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目前大部分开发商还没有正确认识所面对的政策环境,他们大都认为银行的信贷紧缩只是年底周期性的资金不足,所以还指望一季度银行放贷开闸放水。但是,需要清醒的认识到,中央政府逐渐明白中国经济过热的根源在房地产。目前房地产正在软硬着陆的十字路口。资产泡沫要么软着陆,要么必须刺破,这取决于08年年房地产行业诸公能不能看清形势。如果还在跟政府对抗,一旦政府认为无法兼顾,房地产的表面繁荣将危及社会稳定,很有可能导致整个金融体系出现严重的安全隐患,那么严厉的措施一定会到来。因而笔者判断,针对房地产行业的银根紧缩会是一个长期的过程。而这点,从前不久刚结束的中央经济工作会议上已经得到明确,08年中央将执行适度从紧的货币政策,而笔者认为,由于人民币升值预期还比较强烈,海外热钱正加速进入国内,物价上涨压力依旧较大,这些宏观经济客观条件在未来两三年不会得到明显改善,所以紧缩货币的政策可能会持续至少三年。
所以,一些对宏观经济较为了解的开发商,纷纷采用降低售价的办法来应对信贷紧缩,这也是我们看到最近楼市领降的都是万科、富力、世贸这样的行业领军企业的缘故。而那些不太成熟的开发商,反而还在继续等待不会到来的“房贷开闸”,资金压力小的开发商在观望,而资金链紧张的开发商,则多半选择进行民间融资。目前福建、浙江民间拆解的资金利息都已经到3分至4分,意味着资金年回报率达到40%-50%,如此高的利息注定了此类拆解对象多半资金链都在断裂边缘。
信贷紧缩同时也使得普通非第一套住宅的需求大幅减少,从而极大的增加了开发商的销售压力。目前南方多个城市都出现了开发商采取垫付首付的销售手段,也就是购房者还是按三成交付首府,另外因为第二套房贷新政所提高的10%的首付,则由开发商垫付,购房者在约定时间内再支付给开发商。这种手段虽然降低了购房门槛,但也大幅增加了开发商的资金风险。
此前中央经济工作会议定的调子是货币政策从紧,整体额度控制已经是定局,尤其是针对房地产行业的贷款,预计会比今年整体额度减少一定比例。而控制投放节奏,央行按季度甚至于逐月审批各行额度,所以指望一季度“房贷开闸”是不太现实的事。由于07年底大量的正常房贷需求因为银行银根紧缩而被顺延到08年一季度,目前排队等申请贷款的开发商和购房者都非常多,一季度预计绝大部分信贷额度将只能满足这部分的需求,所以延迟到08年一季度开盘的项目可能将面对同样的问题。
可以预见,随着“控制贷款总规模的同时,控制贷款发放节奏”这一调控措施的执行,08年不会再出现上半年房贷开闸,最后一季度紧缩的现象,而是全年按季度平均投放,整体规模控制。所以,预期一季度房贷“开闸”的开发商最终将发现面对的形势可能远较意料的严峻,因而将逐步加入到降价销售的行列中来。因而如中房集团孟总“银根紧缩是暂时现象”,因而“房价会在短期下调之后报复性上涨”也不可能出现,笔者认为,08年房地产市场整体是走低,但房价回调的幅度,要看不同城市的房地产格局,投资比例越高、泡沫越大的城市,房价下降幅度会越大。