|
||||
从长期来看,未来我国城市人口密度继续上升、家庭规模继续缩小是必然趋势,居民财富水平提高是必然趋势,而土地供应趋紧也是必然趋势。从国际经验来看,未来房价以略低于居民收入的速度增长是完全正常的,甚至单价以略高于居民收入的速度增长也是常见的情况。
人口研究结果显示,2000-2020年,我国城镇人口将净增3.6亿,城市家庭将增加1.3亿户以上,其中93%为新迁入人口,按户均80平米计算,需要新增住宅在100亿平米以上。此外我国人口迁移明显呈现朝向沿海发达地区的特点,目前省际迁移人口中,三分之二迁入北京、上海、江苏、浙江、福建、广东等6省、市。由此可见,我国未来城市住房的供求矛盾依然尖锐,而沿海发达地区尤其显著。
万科的一个基本判断,未来十年内中国住宅行业仍然具有相当大的发展潜力。一方面中国正处于人类有史以来最快的城市化进程中,预计从2005年到2015年,全国的城镇将增加一亿人口,而且中国家庭的规模不断缩小,由此新增的6000到7000多万户家庭需要住房。另一方面,中国是全球经济最具活力的国家之一,受惠于特殊的人口结构所带来的经济红利,家庭财富的积累将为住房市场的需求提供支撑。从这个意义上说,对于世界最大的住宅市场的中国来说,具备竞争力的企业,市场孕育的机会是巨大、长期的。
问题是,你做好战略市场定位和技术能力的准备了吗?
这一过程中,中国的房地产行业将经历全面而深刻的变化。从制度环境上看,不断深入的宏观调控将促进行业秩序的进一步规范;从居住模式上看,住房保障日益得到重视,未来将会出现廉租房、公共租赁住房、经济适用房以及商品住房(包括限价商品房)多元并存的局面;从产品结构上看,中小套型的住宅供应比例将大幅度提高,购房者将更关注居住品质,精品中小户型将成为未来市场决胜的关键;从生产方式上看,行业将由手工作坊式的传统建造方式转变为技术含量更高的工业化生产方式,产品质量和施工效率将获得提高;从商业模式上看,行业资源将进一步得到整合,市场可能会出现大型综合开发商、专业制造企业、金融企业和配套服务企业并存的局面,分工将更加精细化和专业化。