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稍加留意,不难发现近期媒体关于国内房地产市场的报道有片面之嫌。最初是一档颇具影响力的财经电视节目引用中国房地产指数系统提供的数据,聚焦北京市最近两个月的平均房价,以2007年12月市场成交均价12180元/平方米,较11月的15162元/平方米环比下降19.67%为依据,得出北京房价大幅下跌的结论。随后,类似的报道接踵而至。一时间,社会舆论似乎普遍接受了此前一度流传的房地产市场出现“拐点”的说法,并由此动摇了部分投资者对地产股的持股信心,也一度对地产股走势构成压力。
然而,如果注意到2006年北京平均房价仅为8792元/平方米,即使上述报道关于2007年12月平均房价的部分是真实的,较11月出现的环比下降也是真实的,也不能得出北京房价大幅下跌的结论。
问题的关键在于,指数变化总是表现为主趋势变化和次级趋势变化两种情况。大致说来,以上年同期数据为基数的指数变化通常为主趋势变化,以最近一期数据为基数的指数变化通常为次级趋势变化。在这种情况下,只关注次级趋势变化,忽视主趋势变化,所得出的结论难免是片面的,严格地讲是对事实的曲解。这与不能以2007年9月CPI较上月回落为依据而得出物价水平下降结论的道理是一样的。事实证明,那的确是一个颇为次级的指数变化,丝毫不影响现阶段CPI上涨的主趋势。
那么,媒体为什么会出现如此常识性的报道失误呢?据我观察,要么是出于从业人员素质低下的原因,要么是受当前颇为流行的“泄愤文化”影响。
作为一种十分普遍的现象,货币市场出现的“年终效应”很容易对资金面较为敏感的股市、楼市等领域构成短暂影响。必须承认,由于近年来不断强化宏观调控政策,该等“年终效应”有愈演愈烈的趋势。如果不是很健忘的话,2006年12月的国内房价就颇受“年终效应”影响,但事实证明,在那时买到房子的人伴随事后房价的快速上涨狠狠地赚了一把。
抛开中房指数编制方法的科学性不谈,假如你生活在北京,并恰好关注房价动态,你不会不知道,过去一年北京的房价着实大涨了一番。以可比性最强的二手房价格计算,涨幅大多在50%以上,有的甚至高达80%。
不可否认,对房价的看法的确存在“围城效应”――有房的不希望下跌,没房的不希望上涨。但这仅仅是一个主观意愿层面的问题。降落到客观的层面,种种迹象表明,同等质量并因此具有可比性的房价出现下跌的可能性微乎其微。
首先,鉴于目前政府从商品房交易当中获得的收益比例高达五成以上(包括土地出让金及土地出任环节一并征收的其他费用、针对土地二级开发商征收的各种税费以及由业主在交易环节承担的税费等等),并由此成为发展房地产市场最大的受益方,加上该等收益占城市政府财政收入的比例在30%上下,迫于趋势上不断扩大的地方财政支出压力,一旦由于房地产市场陷入萧条而出现财政收入下降现象,政府将束手无策。
其次,因近年来美国房地产市场持续萧条而爆发的次贷危机对于中国银行业来说是一个必须汲取的教训,鉴于国内个人住宅按揭贷款占全部贷款比例已达到举足轻重的水平,如果房价出现实质性下跌,该等实质性下跌是指尚未出售的房屋价格低于已出售的同等质量的房屋价格,势必在增加借款人还款压力的同时加大商业银行不良贷款风险。足够大的房价下跌幅度会促使借款人被动地重组债务,最糟糕的情况无疑是断供,而不论断供的原因是否真正涉及信用问题。实际上,即使不考虑房价下跌因素,持续加息已使得住宅信贷成本较一年前上涨了8%左右。在这种情况下,最不希望房价下跌的可能就是商业银行。
第三,不可否认,近年来不仅针对绩差上市公司的重组力量主要来自房地产企业,而且越来越多的非房地产企业开始涉足房地产市场,包括许多一向心无旁目地扩张传统主业的制造业企业,例如海尔集团等。这也是房地产投资持续快速增长的原因之一。以此为背景,假如房价出现大幅下跌,不仅在建项目的房地产投资将暴露在亏损的风险之下,而且会严重波及非房地产领域,以至于整个工业经济体系的发展势头都会受到影响。人们或许还记得,上个世纪九十年代中期国内企业遭遇的业绩及财务困境,与当时出现的房价下跌关系颇为密切。
第四,由国内房地产市场供不应求格局尚未改变的事实出发,有人相信政府增加经济适用房、廉租房供给的努力可以有效抑制房价上涨。但我的观点是,在各种抑制房价的政策手段当中,最不可能发挥作用的恰恰就是该等努力。其根本原因是政府囊中羞涩。可以肯定,政府用于廉租房的投资不可能来自房地产以外的领域,其中来自不盈利的经济适用房是很小的一块,大部分还是来自商品房。在很大程度上,所谓廉租房投资连接土地出让金的政策(该等政策在08年出现的变化是将用于廉租房投资的比例由以往的5%提升到10%),说到底是一项财政上的转移支付政策,其本质是廉租房供给增长主要取决于商品房供给增长。换一个角度说,政府改善低收入家庭住房条件的努力必须以一个繁荣发展的商品房市场为前提。这就好比澳门特区政府关于改善当地产业结构的努力不得不以博彩业繁荣发展为前提的道理一样。推而论之,出于缩小住房领域贫富差距的考虑,现阶段不宜再出台新的限制商品房市场正常发展的政策。
最后,也是更加重要的,由于中国经济处在不断加剧的流动性过剩阶段,目前采用的各种货币紧缩工具仅仅是将过剩流动性暂时吸收到央行,未能改变流动性过剩的本质,在这种情况下,各种要素价格都面临向上重估的压力。值得注意的是,在最近10年劳动力价格或工资大幅上涨的同时,土地要素价格的向上重估是不可避免的。说到底,鉴于土地是与劳动力同等重要的生产要素,不应当也不可能在提高劳动生产率的同时忽视提高土地使用效率,而提高土地使用效率的惟一途径就是增加地租。没错,与农业生产领域的地租一样,房地产领域的土地出让金以及由此决定的房价,也有着地租的本质。
从某种意义上将,缩短中国与发达国家之间的经济差距,也就是缩小二者在劳动力价格和土地价格或工资和地租方面的差距。为此,我丝毫不怀疑目前国内房地产市场仍处在颇为初级的发展阶段。也正是出于这一认知,令我相信房地产在中国仍有着巨大的发展潜力,地产股的牛市亦远未终结。