。《目录》规定,外资将不再被鼓励进入内地普通住宅的开发建设中。更为严厉的是,为了防止外资直接或通过中介炒房,外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。
楼市表情:这条政策看似和普通购房人没有多大关系,其实这表明着政府对房地产市场全面调控的决心。目前国内的房地产经纪公司已难有炒房空间。因为正规交易存量房时,国家明令禁止中介吃差价。而“二手限外”的出现,正是因为担心外资通过中介进入炒房领域。而由于市场对市区购物中心物业的需求强劲,加之市场供应量不大,整体市场空置率持续下降,第三季度末达到3.3%,比去年同期下降7.4个百分点,较半年前下降2.8个百分点。而一向受到外资“偏爱”的别墅项目,因为国家禁地三年忽然在11月体现出了其稀缺性。如汤臣湖庭花园、万科白马花园、保利海上五月花、仁恒运杰河滨花园等别墅房源在这样的“冷市”热销显得引人注目。别墅房源的热销基本上都是依托大牌开发商的品牌,并以极高的性价比吸引了周边改善型购房者。
租赁市场异军突起11月12日沪上部分银行以“家庭为单位”的贷款政策,以及部分银行由于当年贷款指标已经用完,第四季无款可放,在客观上使得不少客户不得不改变计划,暂缓购房。
楼市表情:进入11月,越来越多的购房者渐趋理性,他们更多的关注房子本身,选择持币观望,上海二手市场仍处于调整中。新政出台后,大部分房东会选择“惜售”来作为过渡;11月后多数房东开始重新将房源投入市场,并且无序加价的行为有所减少,但房价保持着稳中有升的趋势。客户方面还价多过于房东调价,成交价普遍低于挂牌价。另一个值得关注的现象就是虽然整个二手市场买卖成交量有所减淡,但租赁市场却“异军突起”十分火热。尤其是一些交通、配套方便需求量大的区域,如宝山、闵行等租赁很是火爆,在长宁、闸北、卢湾等区域平均月租金也有一定程度上涨。
房贷新政尘埃落定12月11日,央行、银监会日前下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》规定,各商业银行应以户为单位执行第二套房贷政策,并明确表示“已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录,不论贷款是否还清,再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的,均按第二套房贷政策执行。”此外,外资银行也要执行新政。
楼市表情:历时88天的房贷新政终于尘埃落定。细则的出台相信将给12月份略涨的楼市带来不小的冲击,国家对房地产市场的严密调控也预示着这个“冬市”将趋于平稳。